상가 임대업 현물출자 법인전환, 실무 주의점 총정리

상가(비주택) 임대용 부동산은 현물출자로 법인전환하더라도 취득세는 감면되지 않지만 양도소득세는 이월과세 가 됩니다. 반면 주택은 취득세가 오히려 중과되고 이월과세도 배제되어 실무에서 사라졌습니다. 근저당 채무의 사업용·비사업용 구분, 특수관계인 임대차, 장기 공실, 소비성 서비스업 여부, 본점 소재지(수도권 과밀억제권역) 등에서 함정이 많으므로 현물출자 전에 반드시 사전 점검 해야 합니다.

자주 묻는 질문 7선 (FAQ)

Q1. 상가를 현물출자로 법인전환하면 취득세 감면을 받나요? 받지 못합니다. 지방세특례제한법이 부동산 임대 및 공급업을 감면 대상에서 제외하고 있어, 상가라 하더라도 취득세는 감면되지 않습니다.

Q2. 그렇다면 양도소득세는 어떻게 되나요? 상가는 양도소득세 이월과세가 가능합니다. 조세특례제한법은 "주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리"만 이월과세에서 제외하므로, 상가는 이월과세 대상이 됩니다.

Q3. 주택은 왜 실무에서 사라졌나요? 법인이 주택을 취득하면 취득세가 중과되고, 조특법상 이월과세도 배제되기 때문입니다. 이중의 세부담으로 인해 주택을 현물출자하여 법인을 세우는 사례는 실무에서 자취를 감췄습니다.

Q4. 한 건물에 주택과 상가가 함께 있으면 어떻게 하나요? 건물을 구분할 수 있다면 집합건물(호수별 등기)로 변경한 후 상가 부분만 현물출자하는 방법을 권합니다.

Q5. 근저당 채무가 있으면 문제가 되나요? 채무가 사업용인지 비사업용인지가 핵심입니다. 비사업용 채무는 재무상태표에 계상되지 않으면서 자산에서만 공제되어, 조특법 제32조의 자본금 요건을 충족하지 못하게 될 수 있습니다.

Q6. 본점은 어디에 두어야 하나요? 과밀억제권역에 본점을 두면 취득세·등록면허세가 중과됩니다. 비중과지역에 본점을 두려면 인적·물적 시설이 실제로 그곳에 있어야 합니다.

Q7. 현물출자가액은 어떻게 정하나요? 가감정을 통해 현물출자가액을 먼저 정하되, 감정평가사의 본감정 평가액과는 달라야 합니다. 두 금액이 일치하면 법원이 상법 위반을 의심하여 불인가할 수 있습니다.

1. 부동산 임대업 현물출자, 왜 예전만큼 활발하지 않을까

부동산 임대업에 대한 현물출자가 봇물을 이룬 적이 있으나, 요즘은 뜸한 편입니다. 부동산 임대업을 하는 개인사업자가 법인전환을 할 곳은 대강 다 했다는 점도 하나의 이유입니다. 그러나 핵심적인 이유는 조세특례제한법과 지방세특례제한법이 개정되면서 부동산 임대업에 대한 세금 혜택이 없어지거나 감소한 것 에 있습니다.

2. 관련 법령 확인

2-1 조세특례제한법 — 양도소득세 이월과세

근거가 되는 조문

⑤ 제1항에 따라 설립된 법인의 설립등기일부터 5년 이내에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 제1항을 적용받은 거주자가 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1항에 따른 이월과세액(해당 법인이 이미 납부한 세액을 제외한 금액을 말한다)을 양도소득세로 납부하여야 한다. 이 경우 사업 폐지의 판단기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2013. 1. 1., 2014. 12. 23., 2017. 12. 19.>

2-2 개인기업 순자산액의 시가 적용순서에 관한 국세청 질의회신

부동산거래관리과-0838, 2011.10.5. ; 법규과-1253, 2011.9.23.

[질의내용] 법인으로 전환하는 사업장의 순자산가액 계산 시 상증법 시행령 제49조에 규정하는 시가가 없는 경우 순자산가액 계산방법은?

[회신] 조세특례제한법 제32조에 따른 법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세 적용 시 순자산가액의 시가는 법인세법 시행령 제89조제1항에 해당하는 가격, 같은 조 제2항제1호의 감정가액, 상속세및증여세법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액의 순서대로 적용하는 것임

2-3 지방세특례제한법 — 취득세 경감(부동산 임대·공급업 제외)

2-4 임대용 부동산이 주택인가, 상가인가 — 결정적 갈림길

임대용 부동산이 주택 인지 상가 인지에 따라 취득세 감면과 양도소득세 이월과세의 결론이 완전히 달라집니다.

감면 배제 + 오히려 중과 위험

이월과세 배제 (납부)

감면 배제(부동산임대·공급업 제외)

대형 상가 중심으로 활용

2-5 주택인 경우 — 취득세 중과 + 이월과세 배제

임대용 부동산이 주택인 경우, 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류상 부동산 임대 및 공급업에 대해서는 제외되므로 취득세가 감면되지 않습니다. 오히려 법인이 주택을 취득할 경우 아래 지방세법에 의해 취득세가 중과될 수 있습니다.

지방세법

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)

① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

이처럼 법인이 주택을 취득할 경우 취득세가 중과될 수 있으므로, 임대용 부동산인 주택을 현물출자하여 법인을 설립하는 것은 실무에서 사라졌습니다. 또한 조세특례제한법이 사업용고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우를 양도소득세 이월과세에서 제외하므로, 임대용 부동산이 주택인 경우 현물출자로 법인전환을 하면 양도소득세를 납부해야 합니다.

2-6 상가인 경우 — 취득세 감면은 없으나 양도세 이월과세는 가능

지방세특례제한법이 부동산 임대업을 취득세 감면대상에서 제외했으므로, 임대용 부동산이 상가인 경우에도 취득세 감면대상이 되지 않습니다. 그런데 조세특례제한법은 "주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리"인 경우에만 양도소득세 이월과세를 제외하므로, 상가를 임대할 경우 현물출자로 법인전환을 하면 양도소득세는 이월과세됩니다.

3. 한 건물에 주택과 상가가 함께 있을 때 — 상가만 현물출자하는 방법

한 개의 건물에 상가와 주택이 함께 있는 경우, 상가 부분은 양도소득세가 이월과세되나 주택은 이월과세되지 않습니다. 특히 법인이 주택을 취득할 때 취득세가 중과되므로, 한 개의 건물에 상가와 주택이 있을 때 현물출자를 하려면 상당한 조세부담을 안아야 합니다.

염춘필 법무사의 제안 한 개의 건물을 구분할 수 있는 경우, 집합건물(아파트처럼 호수별로 등기)로 변경한 후 상가 부분만 현물출자 하는 방법을 권합니다. 아래 질의회신은 구분등기를 할 수 없는 경우도 가능하다고 보고 있으나, 이에 따라 실무를 진행하려면 추가로 검토할 사항이 많습니다. 구분등기가 가능하다면 위 방법으로 처리하시기를 권유드립니다.

관련 국세청 질의회신

[요지] 구분 등기할 수 없는 하나의 건물과 그 부수토지 중 주택부분을 제외한 사업자등록이 되어 있는 임대사업장 부분만 그 위치와 면적으로 특정하여 법인에게 현물출자하는 것으로 약정하고 그 내용대로 공유등기한 경우(구분소유적 공유관계가 성립한 경우) 현물출자하는 해당 임대사업장의 사업용고정자산에 대하여 조특법 제32조의 규정을 적용할 수 있는 것임

[회신] 귀 서면질의의 경우, 거주자가 소유하고 있는 구분 등기할 수 없는 하나의 건물과 그 부수토지로서 임대사업장으로 사용하고 있는 부분과 주택으로 사용하고 있는 부분 중 사업자등록이 되어 있는 임대사업장 부분만 그 위치와 면적으로 특정하여 법인에게 현물출자하는 것으로 약정하고 그 내용대로 공유등기한 경우(구분소유적 공유관계가 성립한 경우) 현물출자하는 해당 임대사업장의 사업용고정자산에 대하여 「조세특례제한법」 제32조의 규정을 적용할 수 있는 것이며, 이 경우 구분소유적 공유관계가 성립하는지는 법인과 거주자 간 임대사업장을 구분소유하기로 합의한 내용, 구분소유에 따른 실지 사용수익 현황 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다.

4. 상가 현물출자, 실무에서 반드시 짚어야 할 7가지

4-1. 근저당 채무가 사업용인가, 비사업용인가

현물출자 대상이 부동산인 경우 근저당권 채무가 있는 경우도 많습니다. 이때 그 채무가 사업용인지 비사업용인지가 중요합니다. 조세특례제한법 제32조에서 정한 바와 같이, 설립회사의 자본금은 개인기업의 순자산(시가) 이상 이어야 합니다.

문제는 근저당권 채무의 처리 방식에 있습니다. 사업용 채무는 개인기업의 재무상태표에 반영되지만, 비사업용 채무는 반영되지 않습니다. 그런데 근저당권 채무가 있으면 사업용·비사업용을 구별하지 않고 자산에서는 공제 됩니다. 사업용 채무는 개인사업자의 채무로 계상하면서 자산에서 공제하므로 문제가 없으나, 비사업용 채무는 재무상태표에 채무로 계상되지 않으면서 자산에서만 공제되어 조세특례제한법의 요건을 충족할 수 없게 됩니다. 이때에는 해당 근저당권 채무를 변제하고 현물출자를 진행하거나, 채무만큼 현금으로 출자해야 합니다.

사업용 채무로 보는 경우

비사업용 채무로 보는 경우

부동산 매입 시 중도금·잔금 지급을 위한 차용금

현물출자 대상이 아닌 다른 부동산 구입을 위한 차용금

4-2. 특수관계인 간 임대차로 보증금·월세가 특이하게 낮은 경우

부동산임대업자가 대표로 있는 주식회사가 해당 부동산을 임차하는 경우처럼, 특수관계인이어서 임차보증금이나 월세가 특이하게 적거나 싼 경우가 있습니다. 이럴 때 부동산 가치평가에 이를 반영해야 한다고 보는 판사들이 많습니다. 따라서 이런 사정이 있다면 현물출자 전에 정상적인 임대차로 전환한 후 현물출자 하는 것이 좋습니다.

실무 사례 — 3층 교회 사건 5개 층을 임대한 부동산이었습니다. 3층에 교회가 들어왔는데 다른 층보다 월세가 저렴했습니다. 법원은 "해당 교회의 월세가 특이하게 저렴한 이유를 설명하고 부동산 가액에 반영하라"는 취지의 보정명령을 내렸습니다.

보통은 임대인이 해당 교회의 신도라는 식으로 설명하는 보정서를 떠올리기 마련입니다. 그러나 저는 달리 생각했습니다. 교인이라고 설명하면 오히려 문제가 생길 것이라 보았습니다. 먼저 사실관계부터 확인했습니다. "제가 보아도 교회 월세가 특이하게 저렴한데, 혹시 그 교회 신자이신지요?"

답은 명확했습니다. 본인은 그 교회의 신자가 아니었습니다. 교회의 월세가 저렴한 이유는, 해당 부동산의 임대가 잘 되지 않을 때 교회가 가장 먼저 당시 시세대로 임차를 해 주었고, 이후 교인들의 왕래가 많아지면서 건물 내 다른 상가들의 장사가 잘 되어 다른 상가를 비싸게 임대할 수 있었기 때문이었습니다. 그래서 교회의 월세는 조금씩만 올리다 보니 다른 상가보다 저렴해진 것이었습니다. 바로 이것이었습니다. 이 내용으로 보정한 결과, 추가 보정 없이 감정보고서가 인가되었습니다.

4-3. 장기간 공실이 계속되고 있는지 확인

실무 사례 — 광진구 상가 공실 사건 광진구에 있는 상가로, 기존 건물을 헐고 임대용 부동산을 신축할 계획이었습니다.

첫 번째 쟁점은 5년 내 기존 건물을 멸실하는 것이 사업의 폐지에 해당하는지 여부였습니다. 임대사업자를 폐업하지 않고 다시 신축하여 부동산 임대업을 계속 영위하는 경우에는 사업의 폐지로 보지 않는다는 질의회신이 있었으므로, 이 문제는 해결되었습니다.

그런데 임대 부동산에 공실이 여러 개 있었습니다. 건물과 500미터 떨어진 곳에서 임대업자·회계사 등과 회의를 하다가, 제가 우겨서 현장을 방문했습니다. 3층이 장기간 공실이었는데, 관리를 하지 않아 곳곳이 무너져 있었고 임대인이 창고처럼 사용하고 있었습니다. 3층은 사업용 자산이 아니었습니다. 그래서 수리하여 임대하지 않는 한 해당 면적에 대해서는 취득세 등을 감면받을 수 없다고 고지한 바 있습니다.

4-4. 건설업자가 미분양 상가를 현물출자하는 경우

건설업자가 집합건물로 상가를 건축하여 분양하였고, 미분양된 일부 상가를 현물출자하여 법인을 설립하고자 하는 경우가 있습니다. 그러나 미분양 상가 는 사업용 고정자산이 아니라 재고자산 입니다. 사업용 고정자산이 아니므로 현물출자 자체는 할 수 있으나, 취득세 감면이나 양도소득세 이월과세를 받을 수 없습니다.

실무 처리 방법 이 경우 사업자에 부동산 임대업을 추가하고 임대용 부동산으로 전환한 후, 일정 기간 임대업을 하다가 현물출자하는 것으로 결정했습니다.

4-5. 현물출자가액을 어떻게 정할 것인가

매매를 유상쌍무계약이라 합니다. 현물출자도 유상쌍무계약입니다. 한쪽은 부동산을 주고 상대방은 주식을 주니 유상이고 쌍무입니다. 즉 매매와 현물출자의 본질은 같습니다. 다만 주식회사에는 자본충실의 원칙 이 있고, 근본적으로 부동산의 대가가 주식회사의 자본이 되므로, 현물출자 대상 부동산이 과대평가되는지를 엄격하게 살펴봅니다. 그래서 감정평가사의 감정평가를 받고 법원의 인가를 받게 됩니다.

현물출자를 하면 현물출자자와 설립 중인 회사가 현물출자계약을 체결하고 해당 부동산의 가액도 결정합니다. 예를 들어 현물출자 대상 부동산의 가액을 100억 원으로 정했다고 가정합니다. 이것이 그대로 자본금이 되면 자본금 100억 원인 주식회사가 됩니다. 이 부동산 가액이 과대평가되면 자본충실의 원칙을 해하므로 감정평가와 법원 인가를 받는 것입니다.

주의 — 본감정액과 현물출자가액이 같으면 불인가 위험 그런데 감정평가사의 감정평가금액마저 100억 원으로 나온다면 어떨까요? 미래를 예측하는 능력이 없는 한 불가능한 일입니다. 현물출자계약을 체결한 후에 감정평가를 받는데 금액이 정확히 같을 수는 없습니다. 이런 경우 법원은 감정평가금액을 그대로 현물출자가액으로 정한 것이 아닌지 의심하여 상법 위반으로 감정보고서를 불인가하고 있습니다. 따라서 현물출자가액을 정할 때에는 가감정을 통해 부동산의 현물출자가액을 먼저 정하되, 그 현물출자가액과 감정평가사의 본감정 평가액은 달라야 합니다.

4-6. 소비성 서비스업을 경영하는 법인인지 여부

소비성 서비스업은 양도소득세 이월과세도 되지 않고 취득세도 감면되지 않습니다. 조세특례제한법 시행령과 규칙에서 정한 소비성 서비스업은 다음과 같습니다.

호텔업 및 여관업(「관광진흥법」에 따른 관광숙박업은 제외한다)

주점업(일반유흥주점업, 무도유흥주점업 및 「식품위생법 시행령」 제21조에 따른 단란주점 영업만 해당하되, 「관광진흥법」에 따른 외국인전용유흥음식점업 및 관광유흥음식점업은 제외한다)

기타 사행시설 관리 및 운영업(「관광진흥법」 제5조 또는 「폐광지역 개발 지원에 관한 특별법」 제11조에 따라 허가를 받은 카지노업은 제외한다)

유사 의료업 중 안마를 시술하는 업

첫 번째 쟁점 은 소비성 서비스업 "경영"의 주체가 누구인가입니다. 개인사업자(법인전환 후의 법인)가 직접 소비성 서비스업을 경영하는 것이 제외되는 것인지, 아니면 임대용 부동산을 임차인이 소비성 서비스업으로 사용하는 경우까지 제외되는지가 문제됩니다. 결론적으로, 임차인이 임차 부동산을 소비성 서비스업으로 사용하는 것은 문제가 되지 않습니다. 현물출자자가 해당 건물을 임대용이 아니라 소비성 서비스업 영업장으로 직접 사용하는 경우에 문제가 됩니다.

두 번째 쟁점 은 관광진흥법에 따른 관광숙박업이 아닌 호텔업을 운영하는 경우입니다. 이 경우에도 소비성 서비스업에 해당하므로, 현물출자자가 해당 건물에서 직접 호텔업을 운영하면 양도소득세 이월과세 등을 받을 수 없습니다. 이때에는 제3자에게 건물을 임대하고, 본인은 호텔업 운영자에서 부동산 임대업자로 전환한 후 현물출자를 해야 합니다.

4-7. 본점을 어디에 둘 것인가

현물출자하는 부동산이 수도권 과밀억제권역에 있는 경우, 본점을 어디에 둘 것인지가 문제됩니다. 예를 들어 서울에 있는 상가를 현물출자하여 법인으로 전환하면서 본점을 서울에 두면 취득세와 등록면허세가 중과됩니다. 그래서 본점을 비중과지역(예: 용인)에 두기를 희망하는 고객이 많습니다. 이럴 때에는 두 가지를 조심해야 합니다.

주의 1 — 비중과지역 본점은 실질을 갖추어야 함 용인에 본점을 둔다면 실제로 용인이 본점 역할을 해야 합니다. 본점으로서의 인적시설과 물적시설이 모두 용인에 있어야 한다는 뜻입니다. 임대사업을 관리하는 임직원이 있다면 그 임직원 모두가 용인에서 근무해야 합니다. 세부적인 내용은 세무상 쟁점이 있을 수 있어 생략합니다.

주의 2 — 서울 부동산에 지점 설치 시 중과 서울에 있는 부동산에 지점을 설치하면 취득세가 중과됩니다. 다만 부동산 자체는 지점이 아니라 임대업에 공여된 상품입니다. 지점이 되려면 해당 부동산 소재지에 지점 사업자등록을 하고(또는 사업자등록 의무가 있어야 하며), 지점으로서의 인적·물적시설이 있어야 합니다. 부가가치세법상 임대용 부동산은 부동산별로 사업자등록을 해야 하므로, 임대용 부동산 소재지에 사업자등록을 했다고 하여 곧바로 지점이 되는 것은 아닙니다. 임대업을 관리하는 인적·물적시설이 없으면 지점으로 보지 않습니다.

실제로 임대용 부동산을 관리하는 지점을 설치해야 한다면, 옆 건물을 임차하여 임대용 부동산 관리 지점을 두면 됩니다. 대형 임대법인들은 이렇게 하고 있습니다.

시가 평가와 감정 절차의 근거 조문

순자산가액의 «시가» — 원문이 인용한 회신대로, 법인전환 이월과세에서 순자산가액의 시가는 「법인세법 시행령 제89조제1항에 해당하는 가격, 같은 조 제2항제1호의 감정가액」, 그 다음에 상속세 및 증여세법 규정을 준용하여 평가한 가액의 순서로 적용합니다. 제89조 제1항의 가격이란 해당 거래와 유사한 상황에서 특수관계인 아닌 자와 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말합니다.

감정보고서 불인가의 절차 자리 — 원문이 「이런 경우 법원은 감정평가금액을 그대로 현물출자가액으로 정한 것이 아닌지 의심하여 상법 위반으로 감정보고서를 불인가하고 있습니다」라고 한 절차의 근거는 상법 제299조의2입니다. 설립 시의 현물출자는 공인된 감정인의 감정으로 검사인의 조사에 갈음할 수 있고, 감정인은 감정결과를 법원에 보고하여야 하므로, 법원이 그 감정의 적정성을 심사하는 구조입니다.

1. 현물출자 전 체크리스트

[ ] 임대용 부동산이 주택인지 상가인지 확인했는가 (주택이면 취득세 중과 + 이월과세 배제)

[ ] 한 건물에 주택·상가가 섞여 있다면 집합건물 구분등기 후 상가만 현물출자 하는 방안을 검토했는가

[ ] 근저당권 채무의 사업용·비사업용 성격 을 확인하고, 비사업용이면 변제 또는 현금출자를 준비했는가

[ ] 자본금 ≥ 개인기업 순자산가액(시가) 요건을 충족하는가

[ ] 특수관계인 임대차로 보증금·월세가 비정상적으로 낮다면 정상 임대차로 전환 했는가

[ ] 장기 공실 면적이 사업용 자산에서 제외될 위험은 없는가 (현장 확인 필수)

[ ] 미분양 상가라면 재고자산이 아닌 임대용 부동산으로 전환 한 뒤 일정 기간 임대했는가

[ ] 현물출자가액을 가감정으로 먼저 정하고, 본감정 평가액과 다르게 설정했는가

[ ] 소비성 서비스업 을 직접 경영하는 구조는 아닌가 (호텔업 등은 임대업으로 전환)

[ ] 부동산이 과밀억제권역이라면 본점 소재지·지점 설치 로 인한 중과 위험을 점검했는가

[ ] 설립등기일부터 5년 사후관리 요건 (사업 폐지, 주식 50% 이상 처분)을 이해하고 있는가

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2024년 현물출자 회계법인 감정보고서 사례

1. 본 블로그에 위 주제로 검색을 하면 염춘필 법무사가 쓴 글을 볼 수 있습니다.