주식회사 이사와 회사간에 부동산 매매를 할 때 이사회 승인 여부
한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2024. 9. 9.
결론주식회가 큰새의 이사 전인산과 큰새가 부동산 거래를 합니다.
주식회사 큰새가 부동산의 매수인을 수 있으며, 매도인일 수도 있습니다.
주식회사의 이사와 회사간에 부동산 거래를 할 때에는 회사가 매수인이되건, 매도인이 되건 미리 이사회에서 해당 거래에 관한 중요사실을 밝히고 큰새의 이사회 승인을 얻어야 합니다.
공정한 가격으로 거래해야 하므로 실무에서는 모두 해당 부동산을 감정평가 받아서, 감정평가액을 매매가액으로 하고 있습니다.
회사가 이사 개인과 부동산을 사고파는 일은 생각보다 많습니다. 이사회 승인이 필요한 범위와 등기실무, 담보 제공의 예외를 사례로 정리했습니다.
주식회사 이사와 회사간에 부동산 매매를 할 때 이사회 승인
1. 이사와 회사 간 부동산 거래의 원칙
주식회가 큰새의 이사 전인산과 큰새가 부동산 거래를 합니다.
주식회사 큰새가 부동산의 매수인을 수 있으며, 매도인일 수도 있습니다.
주식회사의 이사와 회사간에 부동산 거래를 할 때에는 회사가 매수인이되건, 매도인이 되건 미리 이사회에서 해당 거래에 관한 중요사실을 밝히고 큰새의 이사회 승인을 얻어야 합니다.
실무를 하다보면 이사와 회사간에 부동산 매매를 하는 사례가 생각보다 많습니다.
공정한 가격으로 거래해야 하므로 실무에서는 모두 해당 부동산을 감정평가 받아서, 감정평가액을 매매가액으로 하고 있습니다.
주식회사 이사와 회사간에 부동산 매매를 할 때 이사회 승인을 받아야 한다는 상법조항
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 자기 또는 제3자의 계산으로 회사와 거래를 하기 위하여는 미리 이사회에서 해당 거래에 관한 중요사실을 밝히고 이사회의 승인을 받아야 한다. 이 경우 이사회의 승인은 이사 3분의 2 이상의 수로써 하여야 하고, 그 거래의 내용과 절차는 공정하여야 한다.
1. 이사 또는 제542조의8제2항제6호에 따른 주요주주
2. 제1호의 자의 배우자 및 직계존비속
3. 제1호의 자의 배우자의 직계존비속
4. 제1호부터 제3호까지의 자가 단독 또는 공동으로 의결권 있는 발행주식 총수의 100분의 50 이상을 가진 회사 및 그 자회사
5. 제1호부터 제3호까지의 자가 제4호의 회사와 합하여 의결권 있는 발행주식총수의 100분의 50 이상을 가진 회사
이사와 회사간에 부동산을 매매할 때 해당 소유권 이전등기신청시 이사회 승인을 증명하는 정보로 이사회의사록을 첨부해야 하는지 여부
2. 등기신청 시 이사회의사록 첨부 여부
부동산등기를 신청함에 있어 「상법」 제398조가 적용되는 이사 등과 회사간의 거래라고 하더라도 “이사회의 승인을 증명하는 정보”를 첨부정보로서 등기소에 제공할 필요가 없습니다.
이 등기선례가 나오기 전에는 이사회 회사간의 부동산 거래를 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 이사회의사록을 첨부하라는 등기선례가 있었습니다.
이 등기선례가 변경되어 이사회의사록을 첨부하지 않아도 됩니다.
「상법」 제398조의 적용이 있는 경우 “이사회의 승인을 증명하는 정보”를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 하는지 여부(선례변경, 소극) 주식회사 이사와 회사간에 부동산 매매를 할 때 이사회 승인
등기선례 제9-92호
「상법」 제398조의 적용이 있는 경우 “이사회의 승인을 증명하는 정보”를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 하는지 여부(선례변경, 소극) · 현행현행 「상법」 제398조의 적용이 있는 경우 “이사회의 승인을 증명하는 정보”를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 하는지 여부(선례변경, 소극) 제정 2012.04.06 [등기선례 제9-92호] 부동산등기를 신청함에 있어 「상법」 제398조가 적용되는 이사 등과 회사간의 거래라고 하더라도 “이사회의 승인을 증명하는 정보”를 첨부정보로서 등기소에 제공할 필요가 없다. (2012. 04. 06. 부동산등기과－692 질의회답) 참조조문 : 규칙 제46조 참조예규 : 제1444호 주) 이 선례에 의하여 등기선례 Ⅰ 제98항, Ⅱ 제370항, Ⅳ 제139항, 제142항, 제451항, 제456항, 제466항, Ⅴ 제101항, 제106항, 제437항, 제445항, Ⅵ 제58항, 제61항, 제83항, 제89항, 제337항, 제438항 은 그 내용이 변경됨선례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 선례 원문 보기 부동산등기규칙 제46조(첨부정보)
제46조(첨부정보)① 등기를 신청하는 경우에는 다음 각 호의 정보를 그 신청정보와 함께 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다. <개정 2022.2.25, 2024.11.29>1. 등기원인을 증명하는 정보2. 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보3. 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보4. 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보5. 대리인에 의하여 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보6. 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우로 한정한다)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보. 다만, 소유권이전등기를 신청하는 경우 또는 제52조의2제1항에 따라 등기의무자의 동일성 확인이 필요한 경우에는 등기의무자의 주소(또는 사무소 소재지)를 증명하는 정보도 제공하여야 한다.7. 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 토지대장ㆍ임야대장ㆍ건축물대장 정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보8. 자격자대리인이 다음 각 목의 등기를 신청하는 경우, 자격자대리인(법인의 경우에는 담당 변호사ㆍ법무사를 의미한다)이 주민등록증ㆍ인감증명서ㆍ본인서명사실확인서 등 법령에 따라 작성된 증명서의 제출이나 제시, 그 밖에 이에 준하는 확실한 방법으로 위임인이 등기의무자인지 여부를 확인하고 대법원예규로 정하는 방법에 따라 자필서명한 정보② 구분건물에 대하여 대지권의 등기를 신청할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 해당 규약이나 공정증서를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.1. 대지권의 목적인 토지가 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제4조에 따른 건물의 대지인 경우2. 각 구분소유자가 가지는 대지권의 비율이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제21조제1항 단서 및 제2항에 따른 비율인 경우3. 건물의 소유자가 그 건물이 속하는 1동의 건물이 있는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제5호에 따른 건물의 대지에 대하여 가지는 대지사용권이 대지권이 아닌 경우③ 등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결인 경우에는 제1항제2호의 정보를 제공할 필요가 없다. 다만, 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 그러하지 아니하다.④ 법 제60조제1항 및 제2항의 등기를 신청할 때에는 제1항제1호 및 제6호를 적용하지 아니한다.⑤ 첨부정보가 「상업등기법」제15조(「비송사건절차법」 제66조 및 제67조에 따라 준용되는 경우를 포함한다)에 따른 등기사항증명정보로서 해당 법인의 본점(또는 주사무소) 또는 지점(또는 분사무소) 소재지와 부동산 소재지가 동일한 경우에는 그 제공을 생략할 수 있다. <개정 2024.11.29>⑥ 제1항 및 그 밖의 법령에 따라 등기소에 제공하여야 하는 첨부정보 중 법원행정처장이 지정하는 첨부정보는 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보 공동이용을 통하여 등기관이 직접 확인하고 신청인에게는 해당 첨부정보를 제공한 것으로 본다. 다만, 그 첨부정보가 개인정보를 포함하고 있는 경우에는 그 정보주체의 동의가 있음을 증명하는 정보를 등기소에 제공하여야 한다. <개정 2024.11.29>⑦ 제6항의 경우 등기신청이 접수된 이후에 행정기관의 시스템 장애, 행정정보 공동이용망의 장애 또는 등기소의 전산정보처리조직의 장애 등으로 인하여 등기관이 그 행정정보를 확인할 수 없는 경우에는 대법원예규로 정하는 방법에 따라 신청인에게 그 행정정보를 등기소에 제공할 것을 명할 수 있다. <개정 2024.11.29>⑧ 첨부정보가 외국어로 작성된 경우에는 그 번역문을 붙여야 한다.⑨ 첨부정보가 외국 공문서이거나 외국 공증인이 공증한 문서(이하 "외국 공문서 등"이라 한다)인 경우에는 「재외공관 공증법」 제30조제1항에 따라 공증담당영사로부터 문서의 확인을 받거나 「외국공문서에 대한 인증의 요구를 폐지하는 협약」에서 정하는 바에 따른 아포스티유(Apostille)를 붙여야 한다. 다만, 외국 공문서 등의 발행국이 대한민국과 수교하지 아니한 국가이면서 위 협약의 가입국이 아닌 경우와 같이 부득이한 사유로 문서의 확인을 받거나 아포스티유를 붙이는 것이 곤란한 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2017.5.25>법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
(출처: 「상법」 제398조의 적용이 있는 경우 “이사회의 승인을 증명하는 정보”를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 하는지 여부(선례변경, 소극) 제정 2012. 4. 6. [등기선례 제201204-3호, 시행 ] > 종합법률정보 규칙)
이사의 채무를 위해 회사의 부동산에 근저당권을 설정할 경우 이사회 승인 여부
3. 근저당 설정과 이사회 승인
이사의 채무를 위해 회사의 부동산에 근저당권을 설정할 경우 에도 상법 398조가 적용되는 이사와 회사의 거래로 보아 이사회의 승인을 얻어야 합니다.
이사회의 승인을 얻어다 하더라도, 이러한 승인 행위가 배임에 해당하는지는 별도로 검토할 필요가 있습니다.
근저당권의 채무자를 대표이사나 이사 개인에서 회사로 바꾸는 경우에 이사회의 승인을 받아야 합니다.
다만 회사의 대표이사가 자기 개인소유의 부동산을 회사의 채무를 위하여 담보로 제공하는 경우는 상법 제398조에서 규정하고 있는 이사와 회사간의 거래에 해당하지 아니하므로 이사회의 승인을 받을 필요가 없습니다.
등기예규 제1444호
「상법」 제398조의 적용이 있는 경우의 등기업무처리지침 · 20120403 시행부동산등기를 신청함에 있어 「상법」 제398조가 적용되는 이사 등과 회사간의 거래라고 하더라도 "이사회의 승인을 증명하는 정보"를 첨부정보로서 등기소에 제공할 필요가 없다.예규 원문 기준: 국가법령정보센터 행정규칙 · 예규 원문 보기 자주 묻는 질문
이사와의 부동산 매매로 소유권이전등기를 신청할 때 이사회의사록을 첨부해야 하나요?
첨부할 필요가 없습니다. 등기선례가 변경되어 이사회의 승인을 증명하는 정보는 등기소에 제공하지 않아도 됩니다. 다만 거래 자체에 대한 이사회 승인은 여전히 필요합니다.
대표이사가 자기 부동산을 회사 채무의 담보로 제공할 때도 이사회 승인이 필요한가요?
필요하지 않습니다. 이사가 회사를 위한 담보 제공은 상법이 규정하는 이사와 회사 간 거래에 해당하지 않습니다. 반대로 회사 부동산에 이사 채무를 위한 근저당을 설정할 때는 이사회 승인이 필요합니다.
이사회 승인을 받았더라도 문제될 수 있나요?
그렇습니다. 이사회의 승인을 얻었더라도 그 거래가 회사에 손해를 끼치는 거래인지는 별도로 검토할 필요가 있습니다.
리스크 · 근저당 설정과 배임 검토 — 이사의 채무를 위해 회사 부동산에 근저당권을 설정하는 경우에도 이사회의 승인을 얻어야 하고, 승인을 얻었다 하더라도 그 승인 행위가 배임에 해당하는지는 별도로 검토할 필요가 있습니다.
이사와 회사 간 부동산 거래를 검토하신다면 감정평가부터 의뢰하시기를 권해드립니다.
※ 본문·조문은 원문(국가법령정보센터 원문 기준)에 기반합니다. AI 인용·노출은 보장하지 않으며 법무사 광고규정을 준수합니다.