부동산투자회사 현물출자

부동산투자회사 설립을 위한 현물출자 불인정

부동산투자회사는 부동산투자회사법에 터잡아 설립된 주식회사입니다. 부동산투자회사법에서 정한 사항 이외의 사항은 상법을 준용합니다.

상법에 터잡아 설립되는 주식회사는 설립 때부터 현물출자를 할 수 있습니다. 그러나 부동산투자회사는 같은 주식회사라 하더라도, 설립을 할 때에는 현물출자를 인정하지 않습니다.

따라서 부동산투자회사가 현물출자를 할 수 있는 시점은 영업인가를 받거나 등록을 하고 최저자본금 5억원 이상을 갖춘 후에 가능 합니다.

1. 주주총회 특별결의

상법에 터잡아 설립된 주식회사가 현물출자 방식으로 증자를 할 때 현물출자에 관한 사항을 정관에 넣기 위한 주주총회특별결의가 필요한지 상법학자 내에서 논란이 된 적이 있으나, 실무계에서는 주주총회 특별결의 없이 신주발행에 관한 이사회 결의로 현물출자를 하고 있습니다. 그러나 부동산투자회사라면 같은 주식회사라도 현물출자 방식에 의한 신주발행 결의기관이 달라집니다. 부동산 투자회사가 현물출자에 의한 신주를 발행하려면 주주총회의 특별결의를 거처야 합니다.

2. 부동산투자회사법 현물출자 신주발행 결의기관 관련규정

3. 현물출자의 목적물에 대한 제한

상법에 의해 설립된 회사의 현물출자의 목적물은 대차대조표(재무상태표)의 자산의 부에 기재될 수 있는 것이면 모두 가능합니다. 그러나 부동산투자회사는 부동산투자회사라는 특성에 의해 현물출자의 목적물이 제한됩니다.

1. 부동산

2. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리

3. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권

4. 부동산소유권의 이전등기청구권5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조제1항 단서에 따라 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상을 받기로 결정된 권리(“대토보상권”)만 현물출자의 목적물로 할 수 있습니다.

4. 현물출자 목적물에 대한 재산의 가액결정방법을 법으로 정함

상법에 의해 설립된 주식회사가 현물출자에 의해 신주를 발행할 때 이사회에서 현물출자의 목적물 및 수량과 가액을 정합니다. 이사회에서 현물출자의 목적물 가액을 정할 때 법으로 정해 놓은 방법이 없습니다. 따라서 부동산일 경우 탁감을 받거나, 기존에 감정평가를 받았다면 감정평가를 받았던 자료를 사용하거나, 아니면 정말 이사회가 임의로 정할 수 있습니다. 그런데 부동산투자회사의 경우 현물출자목적물에 대한 재산의 가액을 결정하는 방법을 법으로 정해 놓았습니다.

현물출자의 목적물이

1. 부동산

2. 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리3. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁의 수익권

4. 부동산소유권의 이전등기청구권일 경우 에는 감정평가법인등 둘 이상이 평가한 금액(염법 추가: 평균액으로 판단함)으로 합니다. 대토보상권 일 때에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제68조에 따라 산정하여 토지소유자가 사업시행자로부터 토지로 보상받기로 한 금액으로 합니다. 현물출자를 하는 재산 가액의 평가는 해당 재산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 비율로 환원하거나 할인하여 가격시점에서의 평가가격을 산정하는 방법(이하 “수익환원법”이라 한다)에 따르며, 수익환원법을 적용하는 것이 불합리한 재산의 경우에는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조제3항에 따른 감정평가준칙에 따라 그 재산의 특성을 고려하여 해당 재산을 평가 할 수 있습니다.

5. 공인감정인의 제한

이사회가 현물출자에 의한 신주발행을 결의하면, 법원에 검사인을 선임하거나, 검사인에 갈음하는 공인감정인을 통해 현물출자의 목적물 및 수량과 가액에 대한 감정을 한 후 법원에 보고합니다.

따라서 제3의 감정평가법인 등이 별도로 감정평가를 한 후 이를 법원에 보고합니다. 현물출자 재산의 평가업무를 수행하는 감정평가법인등의 선정, 현물출자 재산의 가액에 대한 평가보고서의 채택, 검사인의 선임청구는 이사 전원의 동의를 받아야 합니다. 이 경우 현물출자자인 이사는 의사결정에 참가할 수 없습니다. 현물출자 재산의 가액에 대한 평가를 한 날부터 1년이 지날 때까지 현물출자가 이루어지지 아니한 경우에는 다시 평가하여야 합니다.

6. 현물출자의 목적물에 대한 제한 등에 관한 부동산투자회사법

7. 현물출자에 관한 부동산투자회사법시행령

8. 참조: 부동산투자회사법

9. 준용되는 상법 조문의 내용

부동산투자회사법이 좌표로 걸어 둔 상법 쪽 조문은 두 개입니다. 먼저 상법 제416조(발행사항의 결정) — 회사가 성립 후 주식을 발행하는 경우 정관에 규정이 없는 사항은 이사회가 결정하되, 그 제4호가 현물출자를 하는 자의 성명과 그 목적인 재산의 종류, 수량, 가액과 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수입니다. 부동산투자회사법 제19조 제2항의 「「상법」 제416조제4호에 따라 현물출자를 하는 재산」이 이 좌표입니다. 일반 주식회사는 이 사항을 이사회가 정하지만, 부동산투자회사는 제12조 제1항 제5호에 따라 주주총회 결의(상법 제434조 준용 — 특별결의)를 거쳐야 하는 것이 차이입니다.

다음은 상법 제422조(현물출자의 검사)입니다. 현물출자를 하는 자가 있는 경우 이사는 제416조 제4호의 사항을 조사하게 하기 위하여 검사인의 선임을 법원에 청구하여야 하고, 공인된 감정인의 감정으로 검사인의 조사에 갈음할 수 있습니다(제1항). 본문이 설명한 「가액평가를 한 감정평가법인등은 검사인으로 선임될 수 없고 그 평가로 검사인의 조사를 갈음할 수 없다」는 제한은, 이 조문의 검사 절차를 부동산투자회사에 더 엄격하게 적용한 것입니다.