현물출자 받은 건물을 철거후 신축하여 피출자법인의 사업에 사용하는 경우 사업의 계속성 요건 충족 여부
결론
중소기업통합과 현물출자에 의한 개인기업 법인전환을 해서 부동산 양도소득세를 이월과세 받거나, 취득세를 감면 받았을 경우 각각 사후관리요건이 있습니다.
중소기업통합의 경우 내국인이 사업용고정자산을 양도한 날부터 5년 이내에 통합법인이 소멸되는 중소기업으로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우 해당 내국인은 이월과세된 양도소득세를 납부하거나, 감면받은 취득세를 납부해야 합니다.
현물출자의 경우 설립등기일부터 5년 이내에 승계받은 사업을 폐지하는 경우 거주자가 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이월과세액(해당 법인이 이미 납부한 세액을 제외한 금액을 말한다)을 양도소득세로 납부하여야 합니다.
이때 임대용 부동산을 현물출자나 중소기업통합을 한 후, 5년 이내에 건물을 철거했을 때 사업의 폐지로 볼 것인지가 문제 입니다.
개인기업을 현물출자나 중소기업통합으로 법인전환하여 양도소득세를 이월과세 받거나 취득세를 감면받으면 사후관리요건이 따릅니다. 그 기간 안에 임대용 부동산의 건물을 철거했을 때 사업의 폐지로 볼 것인지가 문제입니다. 철거 후 신축한 경우를 갈라 정리했습니다.
1. 사후관리 요건
중소기업통합과 현물출자에 의한 개인기업 법인전환을 해서 부동산 양도소득세를 이월과세 받거나, 취득세를 감면 받았을 경우 각각 사후관리요건이 있습니다.
리스크 · 사업 폐지와 양도소득세 납부 — 중소기업통합의 경우 내국인이 사업용고정자산을 양도한 날부터 5년 이내에 통합법인이 소멸되는 중소기업으로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우 해당 내국인은 이월과세된 양도소득세를 납부하거나, 감면받은 취득세를 납부해야 합니다.
현물출자의 경우 설립등기일부터 5년 이내에 승계받은 사업을 폐지하는 경우 거주자가 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이월과세액(해당 법인이 이미 납부한 세액을 제외한 금액을 말한다)을 양도소득세로 납부하여야 합니다. 감면받은 취득세도 납부합니다. 이때 임대용 부동산을 현물출자나 중소기업통합을 한 후, 5년 이내에 건물을 철거했을 때 사업의 폐지로 볼 것인지가 문제 입니다.
2. 사업의 계속으로 보는 경우
현물출자 받은 건물을 철거후 신축하여 피출자법인의 사업에 사용하는 경우 사업의 계속으로 보는 경우 임대업을 하는 부동산을 현물출자를 받아 설립된 법인이, 5년 이내에 낡은 건물을 허물고, 새 건물을 신축합니다. 새 건물도 임대용 부동산일 경우 사업을 폐지한 것으로 보지 아니합니다,
현물출자 받은 건물을 철거후 신축하여 피출자법인의 사업에 사용하는 경우 사업의 계속성 요건 충족 여부 법인세과-72 생산일자: 2013.02.05. 현물출자 받은 건물을 철거후 신축하여 피출자법인의 사업에 사용하는 경우 사업의 계속성 요건 충족하는 것임
부동산임대업을 영위하던 현물출자법인이 기존 건물을 다른 용도에 사용하고자 철거하던 도중 피출자법인에게 구 건물과 토지를 현물출자하고, 피출자법인이 출자받은 구건물의 철거를 완료하여 건물을 신축하고 피출자법인의 사업인 임대업에 사용하는 경우 해당 현물출자받은 자산을 피출자법인의 사업에 계속 사용하는 것에 해당 하여 ｢법인세법｣ 제47조의2제1항제2호 및 같은 법 시행령 제84조의2제7항에 따른 요건을 충족하는 것으로 보는 것입니다.(법규과-110, 2013.1.31.)
법인세법 제47조의2(현물출자 시 과세특례)
제47조의2(현물출자 시 과세특례)① 내국법인(이하 이 조에서 "출자법인"이라 한다)이 다음 각 호의 요건을 갖춘 현물출자를 하는 경우 그 현물출자로 취득한 현물출자를 받은 내국법인(이하 이 조에서 "피출자법인"이라 한다)의 주식가액 중 현물출자로 발생한 자산의 양도차익에 상당하는 금액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 현물출자일이 속하는 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입할 수 있다. 다만, 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 제2호 또는 제4호의 요건을 갖추지 못한 경우에도 자산의 양도차익에 상당하는 금액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 손금에 산입할 수 있다. <개정 2011.12.31, 2015.12.15, 2017.12.19, 2018.12.24>1. 출자법인이 현물출자일 현재 5년 이상 사업을 계속한 법인일 것2. 피출자법인이 그 현물출자일이 속하는 사업연도의 종료일까지 출자법인이 현물출자한 자산으로 영위하던 사업을 계속할 것3. 다른 내국인 또는 외국인과 공동으로 출자하는 경우 공동으로 출자한 자가 출자법인의 특수관계인이 아닐 것4. 출자법인 및 제3호에 따라 출자법인과 공동으로 출자한 자(이하 이 조에서 "출자법인등"이라 한다)가 현물출자일 다음 날 현재 피출자법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 80 이상의 주식등을 보유하고, 현물출자일이 속하는 사업연도의 종료일까지 그 주식등을 보유할 것5. 삭제<2017.12.19>② 출자법인이 제1항에 따라 손금에 산입한 양도차익에 상당하는 금액은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 사업연도에 해당 주식등과 자산의 처분비율을 고려하여 대통령령으로 정하는 금액만큼 익금에 산입한다. 다만, 피출자법인이 적격합병되거나 적격분할하는 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2011.12.31, 2013.1.1>1. 출자법인이 피출자법인으로부터 받은 주식등을 처분하는 경우2. 피출자법인이 출자법인등으로부터 승계받은 대통령령으로 정하는 자산을 처분하는 경우. 이 경우 피출자법인은 그 자산의 처분 사실을 처분일부터 1개월 이내에 출자법인에 알려야 한다.③ 제1항에 따라 양도차익 상당액을 손금에 산입한 출자법인은 현물출자일부터 3년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 이내에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 제1항에 따라 손금에 산입한 금액 중 제2항에 따라 익금에 산입하고 남은 금액을 그 사유가 발생한 날이 속하는 사업연도의 소득금액을 계산할 때 익금에 산입한다. 다만, 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2011.12.31, 2016.12.20, 2017.12.19>1. 피출자법인이 출자법인이 현물출자한 자산으로 영위하던 사업을 폐지하는 경우2. 출자법인등이 피출자법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 50 미만으로 주식등을 보유하게 되는 경우④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 손금산입 대상 양도차익의 계산, 출자법인이 현물출자한 자산으로 영위하던 사업의 계속 및 폐지에 관한 판정기준, 익금산입액의 계산 및 그 산입방법, 현물출자 명세서 제출 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.12.15, 2017.12.19>법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260101
법인세법 시행령 제84조의2(현물출자로 인한 자산양도차익상당액의 손금산입)
제84조의2(현물출자로 인한 자산양도차익상당액의 손금산입)① 법 제47조의2제1항에 따라 출자법인이 손금에 산입하는 금액은 피출자법인으로부터 취득한 주식등(이하 이 조에서 "피출자법인주식등"이라 한다)의 가액 중 현물출자로 인하여 발생한 자산의 양도차익에 상당하는 금액으로 한다. <개정 2012.2.2, 2013.2.15>② 제1항에 따라 손금에 산입하는 금액은 피출자법인주식등의 압축기장충당금으로 계상하여야 한다. <개정 2012.2.2, 2013.2.15>③ 법 제47조의2제2항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 제1호와 제2호를 더한 비율에서 제1호와 제2호를 곱한 비율을 뺀 비율을 직전 사업연도 종료일(현물출자일이 속하는 사업연도의 경우에는 현물출자일을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 현재 피출자법인주식등의 압축기장충당금 잔액에 곱한 금액을 말한다. <개정 2012.2.2, 2013.2.15>1. 출자법인이 직전 사업연도 종료일 현재 보유하고 있는 법 제47조의2제1항에 따라 취득한 피출자법인의 주식등의 장부가액에서 해당 사업연도에 같은 조 제2항제1호에 따라 처분한 피출자법인의 주식등의 장부가액이 차지하는 비율2. 피출자법인이 직전 사업연도 종료일 현재 보유하고 있는 법 제47조의2제1항에 따라 출자법인등으로부터 승계받은 제4항에 해당하는 자산(이하 이 조에서 "승계자산"이라 한다)의 양도차익(현물출자일 현재 승계자산의 시가에서 현물출자일 전날 출자법인등이 보유한 승계자산의 장부가액을 차감한 금액을 말한다)에서 해당 사업연도에 처분한 승계자산의 양도차익이 차지하는 비율④ 법 제47조의2제2항제2호에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 감가상각자산(제24조제3항제1호의 자산을 포함한다), 토지 및 주식등을 말한다. <개정 2012.2.2>⑤ 법 제47조의2제2항 각 호 외의 부분 단서에서 "피출자법인이 적격합병되거나 적격분할하는 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2021.2.17, 2025.12.30>1. 출자법인 또는 피출자법인이 최초로 적격구조조정에 따라 주식등 및 자산을 처분하는 경우2. 피출자법인의 발행주식 또는 출자액 전부를 출자법인이 소유하고 있는 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우3. 출자법인 또는 피출자법인이 제82조의2제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업부문의 적격분할 또는 적격물적분할로 주식등 및 자산을 처분하는 경우⑥ 출자법인이 제5항에 따라 법 제47조의2제2항 단서를 적용받는 경우 해당 출자법인이 보유한 피출자법인주식등의 압축기장충당금은 다음 각 호의 방법으로 대체한다. <개정 2017.2.3>1. 피출자법인주식등의 압축기장충당금 잔액에 제3항제2호의 비율[비율을 산정할 때 처분한 승계자산은 적격구조조정으로 피출자법인으로부터 피출자법인의 자산을 승계하는 법인(이하 이 조에서 "자산승계법인"이라 한다)에 처분한 승계자산에 해당하는 것을 말한다]을 곱한 금액을 출자법인 또는 피출자법인이 새로 취득하는 자산승계법인의 주식등(이하 이 조에서 "자산승계법인주식등"이라 한다)의 압축기장충당금으로 할 것. 다만, 자산승계법인이 출자법인인 경우에는 피출자법인주식등의 압축기장충당금 잔액을 출자법인이 승계하는 자산 중 최초 현물출자 당시 양도차익이 발생한 자산의 양도차익에 비례하여 안분계산한 후 그 금액을 해당 자산이 감가상각자산인 경우 그 자산의 일시상각충당금으로, 해당 자산이 감가상각자산이 아닌 경우 그 자산의 압축기장충당금으로 한다.2. 피출자법인주식등의 압축기장충당금 잔액에 제3항제1호의 비율[비율을 산정할 때 처분한 주식은 적격구조조정으로 출자법인으로부터 피출자법인주식등을 승계하는 법인(이하 이 조에서 "주식승계법인"이라 한다)에 처분한 피출자법인주식등에 해당하는 것을 말한다]을 곱한 금액을 주식승계법인이 승계한 피출자법인주식등의 압축기장충당금으로 할 것⑦ 제6항에 따라 새로 압축기장충당금을 설정한 출자법인, 피출자법인 또는 주식승계법인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 사업연도의 소득금액을 계산할 때 제3항을 준용하여 계산한 금액만큼을 익금에 산입하되, 제6항제1호 단서에 해당하는 경우에는 제64조제4항 각 호의 방법으로 익금에 산입한다. 다만, 제5항제2호 또는 제3호의 사유에 해당하는 경우는 제외한다. <신설 2013.2.15, 2015.2.3, 2017.2.3, 2021.2.17>1. 출자법인 또는 피출자법인이 적격구조조정에 따라 새로 취득한 자산승계법인주식등을 처분하거나 주식승계법인이 적격구조조정에 따라 승계한 피출자법인주식등을 처분하는 경우2. 자산승계법인이 적격구조조정으로 피출자법인으로부터 승계한 제4항에 해당하는 자산을 처분하거나 피출자법인이 승계자산을 처분하는 경우. 이 경우 피출자법인 및 자산승계법인은 그 자산의 처분 사실을 처분일부터 1개월 이내에 출자법인, 피출자법인, 주식승계법인 또는 자산승계법인에 알려야 한다.⑧ 출자법인, 피출자법인 또는 주식승계법인이 제5항제2호 또는 제3호의 사유에 따라 제7항 각 호 외의 부분 단서를 적용받는 경우 해당 법인이 보유한 피출자법인주식등 또는 자산승계법인주식등의 압축기장충당금의 대체 방법에 관하여는 제6항을 준용한다. <신설 2021.2.17>⑨ 제6항에 따라 새로 압축기장충당금을 설정한 출자법인, 피출자법인 또는 주식승계법인은 제13항에 따른 기간 내에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 압축기장충당금 잔액 전부를 그 사유가 발생한 날이 속하는 사업연도의 소득금액을 계산할 때 익금에 산입한다. <신설 2013.2.15, 2015.2.3, 2016.2.12, 2017.2.3, 2021.2.17>1. 자산승계법인이 피출자법인으로부터 적격구조조정으로 승계받은 사업을 폐지하거나 피출자법인이 출자법인으로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우2. 출자법인 또는 피출자법인이 보유한 자산승계법인주식등이 자산승계법인의 발행주식총수 또는 출자총액에서 차지하는 비율(이하 이 조에서 "자산승계법인지분비율"이라 한다)이 자산승계법인주식등 취득일의 자산승계법인지분비율의 100분의 50 미만이 되거나 주식승계법인이 보유한 피출자법인주식등이 피출자법인의 발행주식총수 또는 출자총액에서 차지하는 비율(이하 이 조에서 "피출자법인지분비율"이라 한다)이 피출자법인주식등 취득일의 피출자법인지분비율의 100분의 50 미만이 되는 경우⑩ 제8항에 따라 새로 압축기장충당금을 설정한 출자법인, 피출자법인 또는 주식승계법인은 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 사업연도의 소득금액을 계산할 때 제3항을 준용하여 계산한 금액만큼을 익금에 산입하되, 제6항제1호 단서에 해당하는 경우에는 제64조제4항 각 호의 방법으로 익금에 산입한다. 다만, 제5항제2호 또는 제3호의 사유에 해당하는 경우는 제외한다. <신설 2021.2.17>⑪ 제8항에 따라 새로 압축기장충당금을 설정한 출자법인, 피출자법인 또는 주식승계법인은 제13항에 따른 기간 내에 제9항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 압축기장충당금 잔액 전부를 그 사유가 발생한 날이 속하는 사업연도의 소득금액을 계산할 때 익금에 산입한다. <신설 2021.2.17>⑫ 법 제47조의2제1항 각 호 외의 부분 단서 및 제3항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2011.3.31, 2012.2.2, 2013.2.15, 2015.2.3, 2021.2.17>1. 법 제47조의2제1항제4호 또는 제3항제2호와 관련된 경우: 출자법인등이 제80조의2제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우2. 법 제47조의2제1항제2호 또는 제3항제1호와 관련된 경우: 피출자법인이 제80조의2제1항제2호 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우⑬ 법 제47조의2제3항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 현물출자일이 속하는 사업연도의 다음 사업연도 개시일부터 2년을 말한다. <개정 2012.2.2, 2013.2.15, 2015.2.3, 2017.2.3, 2021.2.17>⑭ 피출자법인 및 자산승계법인이 승계한 사업의 계속 또는 폐지의 판정과 적용에 관하여는 제80조의2제7항 및 제80조의4제8항을 준용한다. <개정 2010.12.30, 2013.2.15, 2015.2.3, 2017.2.3, 2018.2.13, 2021.2.17>⑮ 삭제 <2018.2.13>
<16> 삭제 <2018.2.13>
<17> 법 제47조의2제1항을 적용받으려는 출자법인 또는 주식승계법인은 법 제60조에 따른 신고를 할 때 피출자법인 또는 자산승계법인과 함께 재정경제부령으로 정하는 현물출자과세특례신청서 및 자산의 양도차익에 관한 명세서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2012.2.2, 2013.2.15, 2015.2.3, 2016.2.12, 2017.2.3, 2021.2.17, 2025.12.30>
<18> 피출자법인 또는 자산승계법인은 승계자산을 처분한 날이 속하는 사업연도의 법 제60조에 따른 과세표준신고를 할 때 제17항에 따른 자산의 양도차익에 관한 명세서를 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. <신설 2025.2.28>법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260227
현물출자 받은 건물을 철거후 신축하여 피출자법인의 사업에 사용하는 경우 사업의 계속으로 보지 않는 경우 임대업을 하는 부동산을 현물출자를 받아 설립된 법인이, 5년 이내에 낡은 건물을 허물고, 새 건물을 신축합니다. 그런데 회사 담당자의 착오로 부동산임대업에 대해 폐업신고를 합니다.
리스크 · 원칙적 사업 폐지 — 이럴 경우에는 다툼의 여지는 있으나, 원칙적으로 사업을 폐지한 것으로 보기 때문에 주의하셔야 합니다.
3. 사업의 폐지로 보는 경우
부동산임대업에 공여되던 부동산을 철거하고, 건물을 신축하여 오피스텔로 분양을 한 경우 에도 기존 부동산 임대업을 폐지한 것으로 봅니다.
자주 묻는 질문
현물출자받은 임대용 건물을 철거하고 새로 지으면 사업 폐지로 보나요?
새 건물도 임대용 부동산일 경우에는 사업을 폐지한 것으로 보지 아니합니다.
철거 후 신축한 건물을 오피스텔로 분양하면 어떻게 되나요?
오피스텔로 분양을 한 경우에는 기존 부동산 임대업을 폐지한 것으로 봅니다.
현물출자받은 임대용 건물을 철거·신축하실 계획이라면 사후관리 기간 경과 여부와 새 건물의 용도부터 확인하시기를 권해드립니다.
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