현물출자 법원인가 — 감정보고서 불인가를 피하는 세 가지 기준

한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2026. 8. 11.

결론

현물출자에 의한 개인기업 법인전환에서 가장 큰 위험은 세무도 등기도 아니고 법원의 인가 단계입니다.

법원의 심사기준은 ① 상법상 절차 준수, ② 실질적 감정 수행, ③ 감정보고서의 형식 세 가지이며, 어느 하나라도 흠결이 있으면 보정명령 없이 곧바로 불인가·각하되는 예가 많습니다.

감정은 주금납입과 현물출자의 이행이 완료된 뒤 발기인총회에서 선임된 이사가 위임하여야 하고, 그 이전에 이루어진 감정평가는 검사인의 조사에 갈음하는 감정으로 인정되지 않습니다.

현물출자에 의한 개인기업 법인전환에서 가장 큰 위험은 세무도 등기도 아니고 법원의 인가 단계입니다. 주금납입과 현물출자의 이행까지 모두 마친 뒤에 감정보고서가 불인가되면 절차 전체를 다시 밟아야 하기 때문입니다. 필자가 월간 「법무사」 2019년 5월호에 게재한 글에서 다룬 실제 불인가 결정문을 다시 인용하면서, 그 사이 달라진 부분까지 함께 정리 합니다. 글을 쓴지 상당한 시간이 지났지만 그 내용은 지금도 그대로 유효합니다.

법원의 심사기준은

① 상법상 절차 준수,

② 실질적 감정 수행,

③ 감정보고서의 형식 세 가지이며, 어느 하나라도 흠결이 있으면 보정명령 없이 곧바로 불인가·각하되는 예가 많습니다.

가장 빈번한 불인가 사유는 감정의 위임 주체와 시점입니다. 감정은 주금납입과 현물출자의 이행이 완료된 뒤 발기인총회에서 선임된 이사가 위임하여야 하고, 그 이전에 이루어진 감정평가는 검사인의 조사에 갈음하는 감정으로 인정되지 않습니다.

2019년 글에서 전제하였던 취득세 감면은 현재 부동산 임대 및 공급업에는 적용되지 않고, 감면율도 100분의 50입니다. 부동산임대업 법인전환을 설계할 때 반드시 확인하여야 합니다.

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법무사협회에서 발행하는 월간 법무사지 2019년 5월호에 게재한 글입니다. 법무사 실무광장 / 상업등기...

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1. 현물출자 법원인가의 구조

1-1. 절차상 어디에 위치하는가

현물출자에 의한 법인전환은 발기설립의 방법으로 진행됩니다. 정관 작성 → 현물출자계약 → 주금납입 및 현물출자의 이행 → 발기인총회의 이사·감사 선임 → 이사의 검사인 선임 청구(감정인의 감정으로 갈음) → 법원의 심사·인가 → 설립등기의 순 서입니다. 법원의 인가는 설립등기 직전의 관문이므로, 이 단계에서 막히면 앞의 모든 절차가 무의미해집니다.

법원의 심사대상은 변태설립사항과 현물출자의 이행 등의 적정성 입니다. 이는 현물출자의 목적물을 과대평가하는 방법으로 회사의 자본충실을 해하는 것을 방지하여 금전출자자와 회사채권자를 보호하기 위한 것입니다. 이 목적을 이해하고 있어야 법원의 개별 지적이 왜 나오는지가 보입니다.

1-2. 검사인의 조사와 감정인의 감정

이사는 정관에 변태설립사항을 정한 때에는 그 조사를 위하여 법원에 검사인의 선임을 청구하여야 하고(상법 제298조 제4항), 검사인은 제290조 각 호의 사항과 현물출자의 이행을 조사하여 법원에 보고합니다. 다만 현물출자에 관한 사항과 그 이행에 관하여는 공인된 감정인의 감정으로 검사인의 조사에 갈음 할 수 있습니다. 실무에서 회계법인의 감정보고서를 제출하는 근거가 바로 이 조항입니다.

관련 상법조항

제299조(검사인의 조사, 보고)

제299조(검사인의 조사, 보고)① 검사인은 제290조 각 호의 사항과 제295조에 따른 현물출자의 이행을 조사하여 법원에 보고하여야 한다.② 제1항은 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우에는 적용하지 아니한다.1. 제290조제2호 및 제3호의 재산총액이 자본금의 5분의 1을 초과하지 아니하고 대통령령으로 정한 금액을 초과하지 아니하는 경우2. 제290조제2호 또는 제3호의 재산이 거래소에서 시세가 있는 유가증권인 경우로서 정관에 적힌 가격이 대통령령으로 정한 방법으로 산정된 시세를 초과하지 아니하는 경우3. 그 밖에 제1호 및 제2호에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우③ 검사인은 제1항의 조사보고서를 작성한 후 지체 없이 그 등본을 각 발기인에게 교부하여야 한다.④ 검사인의 조사보고서에 사실과 다른 사항이 있는 경우에는 발기인은 이에 대한 설명서를 법원에 제출할 수 있다.원문 인용 — 염춘필 법무사 원문에 실린 그대로입니다

제290조제1호 및 제4호에 기재한 사항에 관하여는 공증인의 조사·보고로, 제290조제2호 및 제3호의 규정에 의한 사항과 제295조의 규정에 의한 현물출자의 이행에 관하여는 공인된 감정인의 감정으로 제299조제1항의 규정에 의한 검사인의 조사에 갈음할 수 있다. 이 경우 공증인 또는 감정인은 조사 또는 감정결과를 법원에 보고하여야 한다.

제299조 제2항의 조사 면제는 재산총액이 자본금의 5분의 1 이하이면서 동시에 5천만원 이하인 경우(상법 시행령 제7조)에 인정되므로, 부동산이 포함되는 법인전환 사안에서는 사실상 적용될 여지가 없습니다. 결국 감정과 법원 인가 절차를 거칠 수밖에 없습니다.

1-3. 법원의 변경처분과 인가

법원은 조사보고서 또는 감정결과와 발기인의 설명서를 심사하여 변태설립사항이 부당하다고 인정하면 이를 변경하여 각 발기인에게 통고할 수 있습니다(상법 제300조 제1항). 이 재판은 이유를 붙인 결정으로 하고, 재판 전에 발기인과 이사의 진술을 들어야 하며, 발기인과 이사는 즉시항고할 수 있습니다(비송사건절차법 제75조). 다만, 법원이 변경처분을 한 경우는 전무 합니다.

실무에서 흔히 "인가 결정"이라고 부르는 것은 법원이 변경처분을 하지 않고 조사·감정 결과를 그대로 받아들이는 처리를 가리킵니다. 반대로 감정 자체가 검사인의 조사에 갈음하는 감정으로 볼 수 없다고 판단되면, 변경처분이 아니라 불인가 또는 각하로 처리됩니다.

2. 불인가 결정문이 말하는 세 가지 기준

2017년 하반기 이후 사실상 모든 법원이 동일한 관점에서 현물출자 감정보고서를 심사하고 있습니다. 아래는 필자가 2019년 글에서 소개하였던 실제 불인가 결정문의 판단 부분 입니다. 현물출자 조사보고서에 대해 대부분의 판사가 아래의 기준에 의거하여 인가와 불인가 여부를 판 단하고 있습니다.

［ 법원 불인가 결정문의 판단］

가. 발기설립에 있어 법원의 심사대상은 변태설립사항과 현물출자의 이행 등의 적정성인데, 이는 현물출자의 목적물을 과대평가하는 등의 방법으로 회사의 자본충실을 해하는 것을 방지하여 금전출자자와 회사채권자를 보호하기 위한 것이다. (중략) 다만 이때 감정의 위임은 주식인수가액의 납입과 현물출자의 이행이 완료된 때에 발기인에 의하여 선임된 이사가 행하여야 한다(상법 제296조 제1항, 제298조 제4항, 제299조의2).

한편, 현물출자에 있어 엄격한 절차를 거치도록 한 규정취지에 비추어 볼 때, 법원에 의해 선임되는 검사인에 갈음하여 현물출자에 대한 감정을 하는 감정인으로서는 현물출자자나 사건본인 또는 그 관계인이 제출한 자료만을 토대로 형식적인 조사를 하는 데 그쳐서는 아니 되고 객관적인 자료와 면밀한 검증을 통해 공정하고 적정한 감정이 이루어지도록 하여야 한다.

그리고 감정서에는 감정을 위임한 이사의 성명·주소·전화번호, 발기인의 성명·주소·전화번호, 감정의 목적, 감정 사항, 감정인의 주소·전화번호, 작성연월일, 법원의 표시가 기재 되어야 하며, 감정인의 기명날인이 있을 것 을 요한다[검사인의 조사보고서 등 처리 요령(재민 99-3)].

나. 각 감정보고서는 ① 사건본인의 발기인총회에서 이사 선임이 이루어지기 전에 이사가 아닌 자에 의하여 행해진 것 이고, 현물출자계약이 체결되기 전에 시행된 것으로서 법원에 대한 보고가 아닌 현물출자자나 사건본인에 대한 보고를 위하여 작성된 것으로 보인다. 그리고 ② 위 각 감정보고서는 검사인의 조사에 갈음한 감정보고서의 형식을 갖추지 못하고 있다.

다. 회계법인의 감정보고서는

① 작성연월일이 기재되어 있지 않아 그 작성 시기를 알 수 없을 뿐만 아니라 검사인의 조사에 갈음한 감정보고서의 형식을 갖추지 못하고 있고,

② 현물출자 하는 재산의 가액 중 대부분을 차지하는 토지와 건물의 가치를 평가함에 있어 가치 평가의 적정성에 관한 검토를 생략한 채 각 감정평가액의 평균액을 산정하는 방식으로 그 가치를 평가하였을 뿐이므로, 적정한 감정에 따라 작성된 것으로 볼 수 없다.

이 결정문을 뜯어 보면 심사기준은 결국 세 가지로 정리됩니다. 첫째 현물출자의 과정에서 상법상의 절차를 준수했는가, 둘째 공인감정인이 목적물에 대한 감정을 실질적으로 수행했는가, 셋째 감정보고서가 법원이 정해 놓은 형식을 갖추었는가입니다.

3. ［기준 1］상법상의 절차를 준수했는가

3-1. 정관의 현물출자가액을 어떻게 정할 것인가

발기인은 정관에 현물출자를 하는 자의 성명과 그 목적인 재산의 종류·수량·가격, 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수를 기재하여야 합니다(상법 제290조 제2호). 그런데 정관 작성 시점에는 감정 결과를 알 수 없으므로, 가액을 어떻게 적을 것인지가 실무상 첫 번째 난관입니다.

관련 상법조항

정관 조항 제295조(발기설립의 경우의 납입과 현물출자의 이행)

제295조(발기설립의 경우의 납입과 현물출자의 이행)① 발기인이 회사의 설립시에 발행하는 주식의 총수를 인수한 때에는 지체없이 각 주식에 대하여 그 인수가액의 전액을 납입하여야 한다. (이하 생략)② 현물출자를 하는 발기인은 납입기일에 지체없이 출자의 목적인 재산을 인도하고 등기, 등록 기타 권리의 설정 또는 이전을 요할 경우에는 이에 관한 서류를 완비하여 교부하여야 한다.법령이 아니라 회사 문서입니다 — 염춘필 법무사 원문에 실린 그대로

예전에는 현물출자재산인도증 한 장으로 갈음하였으나, 지금은 대다수 법원이 " 현물출자재산인도증만으로는 매출채권에 대한 채권양도통지, 등기·등록 기타의 권리의 설정 또는 이전에 필요한 서류의 완비·교부 등 현물출자계약에 따른 이행이 되었다는 사실을 인정하기 부족 하다"는 이유로 각하하고 있습니다. 따라서 재산의 종류별로 이행자료를 갖추어야 합니다.

［부동산 ］ 소유권이전등기에 필요한 서류 일체를 법무사가 보관하고 있다는 확인서

［채권 ］ 채무자에 대한 채권양도통지서(내용증명) 및 발송·도달 자료

［ 임대차 ］ 임차인의 임대인 지위 및 임대차보증금 반환채권 승계 승낙서 또는 확인서

［그 밖의 자산 ］ 인도 사실을 알 수 있는 인수증, 명의변경 신청서 등

［ 감정보고서의 "현물출자의 이행에 대한 확인"］

본 공인감정인은 현물출자자 ○○○과 설립 중인 주식회사 ○○의 발기인대표 ○○○ 간에 현물출자에 관한 재산 전부 등을 주금납입일에 설립된 법인에 양도한다는 현물출자확인서를 확인하였으며, 소유권이전등기에 필요한 서류 일체를 법무사에게 양도하였다는 확인서를 확인하였습니다.

또한 임차인들로부터 받은 임대인지위 및 임대차보증금 반환채권의 승계를 승인한다는 승낙서를 확인하는 방법으로 현물출자의 이행을 확인하였습니다. 미수금에 대해서는 채권을 양도한다는 통지서를 확인하였습니다.

주금납입일에 채권양도통지를 했는데 감정보고서가 불인가되면 어떻게 하느냐는 질문을 많이 받습니다. 필자는 조건부로 통지합니다. 감정보고서가 법원으로부터 불인가되어 주식회사 설립이 취소될 경우 이 채권양도는 무효로 하되, 그 경우 발기인대표가 별도로 통지하겠다는 내용을 통지서에 포함시키는 방식입니다.

한편 납입기일에 현금을 일부 함께 납입하는 실무도 널리 쓰입니다. 세제 요건상 설립되는 회사의 자본금이 개인기업의 순자산가액 이상이어야 하는데, 나중에 세무조사 과정에서 부채가 추가로 발견되면 요건이 무너질 수 있으므로 자본금을 순자산보다 다소 높여 두는 안전장치입니다.

3-3. 감정의 위임 주체와 시점 — 가장 흔한 불인가 사유

주금납입과 현물출자의 이행이 완료된 때에는 발기인이 지체 없이 의결권의 과반수로 이사와 감사를 선임하고(상법 제296조 제1항), 그 이사가 검사인의 선임을 법원에 청구합니다(상법 제298조 제4항). 감정인에 대한 감정 위임도 이 이사가 하여야 합니다.

그런데 실무에서는 현물출자계약서를 작성하기도 전에 감정평가사에게 부동산 감정을 의뢰하는 경우가 대부분입니다. 그 결과 감정평가서의 기준시점·조사기간·작성일이 이사 선임 전으로 기재되어 불인가로 이어집니다. 감정평가표 한 장 때문에 사건 전체가 각하되는 셈입니다.

예를 들어 주식회사 한길을 설립하면서 김갑동이 2018. 7. 1. 정관작성 및 현물출자계약을 하고 현물출자의 이행일이 2018. 7. 3.인 사안에서, 아래 "불인가 사례"와 같은 감정평가표를 제출하면 이사 선임 이전인 2018. 7. 1.부터 조사를 시작한 것이 되어 보정명령 없이 각하됩니다.

항목

불인가 사례

수정 예시

의뢰인

김갑동

설립 중인 주식회사 한길의 이사 김갑동

(주소·전화번호 기재)

평가목적

일반거래(시가참고)

시가참고(현물출자)

제출처

— (공란)

○○지방법원

기준시점

2018. 7. 3.

2018. 7. 1.

(현물출자계약일 = 정관작성일)

조사기간

2018. 7. 1. ~ 7. 3.

(이사 선임 전)

2018. 7. 4. ~ 7. 5.

(이사 선임 후)

작성일

2018. 7. 4.

2018. 7. 6.

이렇게 수정하여야 하는 이유는, 부동산감정평가서 역시 법원에 제출되는 감정보고서의 일부를 이루기 때문 입니다. 정리하면 평가목적은 현물출자, 기준시점은 현물출자계약일(정관작성일), 조사기간은 이사를 선임한 발기인총회 이후 여야 합니다.

이렇게 수정하여야 하는 이유는, 부동산감정평가서 역시 법원에 제출되는 감정보고서의 일부를 이루기 때문입니다. 정리하면 평가목적은 현물출자, 기준시점은 현물출자계약일(정관작성일), 조사기간은 이사를 선임한 발기인총회 이후여야 합니다.

주의 — 감정평가법인에 의뢰할 때 이 세 가지를 먼저 알려 주지 않으면 거의 예외 없이 "일반거래(시가참고)"로 작성되어 옵니다. 의뢰 단계에서 감정평가표 기재사항을 문서로 전달하고, 초안을 받아 확인한 뒤 확정본을 받는 절차를 두는 것이 안전합니다.

4. ［기준 2］감정을 실질적으로 수행했는가

부동산임대업을 현물출자하면 부동산뿐 아니라 채권·채무 등 일체의 재산이 대상이 되므로, 부동산은 감정평가사가, 부동산을 포함한 자산·부채 전체는 회계사가 평가하게 됩니다. 이때 회계사가 감정평가사의 평가액을 그대로 인용하기만 하면 법원은 형식적 조사에 그쳤다고 보아 감정보고서를 배척합니다. 앞의 결정문에서 두 감정평가액의 평균을 낸 것만으로는 적정한 감정으로 볼 수 없다고 한 부분이 바로 이 지점입니다.

대응 방법은 하나뿐입니다. 회계사가 객관적 자료와 면밀한 검증을 실제로 수행하고, 그 과정을 보고서에 남기는 것입니다. 대부분의 회계사가 조사는 하면서도 과정을 생략한 채 결과만 적기 때문에, 결과만 보는 법원이 형식적 감정으로 판단하게 됩니다.

［ 법원의 감정 취지에 따라 작성한 감정보고서］

1) 공인감정인은 현물출자의 목적물인 토지와 건물의 부동산등기사항전부증명서를 발급받아 소유권 취득 경위와 근저당권 설정 내역(채권최고액·설정일·채무자·근저당권자)을 확인하였습니다.

2) 감정평가법인의 감정평가서상 기준시점·조사기간·작성일을 확인하였고, 평가기준 및 평가방법을 확인한 결과 공인된 감정인이 공인된 감정방법에 따라 감정한 것으로 특이사항을 발견할 수 없습니다.

3) 공인감정인은 직접 현장을 방문하여 해당 부동산의 외관을 확인하고 건물 내부를 살펴본 바, 특이사항을 발견할 수 없었습니다.

4) 근저당권의 피담보채무가 현물출자 재산 중 소극적 재산인 단기차입금에 대응한다는 사실을 은행 발행 금융거래확인서로 확인하였고, 해당 채무의 이자율을 같은 시기 은행의 부동산 담보부 대출 평균이자율과 비교한 결과 특이사항을 발견할 수 없습니다.

5) 위 부동산상의 임대차관계를 조사한 바, 특이사항을 발견할 수 없었습니다.

6) 소결 — 감정평가법인이 평가한 감정평가액이 현물출자자 겸 발기인이 정한 현물출자가액보다 높으므로, 자본충실의 원칙에 따라 발기인이 정한 현물출자가액을 감정가액으로 인정하였습니다.

핵심은 감정평가서의 주요 내용을 현장 확인 또는 다른 자료로 검증해 보았고 특이사항을 발견하지 못하여 그대로 인정한다는 점을 기재하는 데 있습니다. 결과가 같더라도, 검증 과정이 드러나 있는 보고서와 그렇지 않은 보고서는 법원의 평가가 전혀 다릅니다.

출자 대상 부동산에 「주택임대차보호법」 또는 「상가건물 임대차보호법」에 따른 대항력 있는 임차인이 있으면 회사가 임대인의 지위를 승계하여 임차보증금반환채무를 부담하게 되므로, 그 출자가치를 정확히 평가하기 위해 임대차계약서 등 자료를 법원에 제출하여야 합니다.

［임대차 조사과정을 구체적으로 기술한 감정보고서］

1) 공인감정인은 현물출자자와 임차인 간에 체결한 임대차계약서 및 현장실사를 통해 임차보증금의 실재성을 확인하였고, 특이사항을 발견할 수 없었습니다.

2) 지하 1층의 임대차계약서상 임대차기간은 현물출자기준일 현재 만료되었으나, 계약서 제7조의 자동연장 조항에 따라 기준일 현재에도 임대차가 계속되고 있었습니다. 본 공인감정인은 현재도 임대차관계가 존재하는지 현물출자자에게 묻고, 임대인(현물출자자)으로부터 계약기간이 만료되었으나 계약서상 자동연장 조건에 따라 묵시의 갱신 중이라는 확인서를 수취하였습니다.

5. ［기준 3］감정보고서의 형식을 갖추었는가

내용이 아무리 충실해도 형식이 어긋나면 그대로 불인가됩니다. 감정서에 반드시 들어가야 할 항목은 다음과 같습니다.

감정을 위임한 이사의 성명·주소·전화번호

발기인의 성명·주소·전화번호

감정의 목적, 감정 사항

감정인의 주소·전화번호

작성연월일

법원의 표시

감정인의 기명날인

앞의 결정문에서 회계법인 보고서가 배척된 첫 번째 이유가 작성연월일 누락이었다는 점을 기억할 필요가 있습니다. 법원은 작성연월일이 없으면 작성 시기를 알 수 없다는 이유로, 그리고 첨부된 자산부채명세서의 기준일로 추정한 시기가 이사 선임 전이라면 그것대로 또 다른 이유로 배척합니다. 형식 흠결이 곧바로 실질 흠결의 근거가 되는 구조입니다.

6. 감정인을 누구로 특정할 것인가

부동산은 감정평가사가, 자산·부채 전체는 공인회계사가 평가하는 구조에서 법원에 제출하는 신청서에 공인감정인을 누구로 기재할 것인가가 문제됩니다.

실무는 감정평가사의 감정평가서를 회계사의 감정보고서에 첨부서면으로 붙이고, 신청서에는 공인회계사만 공인감정인으로 특정하는 방식이 정착되어 있습니다. 과거 일부 법원이 두 전문가를 모두 기재하라는 보정명령을 한 예도 있었으나, 최근에는 회계사 단독 특정 방식을 법원이 그대로 받아들이고 있습니다.

다만 이 방식을 쓰는 이상, 회계사가 부동산 평가액을 단순 인용하는 것으로는 부족하고 제4항에서 본 검증 과정을 반드시 보고서에 담아야 한다는 점이 전제가 됩니다. 감정인을 회계사 한 명으로 특정하는 것과 회계사가 검증 없이 인용하는 것은 전혀 다른 문제입니다.

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