부동산 현물출자에 의한 법인설립 강의안(부산지방법무사회 주최)

2026년 부산지방법무사회 연수

부동산 현물출자에 의한 법인설립

— 개인기업 법인전환의 절차와 세제요건 —

2026년 9월 5일 · 강의시간 50분

한길합동법무사사무소 (강남역 사무소)

법무사 염 춘 필

02-552-8373 · 010-3224-9928 · [email protected]

​

강 의 순 서

구분

내용

배정시간

Ⅰ

법인전환의 세 갈래 — 무엇을 고를 것인가

5분

Ⅱ

현물출자에 의한 설립 절차와 일정

12분

Ⅲ

검사·감정 면제는 왜 쓸 수 없는가

4분

Ⅳ

세제요건 — 자본금이 순자산가액 이상 ★

14분

Ⅴ

등기실무 — 설립등기와 소유권이전등기

7분

Ⅵ

착수 전 체크리스트와 사후관리

6분

정리 및 질의응답

2분

부록

서식 일체 (현물출자계약서·의사록·조사보고서) — 배포자료

—

※ 부록의 서식은 강의 중 낭독하지 않습니다. 해당 대목에서 쪽수만 지시합니다.

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Ⅰ. 법인전환의 세 갈래 [ 5분 ]

1. 왜 법인으로 전환하는가

개인사업자의 소득세는 누진세율이 높고, 대외신용과 자금조달, 가업승계와 지분 설계 면에서 법인이 유리합니다. 그런데 사업용 부동산을 가진 개인사업자가 법인을 세우면, 그 부동산을 법인으로 옮기는 순간 양도소득세와 취득세가 발생합니다. 이 세부담을 미루거나 줄이기 위한 제도가 법인전환 과세특례입니다.

법무사가 이 사건에서 실제로 파는 것은 「설립등기」가 아니라 「세제요건을 충족한 설립」입니다. 요건 하나를 놓치면 등기는 완결되지만 의뢰인은 수억 원의 세금을 냅니다. 그리고 등기는 되돌릴 수 없습니다.

2. 세 가지 방법

구분

현물출자

세감면 포괄양수도

일반 사업양수도

구조

부동산을 그대로 출자하여 설립

현금으로 설립한 뒤 3개월 내 포괄양수

법인 설립 후 자산을 매매

현금 필요

불필요

순자산가액 상당의 현금 필요

매매대금 필요

감정·법원절차

필요

불필요

불필요

소요기간

2~3개월

2~3주

2~3주

이월과세

적용

적용

없음

취득세 경감

적용

적용

없음

실무 선택

자금이 없을 때

자금 여력이 있을 때 (가장 흔함)

세혜택이 불필요할 때

Ⅱ. 현물출자에 의한 설립 절차와 일정 [ 12분 ]

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1. 근거조문 — 변태설립사항

상법

실무는 예외 없이 제299조의2를 씁니다. 법원이 검사인을 선임하기를 기다리는 대신, 감정평가법인의 감정으로 검사인의 조사에 갈음하고 그 결과를 법원에 보고하는 방식입니다.

2. 법원의 심사와 변경

상법

법원이 변경처분을 한 사례를 보지 못했습니다.

3. 표준 일정

시점

절차

비고

1일차

상담 — 방식 결정, 업종 확인, 자금 여력 확인

Ⅰ·Ⅳ 판단

~ 10일차

세무대리인의 순자산가액 산정 (전환일 현재 시가 기준)

자본금의 하한이 결정됨

~ 20일차

감정평가법인의 현물출자 목적물 가감정

제299조의2

20일차

정관 작성 및 공증 — 변태설립사항 기재/ 법인사업자등록증발급/개인 사업자등록 폐지

제289조, 제290조2호

21일차

발기인의 주식인수, 현금납입, 현물출자 이행 서류 완비·교부

제293조, 제295조②

22일차

이사·감사 선임, 이사회 — 대표이사 선임, 조사·보고

제296조, 제298조

25일차

감정결과 법원 보고 및 발기인 설명서 제출

제299조의2, 제300조①

~ 90일차

법원 심사 — 필요시 대표이사·감정인 심문, 보정

가장 긴 구간

90일차

법원 인가 또는 변경통고 (변경 시 2주 경과로 확정)

제300조③

이후

설립등기 → 부동산 소유권이전등기 → 법인사업자등록

개인 사업자등록폐지

제317조

설립 후 3월 내

(포괄양수도 방식인 경우) 사업에 관한 권리의무의 포괄양도

조특령 제29조②

일정의 하한선은 법원 심사기간입니다. 압축이 불가능하고 예측도 어렵습니다. 의뢰인이 「이번 달 안에 법인을 만들어 계약을 체결해야 한다」고 하면 현물출자로는 불가능합니다.

4. 발기설립을 전제로 한다

법인전환은 개인사업자 본인이 발기인이 되어 자기 재산을 출자하는 구조이므로 발기설립입니다. 모집설립은 사실상 문제되지 않습니다. 그리고 조세특례제한법상 요건도 「해당 사업을 영위하던 자가 발기인이 되어」 출자할 것을 전제합니다.

배우자나 자녀를 공동 발기인으로 넣어 지분을 나누고 싶다는 요청이 자주 들어옵니다. 세제요건과 증여 문제가 함께 걸리므로 반드시 세무대리인과 먼저 정리한 뒤 정관을 작성하십시오. 등기를 마친 뒤에는 되돌릴 수 없습니다.

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Ⅲ. 검사·감정 면제는 왜 쓸 수 없는가 [ 4분 ]

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1. 면제규정

상법

시행령이 정한 금액은 5천만원입니다. 즉 ① 출자재산의 총액이 자본금의 5분의 1 이하이면서 동시에 5천만원 이하이거나, ② 거래소 시세 있는 유가증권일 것을 요구합니다.

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2. 부동산 법인전환에서는 사실상 쓸 수 없다

①

금액 요건 — 출자하는 부동산이 5천만원 이하인 경우는 거의 없습니다. 그리고 5천만원 이하라면 애초에 법인전환의 실익이 없습니다.

②

비율 요건 — 자본금의 5분의 1 이하여야 하는데, 법인전환에서는 출자재산이 자본금의 거의 전부입니다. 구조적으로 충족이 불가능합니다.

③

유가증권 요건 — 부동산이므로 해당하지 않습니다.

결론 — 부동산 현물출자 법인전환에서 감정과 법원 보고는 사실상 필수입니다. 의뢰인이 「간단히 할 수 없느냐」고 물으면, 상법이 정한 면제요건이 구조적으로 맞지 않는다는 점을 설명하고 유한회사 설립 을 대안으로 제시하는 것이 정확한 답입니다.

Ⅳ. 세제요건 — 이 강의의 핵심

[ 14분 ]

여기가 법무사의 책임이 가장 무거운 대목입니다. 절차는 완벽했는데 세혜택을 놓치는 사고가 이 지점에서 발생합니다.

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1. 양도소득세 이월과세

조세특례제한법

이월과세란 개인이 사업용고정자산을 법인에 양도할 때 개인에게 양도소득세를 과세하지 않고, 나중에 그 법인이 해당 자산을 양도할 때 법인세로 납부하도록 하는 제도입니다. 면제가 아니라 이연입니다.

2. 자본금 요건 — 순자산가액 이상

★ 제32조 제2항이 이 강의 전체에서 가장 중요한 한 줄입니다. 새로 설립되는 법인의 자본금이 전환하는 사업장의 순자산가액 이상이어야 합니다. 이를 충족하지 못하면 이월과세도, 취득세 경감도 전부 적용되지 않습니다.

순자산가액

전환일 현재의 시가로 평가한 자산의 합계액에서 충당금을 포함한 부채의 합계액을 공제한 금액

자본금

위 순자산가액 이상이어야 함

적용신청

이월과세 적용신청을 하여야 함 — 신청하지 않으면 적용되지 않음

3. 취득세 경감 — 50%입니다

지방세특례제한법

★ 감면율이 「75%」가 아니라 「100분의 50」입니다. 과거에는 면제였다가 75% 경감으로, 다시 50% 경감으로 축소되어 왔습니다. 오래된 자료와 인터넷 검색 결과에는 아직 75%로 되어 있는 것이 많습니다. 의뢰인에게 절세액을 안내할 때 이 숫자를 잘못 말하면 그대로 분쟁이 됩니다. 반드시 현행 조문으로 확인하고 안내하십시오.

부동산 임대 및 공급업은 취득세 경감 대상에서 제외 되어 있습니다. 임대사업자의 법인전환에서는 이월과세는 검토할 수 있어도 취득세 경감은 받을 수 없습니다. 상담 초반에 업종을 반드시 확인하십시오.

※ 감면 기한(2027년 12월 31일)과 경감률은 개정이 잦습니다. 착수 시점의 현행 조문으로 다시 확인하시기 바랍니다.

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4. 그 밖의 세제

부가가치세

사업의 동일성을 유지한 채 자산·부채·인력을 포괄적으로 이전하면 재화의 공급으로 보지 아니함 (부가가치세법 제10조 제9항 제2호)

개인지방소득세

양도소득분 개인지방소득세도 이월과세 (지방세특례제한법)

등록면허세

설립등기 및 소유권이전등기에 관하여 별도 확인 필요

※ 위 세무 항목은 개괄입니다. 근거 조문과 최신 해석은 착수 시점에 세무대리인과 함께 확인하시기 바랍니다.

5. 5년 사후관리

혜택을 받은 뒤에도 5년간 구속됩니다. 이 점을 의뢰인에게 설명하지 않으면 몇 년 뒤에 문제가 됩니다.

1

설립등기일부터 5년 이내에 승계받은 사업을 폐지하지 않을 것

2

설립등기일부터 5년 이내에 법인전환으로 취득한 주식 또는 출자지분의 100분의 50 이상을 처분하지 않을 것 — 유상·무상 이전과 불균등 감자를 포함

3

취득세 관련 — 취득일부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 사업을 폐업하거나 해당 재산을 처분(임대를 포함)하지 않을 것

주식의 50% 처분 제한이 특히 중요합니다. 법인전환 후 몇 년 뒤 자녀에게 지분을 넘기거나 투자를 유치하려다 이월과세액이 한꺼번에 되살아나는 사례가 실제로 나옵니다. 설립 단계에서 「5년간은 지분을 절반 이상 움직이면 안 됩니다」를 서면으로 안내하고 그 사실을 기록에 남기십시오.

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Ⅴ. 등기실무 [ 7분 ]

​

1. 두 건의 등기가 이어진다

​

법인전환은 상업등기와 부동산등기가 연속으로 이어지는 사건입니다. 설립등기로 법인이 성립하고, 그 법인 앞으로 부동산 소유권이전등기를 합니다. 순서를 바꿀 수 없습니다.

① 설립등기

법원 인가(또는 변경통고 확정) 후 상법 제317조에 따른 설립등기. 이때 법인이 성립하고 현물출자 목적물에 대한 권리를 취득할 지위가 확정됨

② 소유권이전등기

등기원인은 「현물출자」. 개인(발기인)이 등기의무자, 법인이 등기권리자

③ 부수절차

법인 사업자등록, 개인사업자 폐업신고 및 부가가치세 확정신고, 이월과세 적용신청

개인사업자 폐업신고와 부가가치세 확정신고를 빠뜨리는 사례가 많습니다. 등기가 끝났다고 사건이 끝난 것이 아니므로, 후속 절차를 목록으로 만들어 의뢰인에게 인계하십시오.

2. 설립등기 첨부정보 — 실무 목록

1

정관 (공증) — 변태설립사항으로 현물출자자의 성명, 목적재산의 종류·수량·가격, 부여할 주식의 종류와 수가 기재되어 있어야 함

2

발기인이 주식을 인수하였음을 증명하는 정보 (주식인수증)

3

현물출자계약서 또는 현물출자확인서, 재산인계서

4

감정평가법인의 감정평가서 및 그 법인등기사항증명서·인감증명서, 담당 감정평가사의 자격증 사본

5

감정결과에 관한 법원 보고 및 그에 관한 재판이 있은 때에는 그 재판이 있음을 증명하는 정보 — 법원으로부터 송달받은 부본

6

이사·감사의 조사보고서, 취임승낙서, 인감증명서, 주민등록등(초)본

7

이사회 의사록 (대표이사 선임), 인감신고서

8

등록면허세·지방교육세 영수필확인서, 등기신청 위임장

★ 감정서는 법원으로부터 송달받은 부본이어야 합니다. 감정평가법인에서 직접 받은 원본을 그대로 붙이는 것이 아닙니다. 그 부본에 변경결정의 취지가 기재된 경우에는 그 재판의 등본을 함께 첨부합니다. 법원에서 부본을 송달받는 시점이 곧 등기 착수 시점이므로, 일정 안내에서 이 점을 미리 설명해 두어야 합니다.

※ 상업등기법·상업등기규칙상 조문 번호와 등기예규는 신청 직전 현행 법령으로 확인하여 인용하시기 바랍니다.

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3. 소유권이전등기

1

등기원인 — 「현물출자」, 원인일자는 현물출자 계약일

2

등기의무자 — 현물출자를 한 개인 (인감증명서, 등기필정보)

3

등기권리자 — 신설법인 (법인등기사항증명서, 법인인감증명서)

​

4

취득세 — 지방세특례제한법 제57조의2 제4항에 따른 경감 신청. 감면요건 충족을 증명하는 자료(감정평가서, 순자산가액 산정자료, 정관, 법인등기사항증명서)를 지자체에 제출

5

농지가 포함된 경우 — 법인의 농지취득 가능 여부를 별도로 검토

6

근저당권 등 담보권이 설정된 경우 — 채무의 승계와 담보권자의 동의 여부를 사전에 정리

​

담보권이 설정된 부동산이 대부분입니다. 채무를 법인이 인수하는지, 인수한다면 금융기관의 동의를 받았는지를 착수 전에 반드시 확인하십시오. 채무인수가 정리되지 않으면 순자산가액 산정도, 이전등기도 진행되지 않습니다.

Ⅵ. 착수 전 체크리스트와 사후관리 [ 6분 ]

1. 착수 전 체크리스트

1

업종 확인 — 소비성서비스업인가(이월과세 배제), 부동산 임대 및 공급업인가(취득세 경감 배제)

2

자금 여력 확인 — 순자산가액 상당의 현금이 있으면 포괄양수도가 훨씬 빠름

3

순자산가액 산정 — 세무대리인이 전환일 현재 시가 기준으로 산정. 자산 목록 누락 여부를 함께 점검

4

자본금 결정 — 순자산가액 이상으로. 반드시 순자산가액 산정 이후에 결정

5

출자 목적 부동산의 권리관계 — 근저당권, 임차권, 가압류, 지상권, 농지 여부

6

채무인수와 금융기관 동의 — 여신약정상 사전동의 사항인지 확인

7

발기인 구성 — 사업을 영위하던 자가 발기인이 될 것. 가족 참여 시 증여 문제를 세무대리인과 사전 정리

8

감정평가법인 선정과 일정 협의 — 법원 심사기간을 포함한 전체 일정을 의뢰인에게 미리 고지

9

이월과세 적용신청 — 신청하지 않으면 적용되지 않음. 신청 주체와 기한을 세무대리인과 확인

10

5년 사후관리 사항 서면 안내 — 사업 폐지 금지, 주식 50% 처분 금지, 재산 처분·임대 금지

2. 의뢰인에게 반드시 설명할 세 가지

① 기간

법원 심사기간이 포함되어 2~3개월이 걸립니다. 압축이 불가능하고 예측도 어렵습니다.

② 이연이지 면제가 아님

이월과세는 세금을 없애는 것이 아니라 법인이 나중에 내도록 미루는 것입니다.

③ 5년의 구속

사업 폐지, 주식 50% 이상 처분, 재산 처분·임대 시 혜택이 추징됩니다.

이 세 가지를 착수 전에 서면으로 안내하고 확인 서명을 받아 두십시오. 법인전환 사건의 분쟁은 대부분 「그런 말 못 들었다」에서 시작됩니다.

정리 [ 2분 ]

1

먼저 물을 것은 「순자산가액만큼 현금이 있는가」다. 있으면 포괄양수도, 없으면 현물출자다.

2

부동산 현물출자에서 검사·감정 면제는 구조적으로 쓸 수 없다. 감정과 법원 보고는 사실상 필수다.

3

자본금은 순자산가액 이상이어야 한다. 순자산가액 산정 → 자본금 결정 → 등기, 이 순서를 뒤집지 않는다.

4

취득세 경감은 75%가 아니라 100분의 50이다. 부동산 임대 및 공급업은 아예 제외된다.

5

이월과세는 적용신청을 해야 적용된다. 신청 누락이 곧 혜택 상실이다.

6

감정서는 법원에서 송달받은 부본을 첨부한다. 부본 송달 시점이 등기 착수 시점이다.

7

5년간 사업 폐지·주식 50% 처분·재산 처분이 금지된다. 설립 단계에서 서면으로 안내한다.

한길합동법무사사무소 (강남역 사무소) 법무사 염춘필

02-552-8373 · 010-3224-9928 · [email protected]

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부 록

서

1. 현물출자계약서

2. 정관 중 변태설립사항 조항 (기재례)

3. 이사·감사의 조사보고서

4. 법원 제출 보고서 목차 및 필요서류 목록

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[부록 1]

현 물 출 자 계 약 서

현물출자자 ○○○(이하 “출자자”라 한다)과 설립 중인 ○○주식회사(이하 “회사”라 한다)는 다음과 같이 현물출자계약을 체결한다.

출자자는 자신이 영위하는 개인사업체(상호 ○○○, 사업자등록번호 ○○○)의 사업용 재산을 회사에 현물출자하고, 회사는 그 대가로 주식을 발행·배정한다.

출자 목적물은 별지 목록 기재 부동산 및 사업용 자산 일체로 한다.

구분

표시

수량

평가액

토지

○○시 ○○구 ○○동 ○○ 대 ○○㎡

원

건물

위 지상 철근콘크리트조 ○○㎡

원

기계장치

별지 목록과 같음

원

합계

원

회사는 별지 목록 기재 부채 금 ○○○원을 승계한다. 근저당권이 설정된 채무에 관하여는 출자자가 사전에 채권자의 동의를 받아 회사에 인계한다.

제2조의 평가액에서 제3조의 부채를 공제한 순자산가액은 금 ○○○원이며, 회사의 자본금은 위 순자산가액 이상인 금 ○○○원으로 한다.

회사는 출자자에게 이 현물출자의 대가로 기명식 보통주식 ○○○주(1주의 금액 ○○○원)를 발행하여 배정한다.

출자자는 회사의 설립등기일에 출자 목적물을 인도하고, 등기·등록을 요하는 재산에 관하여는 이전에 필요한 서류를 완비하여 교부한다.

이 현물출자에 관하여는 상법 제299조의2에 따라 공인된 감정인의 감정을 받아 그 결과를 법원에 보고하며, 법원의 변경통고가 있는 경우 당사자는 협의하여 이 계약의 내용을 변경한다.

당사자는 이 현물출자가 조세특례제한법 제32조의 요건을 충족하도록 협력하고, 출자자는 같은 조 제3항에 따른 이월과세 적용신청을 기한 내에 이행한다.

이 계약에 정하지 아니한 사항은 상법과 관계 법령에 따르며, 필요한 사항은 당사자가 협의하여 정한다.

2026년 ○○월 ○○일

출자자 성명 ○ ○ ○ (인) 주민등록번호 주소

회 사 설립 중인 ○○주식회사 발기인 대표 ○ ○ ○ (인)

※ 제4조를 반드시 명시하십시오. 순자산가액과 자본금의 관계가 계약서에 드러나 있으면 세무 검토와 취득세 감면 신청에서 근거로 활용됩니다.

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[부록 2]

정관 중 변태설립사항 기재례

제○조 (현물출자) 이 회사의 설립 시 현물출자에 관한 사항은 다음과 같다.

현물출자자의 성명과 주민등록번호 및 주소

○ ○ ○ (주민등록번호)

목적 재산의 종류

별지 목록과 같음

수량

별지 목록과 같음

가격

별지 목록과 같음

부여할 주식의 종류와 수

기명식 보통주식 ○○○주

※ 상법 제290조 제2호의 다섯 항목(성명 / 종류 / 수량 / 가격 / 부여할 주식의 종류와 수)이 빠짐없이 기재되어야 효력이 있습니다. 표로 만들어 두면 누락을 잡기 쉽습니다.

※ 정관에 적은 「가격」과 감정평가액이 어긋나면 법원의 변경통고 대상이 됩니다. 감정 결과가 나온 뒤에 정관을 확정하는 순서가 안전합니다.

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[부록 3]

조 사 보 고 서

○○주식회사 설립에 관하여 이사와 감사는 상법 제298조에 따라 다음과 같이 조사하고 이를 보고합니다.

1

정관의 작성과 공증이 적법하게 이루어졌음을 확인함

2

발기인이 인수한 주식의 종류와 수는 정관의 기재와 일치함을 확인함

3

현물출자를 하는 자의 성명, 목적 재산의 종류·수량·가격 및 부여할 주식의 종류와 수가 정관에 기재되어 있음을 확인함

4

현물출자의 이행에 관하여 출자 목적물의 인도와 이전에 필요한 서류의 교부가 이루어졌음을 확인함

5

위 현물출자에 관하여는 상법 제299조의2에 따라 공인된 감정인의 감정을 받았고, 그 감정결과는 법원에 보고되었음

6

그 밖에 설립에 관한 사항이 법령과 정관에 위반되지 아니함을 확인함

2026년 ○○월 ○○일

○○ 주식회사

사내이사 ○ ○ ○ (인)

감 사 ○ ○ ○ (인)

※ 발기인이 이사·감사로 선임된 경우의 조사·보고 제한에 유의하십시오. 사안에 따라 공증인의 조사·보고가 필요할 수 있으므로 상법 제298조 각 항을 확인하고 작성하시기 바랍니다.

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[부록 4]

법원 제출 및 등기 필요서류

1. 감정평가법인으로부터 받을 것

1

현물출자 목적물 감정평가서

2

감정평가법인 법인등기사항증명서 및 인감증명서

3

담당 감정평가사의 자격 관련 서류

2. 출자자(개인사업자)로부터 받을 것

1

인감증명서 및 인감도장, 주민등록등(초)본

2

사업자등록증 사본, 최근 재무제표 및 부속명세서

3

출자 목적 부동산의 등기사항증명서, 토지·건축물대장

4

부동산 등기필정보

5

근저당권 등 담보권이 설정된 경우 채무현황과 채권자의 동의 관련 서류

3. 신설법인 관련

1

정관 (공증) — 변태설립사항 기재

2

주식인수증, 현물출자계약서, 재산인계서

3

이사·감사 취임승낙서, 인감증명서, 주민등록등(초)본

4

이사·감사의 조사보고서, 이사회 의사록, 인감신고서

4. 세무대리인과 확인할 것

1

순자산가액 산정자료 — 자본금 결정의 근거

2

이월과세 적용신청 관련 서류와 기한

3

취득세 경감 신청 시 지자체 제출자료

4

개인사업자 폐업신고 및 부가가치세 확정신고 일정

※ 법원 제출 시점과 부본 송달 시점을 일정표에 명시하여 의뢰인에게 교부하시면 문의가 크게 줄어듭니다.

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한길합동법무사사무소(강남역 사무소)

법무사 염춘필

02-552-8373

010-3224-9928

[email protected]

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서울특별시 강남구 강남대로84길 23

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