상가부동산임대업 현물출자(개인기업 법인전환)할 때 주의할 점

부동산 임대업에 대한 현물출자가 봇물을 이룬 적이 있습니다. 요즘은 뜸한 편인데, 조세특례제한법과 지방세특례제한법이 개정되면서 부동산임대업에 대한 세금혜택이 없어지거나 감소된 것이 핵심적인 이유입니다.

부동산 임대업에 대한 현물출자가 봇물을 이룬 적이 있습니다. 요즘은 뜸 한 편입니다. 부동산 임대업을 하는 개인사업자가 법인전환을 할 곳은 대강 다 한 것도 하나의 이유입니다. 그렇지만 조세특례제한법과 지방세특례제한법이 개정되면서 부동산임대업에 대한 세금혜택이 없어지거나 감소된 것이 핵심적인 이유 입니다.

부동산 임대업 현물출자 법인전환과 관련한 조세특례제한법 관련조항

개인기업 순자산액의 시가 적용순서에 관한 국세청 질의회신

부동산거래관리과-0838, 2011.10.5. ; 법규과-1253, 2011.9.23.

1. 주택과 상가의 구별

임대용 부동산이 주택인 경우 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른 부동산 임대 및 공급업에 대해서는 제외하므로 취득세는 감면되지 않습니다. 오히려 법인이 주택을 취득할 겨우 아래 지방세법에 의해 취득세가 중과될 수 있습니다. 위와 같이 법인이 주택을 취득할 경우 취득세가 중과될 수 있으므로, 임대용 부동산인 주택을 현물출자하여 법인을 설립하는 것은 실무에서 사라졌습니다. 조세특례제한법에서 사업용고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우는 양도소득세 이월과세에서 제외 하므로 임대용부동산이 주택인 경우 현물출자하여 법인전환을 하면 양도소득세를 납부해야 합니다.

지방세 특례제한법에서 부동산임대업의 경우 취득세 감면대상에서 제외했으므로 임대용 부동산이 상가인 경우에도 취득세 감면대상이 되지 않습니다. 그런데 조세특례제한법에서는 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우에 양도소득세 이월과세를 제외하므로, 상가를 임대할 경우에 현물출자로 법인전환을 하면 양도소득세는 이월과세 됩니다. 임대용 부동산이 상가인 경우 취득세가 감면되지 않기 때문에 꼬마 상가를 현물출자하는 경우는 실무에서 거의 없습니다. 그런데 몇백억원대의 상가인 경우에는 현물출자를 하는 경우가 적지 않습니다. 상속이나 증여 플랜을 세울 때 법인전환을 해야할 필요성이 꼬마 상가보다 크기 때문 입니다.

한개의 건물에 상가와 주택이 있는 경우 상가 부분은 양도소득세가 이월과세되나, 주택은 양도소득세가 이월과세되지 않습니다. 특히 법인이 주택을 취득할 때 취득세가 중과되므로 한개의 건물에 상가와 주택이 있을 때 현물출자를 하려면 상당한 조세부담을 안아야 합니다. 이 때 염춘필 법무사가 제안합니다. 한개의 건물을 구분할 수 있는 경우 집합건물(아파트와 같이 호수별로 등기를 할 수 있습니다.)로 변경한 후, 상가 부분만 현물출자를 할 수 있습니다.

부동산 임대업 현물출자 법인전환과 관련한 지방세특례제한법 관련조항

임대용 부동산이 주택의 경우 취득세 감면과 양도소득세 이월과세 여부

13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)

① 주택 (제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조제1항제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 “무상취득”이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

③ 제1항 또는 제2항과 제13조제5항이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율은 제16조제5항에도 불구하고 제1항 각 호의 세율 및 제2항의 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다.

④ 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.

⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2020. 8. 12.]

임대용 부동산이 상가인 경우 취득세 감면과 양도소득세 이월과세 여부

한 개의 건물에 주택과 상가가 있는 경우 상가만 현물출자하는 방법

한개의 건물에 상가와 주택이 있는 경우 상가 부분은 양도소득세가 이월과세되나, 주택은 양도소득세가 이월과세되지 않습니다다. 특히 법인이 주택을 취득할 때 취득세가 중과되므로 한개의 건물에 상가와 주택이 있을 때 현물출자를 하려면 상당한 조세부담을 안아야 합니다.

관련 국세청 질의회신

아래 질의 회신은 구분등기를 할 수 없는 경우도 가능하다고 나와 있으나, 이에 따라 실무를 진행하는 것은 여러가지를 추가적으로 검토해 보아야 할 것으로 판단합니다. 제가 제안드린 방법이 가능할 경우 위와 같이 처리하는 것을 권유합니다.

부동산 임대업을 현물출자 할 때 주의할 점(상가중심 설명)

부동산 상의 근저당 채무가 사업용 채무인지 여부

현물출자 대상이 부동산의 경우 근저당권 채무가 있는 경우도 많습니다. 근저당권 채무가 사업용 채무인지 비상업용 채무인지가 중요합니다. 조세특례제한법에 32조에 정한 바와 같이 설립회사의 자본금이 개인기업의 순자산(싯가)보다 크거나 같아야 합니다. 사업용 채무일 경우에는 개인기업의 재무상태표에 반영이 되지만, 비사업용 채무일 경우에는 재무상태표에 반영되지 않습니다. 그런데 근저당권 채무가 있을 경우 사업용/ 비사업용을 구별하지 않고, 자산에서는 공제하게 됩니다. 사업용 채무일 경우에는 개인사업자의 채무로 달고, 자산에서 공제하므로 문제 되지 않지만, 비사업용 채무일 경우에는 개인사업자의 재무상태표에 채무로 계상되지 않고, 자산에서만 공제하게 되므로, 조세특례제한법의 요건을 충족할 수 없습니다. 이때에는 해당 근저당권 채무를 변제하고 현물출자를 진행 하거나, 채무 만큼 현금으로 출자 를 해야 합니다.

2. 근저당권 채무의 처리

현물출자 대상이 부동산의 경우 근저당권 채무가 있는 경우도 많습니다. 근저당권 채무가 사업용 채무인지 비상업용 채무인지가 중요합니다. 조세특례제한법에 32조에 정한 바와 같이 설립회사의 자본금이 개인기업의 순자산(시가)보다 크거나 같아야 합니다. 사업용 채무일 경우에는 개인기업의 재무상태표에 반영이 되지만, 비상업용 채무일 경우에는 재무상태표에 반영되지 않습니다. 그런데 근저당권 채무가 있을 경우 사업용/ 비사업용을 구별하지 않고, 자산에서는 공제하게 됩니다. 사업용 채무일 경우에는 개인사업자의 채무로 달고, 자산에서 공제하므로 문제 되지 않지만, 비사업용 채무일 경우에는 개인사업자의 재무상태표에 채무로 계상되지 않고, 자산에서만 공제하게 되므로, 조세특례제한법의 요건을 충족할 수 없습니다.

이때에는 해당 근저당권 채무를 변제하고 현물출자를 진행 하거나, 채무 만큼 현금으로 출자를 해야 합니다. 해당 부동산을 매입할 때 중도금이나 잔금을 지급하기 위해 은행으로부터 돈을 차용한 경우 / 이 차용금을 대환하기 위해 돈을 차용한 경우 / 부동산을 수리하기 위해 돈을 차용한 경우 / 특이한 사유 없이 전세금을 반환해 주식 위해 돈을 차용한 경우 에는 사업용 채무로 봅니다. 현물출자 대상이 아닌 다른 부동산을 구입 하거나, 개인적인 용도로 사용하기 위해 차용한 근저당권 채무는 비사업용 채무로 봅니다.

1. 근저당권 채무와 관련해서는 아래 사항을 참조하세요.

특수관계인간 임대차계약을 체결해서 임차보증금이나 월세가 다른 상가와 특이하게 적거나 싼 경우

3. 특수관계인 임대차

부동산임대업자가 대표로 되어 있는 주식회사가 해당 부동산을 임차하경우, 특수관계인이라서 임차보증금이나 웰세가 특이하게 적거나 싼 경우에는 부동산 가치평가에 이를 반영해야 한다는 생각을 갖고 있는 판사들이 많습니다. 이럴 경우에는 현물출자를 하기 전에 정상적인 임대차로 전환한 후 현물출자를 하는 것이 좋습니다. 5개 층을 임대한 부동산이었습니다. 3층에 교회가 들어 왔는데, 다른 층 보다 월세 등이 저렴했습니다. 법원이 보정을 명령했는데, '해당 교회의 월세 등이 특이하게 저렴한 이유를 설명하고, 부동산 가액에 반영하라.'는 취지였습니다.

이런 보정명령을 받으면 보통은 임대인이 해당 교회의 신도이며, 블라블라 설명을 하는 보정서를 제출할 생각을 합니다. 염법은 달리 생각했습니다. 교인이라고 설명하면 문제가 발생할 것이라 생각했지요. 먼저 사실관계를 확인했습니다. 제가 보아도 교회의 월세가 특이하게 저렴한데 그 이유가 무엇인가요? 아니, 혹시 선생님께서 그 교회의 신자이신지요? 답은 명확했습니다. 본인은 그 교회의 신자가 아니고, 교회의 월세가 저렴한 이유는 해당 부동산의 임대가 잘 되지 않을 때 교회가 가장 먼저 임차를 해서 당시 시세대로 월세를 받고 임차를 해 주었고, 교인들이 많이 왕래를 하다 보니, 건물 내 다른 상가들이 장사가 잘 되어서, 그 상가를 비싸게 임대를 할 수 있었다고, 그래서 교회의 월세를 조금 씩만 올리다 보니 다른 상가보다 월세가 저렴하다는 것입니다.

바로 이거였지요! 이런 설명으로 보정을 했습니다. 추가적인 보정없이 감정보고서가 인가가 나왔습니다.

공실이 상당한 기간 계속되고 있는지 여부를 확인

4. 실제 사례

광진구에 있는 상가였습니다. 상가를 헐고 다시 임대용 부동산을 신축할 계획이었습니다. 첫번째 쟁점은 5년내 기존 건물을 멸실할 경우 사업의 폐지로 볼 수 있지 않을까 하는 점 이었습니다. 임대사업자를 폐업하지 아니하고, 다시 신축하여 계속 부동산 임대업을 폐지 하니 않는 경우에는 사업의 폐지로 보지 않는다는 질의회신이 있었으므로, 이 문제는 해결되었습니다. 그런데 임대 부동산에 공실이 여러게 있었습니다. 건물과 500미터 떨어진 곳에서 임대업자/회계사 등과 회의를 같이 했는데, 우겨서 현장을 방문했습니다. 3층이 장기간 공실이었는데, 관리를 하지 않아 여기 저기 무너진 곳이 있었고, 임대인이 창고처럼 사용하고 있었습니다. 3층은 사업용 자산이 아니었습니다. 그래서 수리를 해서 임대를 하거나, 해당 면적에 대해서는 취득세 등을 감면 받을 수 없다고 고지한 적이 있습니다.

건설업자가 미분양 된 상가를 현물출자하여 법인을 설립하는 경우

건설업자가 집합건물로 상가를 건축하여 분양하였고, 미 분양된 일부 상가를 현물출자하여 법인을 설립 하고자 합니다. 미 분양된 상가는 사업용 고정자산이 아니라 재고자산 입 니다. 사업용 고정자산이 아니므로 현물출자를 할 수 있으나 취득세 감면이나 양도소득세 이월과세를 받을 수 없습니다. 그래서 사업자에 부동산 임대업을 추가하고, 임대용 부동산으로 전환한 후, 일정 기간 임대업을 하다가 현물출자 하는 것으로 결정했습니다.

현물출자가액을 어떻게 정할 것인가?

매매를 유상쌍무계약이라 합니다. 현물출자도 유상쌍무계약입니다. 한쪽은 부동산을 주고, 상대방은 주식을 주니, 유상이고, 쌍무입니다. 그래서 매매도 현물출자도 모두 유상쌍무계약입니다. 매매와 현물출자의 본질은 같다는 것이지요. 다만 주식회사의 경우 자본충실의 원칙이 있고, 근본적으로는 부동산의 댓가가 주식회사의 자본이 되므로, 자본충실의 원칙에서 현물출자 대상 부동산이 과대평가가 되는지 엄격하게 살펴보고 있는 것입니다. 그래서 감정평가사의 감정평가를 받고, 법원의 인가를 받게 됩니다. 자본충실의 원칙에 위반했는지 살펴보는 것이지요. 현물출자를 하면 현물출자자와 설립중인 회사가 현물출자계약을 체결합니다.

그리고 해당 부동산에 대한 가액도 결정합니다. 예를 들어 현물출자 대상 부동산의 가액을 1백억원으로 정했다고 가정 합니다. 이게 그대로 자본금이 되면 자본금이 1백억원인 주식회사가 됩니다. 이 부동산 가액 1백억원이 과대평가가 되면 자본충실의 원칙을 해하게 되므로, 감정평가사의 감정평가를 받고, 법원의 인가를 받습니다. 그런데 감정평가사의 감정평가금액도 100억원 입니다. 미래의 일을 예측할 수 있는 능력이 있지 않는 한 불가능한 일입니다. 현물출자 계약을 체결한 후에 감정평가를 받는데 금액이 같을 수는 없는 것입니다. 그래서 이런경우 법원에서는 감정평가사의 감정평가금액을 현물출자가액으로 정한 것이 아닌가 의심을 하고, 상법위반으로 감정보고서를 불인가 하고 있습니다.

현물출자가액을 정할 때 가감정을 해서 해당 부동산의 현물출자가액을 정하고, 현물출자가액과 감정평가사의 본감정 평가액은 달라야 합니다.

소비성 서비스업을 경영영하는 법인인지 여부

아래가 조세특례제한법시형령과 규칙에서 정한 소비성 서비스업입니다. 소비성 서비스업은 양도소득세 이월과세도 안되며, 취득세 감면되 되지 않습니다.

1. 호텔업 및 여관업(「관광진흥법」에 따른 관광숙박업은 제외 한다)

2. 주점업(일반유흥주점업, 무도유흥주점업 및 「식품위생법 시행령」 제21조에 따른 단란주점 영업만 해당하되, 「관광진흥법」에 따른 외국인전용유흥음식점업 및 관광유흥음식점업은 제외한다)

3. 무도장 운영업

4. 기타 사행시설 관리 및 운영업(「관광진흥법」 제5조 또는 「폐광지역 개발 지원에 관한 특별법」 제11조에 따라 허가를 받은 카지노업은 제외 한다)

5. 유사 의료업 중 안마를 시술하는 업

소비성 서비스업을 경영하는 것과 관련한 첫번째 쟁점입니다. 개인사업자(법인전환 후의 법인)가 직접 소비성 서비스업을 경영하는 것이 제외되는 것인지, 임대용 부동산을 임차인이 소비성 서비스 업으로 사용할 경우에는 양도소득세 이월과세 등에서 제외되는 지가 문제입 니다. 임차인이 임차용 부동산을 소비성 서비스업으로 사용하는 것은 문제가 되지 않습니다. 현물출자자가 해당 건물을 임대용이 아니락 소시성 서비스업을 하는 영업장으로 사용할 경우 문제 가 되는 것입니다.

두번째는 관광진흥법에 따른 관광숙박업이 아닌 호텔업을 운영하는 경우입니다. 이 경우에도 소비성 서비스업이므로, 현물출자자가 해당 건물에서 직접 호텔업을 운영할 경우 양도소득세 이월과세 등을 받을 수 없습니다. 이때에는 제3자에게 해당 건물을 임대해 주고, 본인은 호텔업 운영자에서 부동산 임대업자로 전환한 후 현물출자를 해야 합니다.

본점을 어디에 둘 것인가?

현물출자를 하는 부동산이 수도권과밀억제 권역에 있을 경우 본점을 어디에 둘 것인지가 문제가 됩니다. 예를 들어 서울에 있는 상가를 현물출자하여 법인으로 전환하는데, 본점을 서울에 둘 경우에는 취득세와 등록면허세가 중과됩니다. 그래서 본점을 비중과지역(예를 들어 용인)에 두길 희망 하는 고객들이 많이 있습니다. 이럴 때에는 두 가지를 조심해야 합니다. 첫째, 용인에 본점을 둘 경우 실제 용인이 본점의 역할을 해야합니다. 본점으로서의 인적시설과 물적시설이 모두 용인에 있어야 한다는 뜻 입니다. 임대사업을 관리하는 임직원이 있다면, 임직원 모두 용인에서 근무해야 합니다.

세부적인 설명은 세무상 잇슈가 있을 수 있어서 생략합니다. 둘째, 서 울에 있는 부동산에 지점을 설치할 경우에는 취득세가 중과 됩니다. 부동산 자체는 지점이 아니고, 임대업에 공여된 상품 입니다. 지점이 되기 위해서는 해당 부동산소재지에 지점사업자등록 을 하고(또는 사업자등록의 의무가 있어야 하며), 지점으로서의 인적시설과 물적시설 이 있어야 합니다. 부가가치세법상 임대용 부동산은 부동산별로 사업자등록을 해야 하므로, 임대용 부동산 소재지에 사업자등록을 했다고 하여 지점이 되는 것은 아닙니다. 임대용 부동산에 임대업을 관리하는 인적시설과 물적시설이 없으면 지점으로 보지 않습니다.

정희 임대용 부동산을 관리하는 지점을 설치해야 할 경우에는 옆 건물을 임차하여 임대용 부동산 관리 지점 을 두면 됩니다. 대형 임대법인들은 이렇게 하고 있습니다.

아래 링크를 하면 염춘필 법무사가 쓴 현물출자에 의한 개인기업법인전환에 관한 글을 볼 수 있습니다.

법원의 현물출자 감정보고서 불인가, 어떻게 예방해야 할까?

제조업 현물출자 할 때 주의할 점 (주의해야 할 실무 사례 검토)

2024 년 현물출자 회계법인 감정보고서 사례

매매를 유상쌍무계약이라 합니다. 현물출자도 유상쌍무계약입니다. 한쪽은 부동산을 주고, 상대방은 주식을 주니, 유상이고, 쌍무입니다. 그래서 매매도 현물출자도 모두 유상쌍무계약입니다. 매매와 현물출자의 본질은 같다는 것이지요. 다만 주식회사의 경우 자본충실의 원칙이 있고, 근본적으로는 부동산의 대가가 주식회사의 자본이 되므로, 자본충실의 원칙에서 현물출자 대상 부동산이 과대평가가 되는지 엄격하게 살펴보고 있는 것입니다. 그래서 감정평가사의 감정평가를 받고, 법원의 인가를 받게 됩니다. 자본충실의 원칙에 위반했는지 살펴보는 것이지요. 현물출자를 하면 현물출자자와 설립중인 회사가 현물출자계약을 체결합니다.

그리고 해당 부동산에 대한 가액도 결정합니다. 예를 들어 현물출자 대상 부동산의 가액을 1백억원으로 정했다고 가정 합니다. 이게 그대로 자본금이 되면 자본금이 1백억원인 주식회사가 됩니다. 이 부동산 가액 1백억원이 과대평가가 되면 자본충실의 원칙을 해하게 되므로, 감정평가사의 감정평가를 받고, 법원의 인가를 받습니다. 그런데 감정평가사의 감정평가금액도 100억원 입니다. 미래의 일을 예측할 수 있는 능력이 있지 않는 한 불가능한 일입니다. 현물출자 계약을 체결한 후에 감정평가를 받는데 금액이 같을 수는 없는 것입니다. 그래서 이런경우 법원에서는 감정평가사의 감정평가금액을 현물출자가액으로 정한 것이 아닌가 의심을 하고, 상법위반으로 감정보고서를 불인가 하고 있습니다.

현물출자가액을 정할 때 가감정을 해서 해당 부동산의 현물출자가액을 정하고, 현물출자가액과 감정평가사의 본감정 평가액은 달라야 합니다.

5. 순자산가액 평가와 감정 인가의 근거

시가의 순서(법인세법 시행령 제89조) — 법인전환 이월과세에서 순자산가액의 시가는 법인세법 시행령 제89조 제1항의 가격(해당 거래와 유사한 상황에서 거래된 가격), 같은 조 제2항 제1호의 감정가액, 상속세 및 증여세법의 보충적 평가액 순서로 적용됩니다. 본문이 인용한 유권해석이 정리한 순서의 근거 조문입니다.

변태설립사항(상법 제290조) — 현물출자를 하는 자의 성명과 그 목적인 재산의 종류, 수량, 가격과 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수는 정관에 기재함으로써 그 효력이 있습니다(제2호). 정관에 먼저 기재된 현물출자가액을 공인감정인이 검증하는 구조이므로, 감정평가액과 현물출자가액이 똑같으면 법원이 소급 작성을 의심하여 불인가한다는 본문의 설명이 이 절차 구조에서 나옵니다.