회사합병에 따른 소유권 이전등기에 대한 몇 개의 주제 검토
한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2024. 8. 22.
결론따라서 해당 부동산의 매수인지위 승계계약을 체결하지 않고 매도인 먼길(등기의무자), 매수인 한길로(등기권리자)로 하는 매매에 의한 소유권이전등기를 신청 할 수 있습니다.
다만 한길과 먼길은 다른 추가계약을 체결할 필요없이 큰길과 먼길이 체결한 매매계약서를 가지고 소유권이전등기를 합니다.
흡수합병이 순차 이루어진 사실이 나타나는 회사등기부 등본을 첨부하여 합병을 원인으로 하는 병 명의의 소유권이전등기를 신청하면 됩니다.
합병을 원인으로 하는 소유권이전등기신청에 대하여는 부동산등기특별조치법 제2조 및 제11조의 규정은 적용되지 아니합니다.
흡수합병을 하는 경우 소멸회사의 권리의무를 존속회사가 포괄적으로 승계합니다.
주식회사 한길로가 주식회사 00을 흡수합병을 했습니다. 소멸회사인 주식회사 00(매수인)은 주식회사 먼길(매도인)과 공장 부지에 대한 부동산 매매계약을 체결 했고, 잔금지급도 완료한 상태에서 소유권 이전등기와 관련된 서류를 준비하던 중 주식회사 00과 합병을 하게 된 것입니다.
잔금지급을 완료한 상태이므로 세법상 주식회사 00은 소유권 이전등기 여부와 관계없이 해당 부동산을 취득한 것으로 봅니다.
1. 제1주제: 합병으로 인하여 소멸한 회사가 합병 전에 매수한 부동산에 관하여 소유권이전등기를 신청하는 절차등
주식회사 00은 주식회사 먼길에 대한 해당 부동산의 소유권이전등기청구권을 가지고 있고, 주식회사 00이 합병으로 소멸함에 따라 주식회사 한길이 00의 소유권이전등기청구권을 포괄적으로 승계합니다. 따라서 해당 부동산의 매수인지위 승계계약을 체결하지 않고 매도인 먼길(등기의무자), 매수인 한길로(등기권리자)로 하는 매매에 의한 소유권이전등기를 신청 할 수 있습니다. 이때 한길로는 00을 흡수합병했다는 00의 등기사항전부증명서를 제출하면 추가적인 서류(예를 들어 합병계약서)를 제출할 필요가 없습니다.
소유권이전등기를 신청할 시점에 00은 합병에 따른 해산에 의해 법인격을 상실했습니다. 법인격을 상실했으므로 등기능력도 없습니다. 사망한 사람 명의로 등기를 신청할 수 없는 것과 같은 이치입니다. 물론 한길이 합병을 통해 00의 권리의무를 포괄적으로 승계를 했구요. 그래서 매도인인 먼길에서 바로 한길로 소유권을 이전하는 것입니다.
인용
합병으로 인하여 소멸한 회사가 합병전에 매수한 부동산에 관하여 소유권이전등기를 신청하는 절차등
- 제정 1996. 1. 24. [등기선례 제4-374호, 시행]
1. 합병으로 존속한 회사는 합병으로 인하여 소멸된 회사의 권리의무를 포괄승계하는 점에 있어서 상속인이 피상속인의 권리의무를 포괄승계하는 것과 다를 바 없다 할 것이므로, 합병으로 인하여 소멸한 을회사가 합병전에 매수한 부동산에 관하여는 합병후 존속하는 갑회사와 매도인의 공동신청으로 직접 갑회사 명의로의 소유권이전등기를 신청 할 수 있다. 2. 회사합병으로 인한 권리의 승계는 법률상 당연히 이루어지는 것이어서(상법 제235조, 제269조, 제530조 제2항, 제603조 참조) 승계되는 각각의 부동산에 관하여는 개별적인 소유권이전등기를 하지 않더라도 합병 후 존속하는 회사가 그 소유권을 취득하게 되는 것이지만(민법 제187조, 1964.9. 22. 선고. 63누155 판결, 카2665 참조), 합병 후 존속하는 갑회사명의로 등기를 하기 위하여서는 회사합병으로 인한 소유권이전등기절차를 밟아야 한다(1972. 2. 22. 선고 71다2687 판결 참조). (1996. 1. 24. 등기 3402-35 질의회답)
상법 제235조(합병의 효과)
제235조(합병의 효과) 합병후 존속한 회사 또는 합병으로 인하여 설립된 회사는 합병으로 인하여 소멸된 회사의 권리의무를 승계한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260723
민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)
제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260317
2. 제2주제: 합병으로 인하여 소멸한 회사가 합병 전에 매도한 부동산에 관하여 소유권이전등기를 신청하는 절차
주식회사 한0이 주식회사 큰0을 흡수합병했습니다. 큰0은 가지고 있던 부동산을 주식회사 먼길에 양도하는 매매계약을 체결했습니다. 소유권 이전등기는 합병 후에 이루어 진다고 가정합니다. 그러면 먼저 주식회사 큰0의 부동산을 합병을 원인으로 하여 주식회사 한0이 취득 합니다. 큰0과 먼길이 체결한 매매계약에 따라 한0의 소유가 된 해당 부동산의 소유권을 먼길에 이전 해 주면 됩니다. 다만 한길과 먼길은 다른 추가계약을 체결할 필요없이 큰길과 먼길이 체결한 매매계약서를 가지고 소유권이전등기를 합니다.
부동산등기법 제27조(포괄승계인에 의한 등기신청)
제27조(포괄승계인에 의한 등기신청) 등기원인이 발생한 후에 등기권리자 또는 등기의무자에 대하여 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우에는 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
인용
합병으로 인하여 소멸한 회사가 합병 전에 매도한 부동산의 소유권이전등기신청 절차
- 제정 2018. 12. 12. [등기선례 제9-244호, 시행]
회사가 부동산을 매도하고 그로 인한 소유권이전등기를 마치기 전에을 회사에 합병되어 소멸한 경우에 합병 후 존속하는을 회사는 매수인과 공동으로 갑 회사와 매수인 명의로 작성된 매매계약서를 등기원인을 증명하는 정보로서 제공하여 소멸한 갑 회사로부터 매수인 앞으로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 수 있으며(부동산등기법 제27조 참조), 이 경우에는 또한 합병이 있었다는 사실을 증명하는 법인등기사항에 관한 정보를 첨부정보로서 제공 하여야 한다.
(2018. 12. 12. 부동산등기과－2811 질의회답)
등기예규 제422호
법인합병으로 인한 소유권이전등기절차1. 합병 후 존속한 회사 또는 합병으로 인하여 설립된 회사는 합병으로 인하여 소멸된 회사의 권리의무를 포괄승계하는 점에 있어서 상속인이 피상속인의 권리의무를 포괄승계하는 것과 다를 바 없다 할 것이므로, 귀문의 경우와 같이 합병으로 인하여 소멸한 회사가 합병 전에 매도한 부동산에 관한 매수인 명의로의 소유권이전등기는 합병 후 존속하는 회사 명의로의 소유권이전등기를 경유하지 않고 합병으로 인하여 소멸한 회사의 명의로부터 직접 매수인 명의로 신청할 수 있다고 할 것이며,2. 이 경우의 등기신청은 합병 후 존속하는 회사와 매수인이 공동으로 하여야 하고 등기원인을 증명하는 서면이 반드시 확정일부 있는 서면일 필요는 없을 것이다.예규 원문 기준: 국가법령정보센터 행정규칙 · 예규 원문 보기 3. 제3주제: 주식회사의 합병이 연속하여 이루어진 경우 부동산 소유권이전등기절차
- 따라서 사례의 경우 두 번의 합병이 순차적으로 발생하므로, 한길은 합병을 원인으로 두 개의 취득세를 납부해야 합니다.
주시회사 먼길을 주식회사 큰0이 흡수합병을 하고, 바로 주식회사 큰0을 주식회사 한0이 흡수합병을 합니다. 순차적으로 합병이 이루어 지므로, 먼길이 가지고 있던 부동산을 큰0에게 소유권 이전등기를 해 주지 않고, 바로 한0로 소유권이전등기를 할 수 있는지 검토하 고 있습니다. 사례의 경우 주식회사 먼길에서 주식회사 큰0로 합병에 따른 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 흡수합병이 순차 이루어진 사실이 나타나는 회사등기부 등본을 첨부하여 합병을 원인으로 하는 병 명의의 소유권이전등기를 신청하면 됩니다.
존 속회사가 합병으로 인해 소멸회사의 부동산 소유권을 취득하는 것은 기타법률규정에 의한 물권취득 입니다. 따라서 합병의 효력이 발생하는 순간, 부동산 등기여부와 관계없이 소멸회사의 부동산을 존속회사가 취득합니다. 따라서 이때 존속회사가 소유권 이전등기 여부와 관계없이 해당 부동산의 취득세를 납부할 의무가 발생 합니다. 따라서 사례의 경우 두 번의 합병이 순차적으로 발생하므로, 한길은 합병을 원인으로 두 개의 취득세를 납부해야 합니다.
인용
주식회사의 합병이 연속하여 이루어진 경우 부동산 소유권이전등기절차 등
- 제정 1998. 12. 7. [등기선례 제5-312호, 시행]
가. 갑을 소멸회사로 하고 을을 존속회사로 하는 흡수합병이 있은 후 다시 을을 소멸회사로 하고 병을 존속회사로 하는 흡수합병이 이루어진 경우, 병은 을이 포괄승계한 갑의 권리의무를 포괄승계한다 할 것이므로, 갑 명의의 부동산에 관하여 병은, 갑과을 및 을과 병 사이의 흡수합병이 순차 이루어진 사실이 나타나는 회사등기부 등본을 첨부하여 합병을 원인으로 하는 병 명의의 소유권이전등기를 신청 할 수 있을 것이며, 갑을 신탁자로 하여 정에게 신탁된 부동산에 관하여 신탁해지가 있는 경우에도 순차 합병된 사실을 소명하여 병 명의로 소유권이전등기를 신청할 수 있을 것이다.
나. 합병의 경우에는 부동산등기특별조치법 제2조 제1항의 규정이 적용되지 않는다.
(1998. 12. 7. 등기 3402-1214 질의회답)
부동산등기 특별조치법 제2조(소유권이전등기등 신청의무)
제2조(소유권이전등기등 신청의무)①부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날②제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.③제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.④국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ한국수자원공사 또는 토지구획정리조합(1999年 5月 1日 전에 조합설립의 인가를 받아 土地區劃整理事業의 施行者인 土地區劃整理事業法에 의한 土地區劃整理組合에 한한다)이 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업, 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업 또는 산업입지및개발에관한법률에 의한 특수지역개발사업(住居施設用 土地에 한한다)의 시행자인 경우에 당해시행자와 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 최초로 체결한 자가 파산 기타 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 때에는 지방자치단체의 조례로 정하는 자에 대하여 제2항 및 제3항의 규정을 적용하지 아니한다. <신설 1999.3.31, 2000.1.21, 2012.12.18>⑤소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다. <개정 2011.4.12>1. 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날2. 계약을 체결한 후에 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20220101
인용
순차 회사합병이 이루어진 경우 중간생략에 의한 소유권 및 근저당권이전등기 가부 등
- 제정 1996. 10. 4. [등기선례 제5-347호, 시행]
합병으로 존속한 회사는 합병으로 인하여 소멸된 회사의 권리의무를 포괄승계하므로, 을 회사가 갑 회사를 흡수합병한 후 병 회사가을 회사를 다시 흡수합병한 경우에는 갑 회사로부터 병 회사 앞으로 바로 소유권 및 근저당권 이전등기를 할 수 있다.
(1996. 10. 4. 등기 3402-765 질의회답)
4. 제4주제: 회사합병으로 인한 소유권이전등기시 농지취득자격증명을 받아야 하는지 여부
소멸회사가 가지고 있는 농지(법인이 농지를 취득할 수 없으나 어떤 사유에서인지 농지를 소유한 법인도 상당 수가 있습니다.)를 합병에 의해 취득할 경우 존속법인이 회사합병으로 인한 소유권이전등기시 농지취득자격증명을 받지 않고도 합병을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다.
인용
회사합병으로 인한 소유권이전등기시 농지취득자격증명을 받아야 하는지 여부(소극)
- 제정 2005. 3. 29. [등기선례 제200503-8호, 시행]
법인이 다른 법인에 합병된 경우, 소멸하는 법인이 소유하고 있는 농지에 대하여 합병으로 인한 소유권이전등기를 신청할 수 있으며, 이때에는 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다.
(2005. 3. 29. 부등 3402-156 질의회답)
5. 제5주제: 합병을 원인으로 하는 소유권이전등기신청시 부동산등기특별조치법 제2조 및 제11조의 규정이 적용되는지 여부
부동산등기특별조치법은 제2조 제1항에서 「부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자」에 대하여 일정한 기간 내에 소유권이전등기를 신청하도록 규정 하고 있고, 제11조에서 등기권리자가 상당한 사유없이 위 규정에 의한 등기신청을 해태한 때에는 일정한 금액의 과태료에 처하는 것으로 규정하고 있는바, 회사가 합병한 경우 합병 후 존속한 회사 또는 합병으로 인하여 설립된 회사가 합병으로 인하여 소멸된 회사의 권리의무을 승계하는 것은 상법 제235조의 규정에 의한 것이므로, 합병을 원인으로 하는 소유권이전등기신청에 대하여는 부동산등기특별조치법 제2조 및 제11조의 규정은 적용되지 아니합니다.
- 존속법인이 회사합병으로 인한 소유권이전등기시 농지취득자격증명을 받지 않고도 합병을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다.
실무판단 · 합병으로 소멸한 회사 명의의 등기 — 소유권이전등기를 신청할 시점에 소멸회사는 합병에 따른 해산으로 법인격을 상실하여 등기능력이 없으므로, 매도인에서 존속회사로 바로 소유권을 이전하는 것입니다.
등기선례 제4-374호 — 합병으로 인하여 소멸한 회사가 합병전에 매수한 부동산에 관하여 소유권이전등기를 신청하는 절차등 · 선례 원문 보기
자주 묻는 질문
그러면 합병전 잔금지금을 완료한 상태에서 존속회사가 위와 같은 등기를 취득할 경우 취득세는 어떻게 될까요 ?
사례의 경우 합병의 효력이 발생하기 전에 소멸회사의 00이 잔금을 완납했으므로, 세법상으로는 등기여부와 관계없이 잔금 완납시점에 해당 부동산을 00이 취득한 것으로 보아 이에 따른 취득세를 납부 해야 합니다. 그 이후에 한길이 00을 합병을 했으므로, 합병에 따른 취득세를 납부 해야 합니다(이 부분 개인적인 견해이므로 실행시에는 구체적인 추가 검토가 필요합니다.이하 취득세의 견해는 같은 뜻임).
* 그러면 합병 후 잔금지금 지급하는 경우 에는 취득세는 어떻게 될까요?
사례의 경우 잔금 지급일자가 합병의 효력발생 이후일 경우 에는 한길이 잔금을 지급하고 매매에 의한 소유권이전등기를 신청합니다. 이때에는 매매에 따른 소유권이전등기 취득세만 납부 합니다.
합병 전에 매수한 부동산의 등기를 진행하실 때는 합병 사실을 증명하는 법인등기사항정보를 함께 준비하시기를 권해드립니다.
※ 본문·조문은 원문(국가법령정보센터 원문 기준)에 기반합니다. AI 인용·노출은 보장하지 않으며 법무사 광고규정을 준수합니다.