회사분할과 토지거래허가
결론
주식회사 높이나는새가 회사분할을 해서 주식회사 생각의끝을 설립하고, 높이나는새는 존속합니다.
높이나는새가 가기고 있는 부동산을 분할을 원인으로 생각의끝으로 이전하는 소유권이전등기를 신청합니다.
소유권이전등기를 신청하려고 보니 토지거래허가구역입니다.
토지거래허가를 받을 생각을 하지 않았기 때문입니다.
주식회사 높이나는새가 회사분할을 해서 주식회사 생각의끝을 설립하고, 높이나는새는 존속합니다. 높이나는새가 가기고 있는 부동산을 분할을 원인으로 생각의끝으로 이전하는 소유권이전등기를 신청합니다. 소유권이전등기를 신청하려고 보니 토지거래허가구역입니다. 깜짝놀랐습니다. 토지거래허가를 받을 생각을 하지 않았기 때문입니다. 그래서 등기선례와 부동산거래신고등에 관한 법률을 살펴보니 회사분할을 원인으로 소유권이전등기를 할 때에는 토지거래허가구역이라 하더라도, 토지거래허가가 필요하지 않다고 나와 있습니다. 정말 다행이 아닐 수 없습니다. (토지거래허가구역일 경우 합병을 원인으로 소유권이전등기를 할 때에는 토지거래허가가 필요없다는 법률규정은 있었는데, 회사분할일을 원인으로 할 때에는 이에 대한 예외규정이 없었던 때가 있었습니다.
염법이 이런 상황에서 회사분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 했었는데, 법률이 정한 토지거래허가규정의 다른 예외규정을 찾아 험란한 과정을 거쳐 토지거래허가서 없이 회사분할을 원인으로 한 소유권이전등를 마친 바 있었는데, 코웍을 하던 대형 00법인이 관련 법률에 문제가 있다며 법률을 개정하겠다고 하더니, 6개월 정도가 지난 후 회사분할로 소유권을 이전할 때에도 토지거래허가없이 가능하도록 법이 개정되어 정말 깜짝 놀랐습니다.)
1. 등기선례
대법원 2002. 11. 26. 선고 2001다44352 — 손해배상(기)
[1] 공공사업의 시행 결과 그로 인하여 기업지 밖에 미치는 간접손실에 관하여 피해자와 사업시행자 사이에 협의가 이루어지지 아니하고 그 보상에 관한 명문의 근거 법령이 없는 경우라고 하더라도, 헌법 제23조 제3항은 "공공필요에 의한 재산권의 수용ㆍ사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다."고 규정하고 있고, 이에 따라 국민의 재산권을 침해하는 행위 그 자체는 반드시 형식적 법률에 근거하여야 하며, 토지수용법 등의 개별 법률에서 공익사업에 필요한 재산권 침해의 근거와 아울러 그로 인한 손실보상 규정을 두고 있는 점, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제3조 제1항은 "공공사업을 위한 토지 등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지 등의소유자가 입은 손실은 사업시행자가 이를 보상하여야 한다."고 규정하고, 같은법시행규칙 제23조의2 내지 7에서 공공사업시행지구 밖에 있는 영업과 공작물 등에 대한 간접손실에 대하여도 일정한 조건하에서 이를 보상하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어, 공공사업의 시행으로 인하여 그러한 손실이 발생하리라는 것을 쉽게 예견할 수 있고 그 손실의 범위도 구체적으로 이를 특정할 수 있는 경우라면, 그 손실의 보상에 관하여 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙의 관련 규정 등을 유추적용할 수 있다고 해석함이 상당하다.[2] 공공사업의 시행과 같이 적법한 공권력의 행사로 가하여진 재산상의 특별한 희생에 대하여 전체적인 공평부담의 견지에서 손실보상이 인정되는 것이므로, 공공사업의 시행으로 손해를 입었다고 주장하는 자가 보상을 받을 권리를 가졌는지의 여부는 해당 공공사업의 시행 당시를 기준으로 판단하여야 하고, 그와 같은 공공사업의 시행에 관한 실시계획 승인과 그에 따른 고시가 된 이상 그 이후에 영업을 위하여 이루어진 각종 허가나 신고는 위와 같은 공공사업의 시행에 따른 제한이 이미 확정되어 있는 상태에서 이루어진 것으로 그 이후의 공공사업 시행으로 그 허가나 신고권자가 특별한 손실을 입게 되었다고는 볼 수 없다.[3] 관계 법령이 요구하는 허가나 신고없이 김양식장을 배후지로 하여 김종묘생산어업에 종사하던 자들의 간접손실에 대하여 그 손실의 예견가능성이 없고, 그 손실의 범위도 구체적으로 특정하기 어려워 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙상의 손실보상에 관한 규정을 유추적용할 수 없다고 한 사례. [4] 법인의 권리의무가 법률의 규정에 의하여 새로 설립된 법인에 승계되는 경우에는 특별한 사유가 없는 한 계속중인 소송에서 그 법인의 법률상 지위도 새로 설립된 법인에 승계된다. [5] 한국전력공사가 존속회사로부터 신설회사가 분할되어 새로 설립되는 방식으로 발전회사들을 상법상 회사분할의 방식에 의하여 분할한 경우 존속회사인 한국전력공사에 관하여 진행중인 소송에서 신설된 분할회사인 발전회사에게로 소송의 당연승계가 이루어진다는 이유로 발전회사의 소송수계신청을 기각한 원심을 파기한 사례.판례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 판례 원문 보기
등기선례 제8-57호
회사분할을 원인으로 하는 소유권이전등기 신청의 경우 토지거래허가서 첨부 여부(소극) · 현행현행 회사분할을 원인으로 하는 소유권이전등기 신청의 경우 토지거래허가서 첨부 여부(소극) 제정 2004.12.27 [등기선례 제8-57호] 상법의 규정에 의한 회사의 분할을 원인으로 하는 소유권이전등기 신청의 경우에는 토지거래허가서를 첨부할 필요가 없다. (2004. 12. 27. 부등 3402-658 질의회답) 참조조문 : 상법 제11절, 국토의계획및이용에관한법률시행령 제121조 참조판례 : 2002. 11. 26. 선고 2001다44352 판결 참조예규 : 제964호 참조선례 : Ⅵ 제230항, 제583항선례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 선례 원문 보기
2. 근거가 되는 조문
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조 제2항(국가 등의 토지거래계약에 관한 특례 등)
제14조(국가 등의 토지거래계약에 관한 특례 등)① 제11조제1항을 적용할 때에 그 당사자의 한쪽 또는 양쪽이 국가, 지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다), 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체인 경우에는 그 기관의 장이 시장ㆍ군수 또는 구청장과 협의할 수 있고, 그 협의가 성립된 때에는 그 토지거래계약에 관한 허가를 받은 것으로 본다.② 다음 각 호의 경우에는 제11조를 적용하지 아니한다.1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 토지의 수용2. 「민사집행법」에 따른 경매3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20240517
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조 제3항(국가 등의 토지거래계약에 관한 특례)
제11조(국가 등의 토지거래계약에 관한 특례)① 법 제14조제1항에서 "대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체"란 다음 각 호의 기관 또는 단체를 말한다. <개정 2019.4.2, 2022.2.17>1. 「한국농수산식품유통공사법」에 따른 한국농수산식품유통공사2. 「대한석탄공사법」에 따른 대한석탄공사3. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사4. 「한국관광공사법」에 따른 한국관광공사5. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사6. 「한국도로공사법」에 따른 한국도로공사7. 「한국석유공사법」에 따른 한국석유공사8. 「한국수자원공사법」에 따른 한국수자원공사9. 「한국전력공사법」에 따른 한국전력공사10. 「한국철도공사법」에 따른 한국철도공사11. 「산림조합법」에 따른 산림조합 및 산림조합중앙회12. 「농업협동조합법」에 따른 농업협동조합ㆍ축산업협동조합 및 농업협동조합중앙회13. 「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합 및 수산업협동조합중앙회14. 「중소기업진흥에 관한 법률」에 따른 중소벤처기업진흥공단15. 「한국은행법」에 따른 한국은행16. 「지방공기업법」에 따른 지방공사와 지방공단17. 「공무원연금법」에 따른 공무원연금공단18. 「인천국제공항공사법」에 따른 인천국제공항공사19. 「국민연금법」에 따른 국민연금공단20. 「사립학교교직원 연금법」에 따른 사립학교교직원연금공단21. 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따른 한국자산관리공사(이하 "한국자산관리공사"라 한다)22. 「항만공사법」에 따른 항만공사② 「국유재산법」 제2조제10호에 따른 총괄청 또는 같은 조 제11호에 따른 중앙관서의 장등이 같은 법 제9조에 따른 국유재산종합계획에 따라 국유재산을 취득하거나 처분하는 경우로서 법 제12조에 따른 허가기준에 적합하게 취득하거나 처분한 후 허가관청에 그 내용을 통보한 때에는 법 제14조제1항에 따른 협의가 성립된 것으로 본다.③ 법 제14조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2018.2.9, 2018.2.27, 2022.2.17>1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지를 협의취득ㆍ사용하거나 환매하는 경우2. 「국유재산법」 제9조에 따른 국유재산종합계획에 따라 국유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우3. 「공유재산 및 물품 관리법」 제10조에 따른 공유재산의 관리계획에 따라 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우4. 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획에 따라 분양하거나 보류지 등을 매각하는 경우5. 「도시개발법」 제26조에 따른 조성토지등의 공급계획에 따라 토지를 공급하는 경우, 같은 법 제35조에 따라 환지 예정지로 지정된 종전 토지를 처분하는 경우, 같은 법 제40조에 따른 환지처분을 하는 경우 또는 같은 법 제44조에 따라 체비지 등을 매각하는 경우6. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 조성한 대지를 공급하는 경우 또는 같은 법 제54조에 따라 주택(부대시설 및 복리시설을 포함하며, 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하여 공급하는 경우에는 그 주택 외의 시설을 포함한다)을 공급하는 경우7. 「택지개발촉진법」 제18조에 따라 택지를 공급하는 경우8. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 산업단지개발사업 또는 같은 조 제12호에 따른 준산업단지를 개발하기 위한 사업으로 조성된 토지를 같은 법 제16조에 따른 사업시행자(같은 법 제38조에 따라 사업시행자로부터 분양에 관한 업무를 위탁받은 산업단지관리공단을 포함한다)가 분양하는 경우9. 「농어촌정비법」 제25조 또는 제26조에 따른 환지계획에 따라 환지처분을 하는 경우 또는 같은 법 제43조에 따라 농지 등의 교환ㆍ분할ㆍ합병을 하는 경우10. 「농어촌정비법」에 따른 사업시행자가 농어촌정비사업을 시행하기 위하여 농지를 매입하는 경우11. 「상법」 제3편제4장제10절ㆍ제11절, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」의 절차에 따라 법원의 허가를 받아 권리를 이전하거나 설정하는 경우12. 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행을 하는 경우13. 국가 또는 지방자치단체가 법령에 따라 비상재해시 필요한 응급조치를 위하여 권리를 이전하거나 설정하는 경우14. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따라 한국농어촌공사가 농지의 매매ㆍ교환 및 분할을 하는 경우15. 법 제9조에 따라 외국인등이 토지취득의 허가를 받은 경우16. 한국자산관리공사가 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」 제4조 또는 제5조에 따라 토지를 취득하거나 경쟁입찰을 거쳐서 매각하는 경우 또는 한국자산관리공사에 매각이 의뢰되어 3회 이상 공매하였으나 유찰된 토지를 매각하는 경우17. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제47조 또는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제17조에 따라 매수청구된 토지를 취득하는 경우18. 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」, 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 또는 「기업도시개발 특별법」에 따라 조성된 택지 또는 주택을 공급하는 경우19. 「건축물의 분양에 관한 법률」에 따라 건축물을 분양하는 경우20. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제28조의4에 따라 지식산업센터를 분양하는 경우21. 법령에 따라 조세ㆍ부담금 등을 토지로 물납하는 경우법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260529
인용
부 동산거래신고등에관한법률 상 회사분할과 토지거래허가에 관한 규정 부동산거래신고등에관한법률 시행령에따라 토지거래허가 받지 아니함 부동산거래신고등에관한법률제14조(국가 등의 토지거래계약에 관한 특례 등)① 제11조제1항을 적용할 때에 그 당사자의 한쪽 또는 양쪽이 국가, 지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다), 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체인 경우에는 그 기관의 장이 시장ㆍ군수 또는 구청장과 협의할 수 있고, 그 협의가 성립된 때에는 그 토지거래계약에 관한 허가를 받은 것으로 본다.② 다음 각 호의 경우에는제11조(토지거래허가/ 염법 보충)를 적용하지 아니한다.1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 토지의 수용2. 「민사집행법」에 따른 경매3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우 부동산거래신고등에관한법률 시행령제11조(국가 등의 토지거래계약에 관한 특례)③ 법 제14조제2항제3호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.11. 「상법」 제3편제4장제10절(해산)ㆍ 제11절(회사의 분할), 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」의 절차에 따라 법원의 허가를 받아 권리를 이전하거나 설정하는 경우
3. 제11절이 가리키는 상법의 조문
선례 참조조문의 「상법 제11절」과 시행령의 「제11절(회사의 분할)」이 가리키는 첫 좌표가 상법 제530조의2(회사의 분할·분할합병)입니다. 회사는 분할에 의하여 1개 또는 수개의 회사를 설립할 수 있고(제1항), 분할에 의하여 존립 중의 회사와 합병(분할합병)할 수 있으며(제2항), 회사를 설립함과 동시에 분할합병할 수도 있습니다(제3항). 이 절의 절차에 따라 권리를 이전하는 경우가 토지거래허가의 적용 제외 목록에 올라 있으므로, 분할을 원인으로 한 소유권이전등기에는 허가구역이라도 토지거래허가서를 첨부하지 않는 것입니다.
상법 제530조의2(회사의 분할ㆍ분할합병)
제530조의2(회사의 분할ㆍ분할합병)①회사는 분할에 의하여 1개 또는 수개의 회사를 설립할 수 있다.②회사는 분할에 의하여 1개 또는 수개의 존립 중의 회사와 합병(이하 "分割合倂"이라 한다)할 수 있다.③회사는 분할에 의하여 1개 또는 수개의 회사를 설립함과 동시에 분할합병할 수 있다.④해산후의 회사는 존립중의 회사를 존속하는 회사로 하거나 새로 회사를 설립하는 경우에 한하여 분할 또는 분할합병할 수 있다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260723
자주 묻는 질문
회사분할을 원인으로 소유권이전등기를 할 때 토지거래허가가 필요한가요?
선례는 상법의 규정에 의한 회사의 분할을 원인으로 하는 소유권이전등기 신청의 경우에는 토지거래허가서를 첨부할 필요가 없다고 하였습니다.
예전에도 그랬나요?
합병을 원인으로 할 때에는 토지거래허가가 필요 없다는 규정이 있었으나 회사분할을 원인으로 할 때에는 예외규정이 없었던 때가 있었고, 이후 법이 개정되어 회사분할로 소유권을 이전할 때에도 토지거래허가 없이 가능하게 되었습니다.
회사분할을 원인으로 소유권이전등기를 신청하실 때는 토지거래허가구역이라도 등기선례와 시행령 규정에 따라 허가서 첨부가 필요한지 먼저 확인하시기 바랍니다.
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