법인이 주택을 취득할 경우 취득세 중과와 취득세율
결론
세법은 수시로 변경되므로, 본 자료외에 항상 자료 조사 당시의 세법규정을 확인해야 합니다.
회사(영리법인)이 유상으로 주택을 취득하는 경우 취득세가 중과됩니다.
증여는 무상취득이어서 오늘 주제에서는 제외합니다.
법인이 소유한 주택 수 및 취득하는 주택이 조정대상지역에 소재하는지 여부와 관계없이 과세표준액의 12%에 해당하는 취득세를 납부 해야 합니다.
법인이 주택을 사면 취득세가 중과되는 경우가 있습니다. 이 글에서는 법인의 주택 취득 시 중과 여부와 중과되지 않는 경우를 정리했습니다.
1. 법인 주택 취득세 중과의 내용
- 회사가 부동산을 취득할 때 취득세 중과 여부에 신경을 곤두세웁니다.
- 정말 어렵습니다.
- 세법도 자주 바뀌고, 세법을 보아도 그 내용을 이해하기 어려운 경우가 많습니다.
- 사례가 발생할 때마다, 지방세법과 지방세특례제한법을 살펴봅니다.
- 경우에 따라서는 판례나 조세심판원 심판례를 살펴보는 경우도 많습니다.
- 오늘은 법인이 주택을 취득할 경우 취득세가 중과되는 지 여부를 살펴보겠습니다.
- 유상취득이므로, 매매, 현물출자, 교환 등을 포함 합니다.
- 법인이 기존에 보유한 주택수와 관계가 없으므로, 법인이 1주택을 취득하는 경우에도 중과 됩니다.
- 수도권과밀억제권역내에서 주택을 취득하는 경우 설립 또는 수도권과밀억제권역으로 본점을 이전한지 5년 미만인 경우, 지점 설치 후 5년 미만인 경우에는 그 주택이 본점 또는 지점용일 때에는 중과되는 경우가 있는데, 그러면 수도권과밀억제권역 내에서 본점 또는 지점용 주택에 대한 중과와 법인이 주택을 유상으로 취득하는 경우 취득세 중가 있으므로 두 개의 중과규정이 중복 적용되는지 궁금합니다.
- 지방세법 16조 5항에서 ' 같은 취득물건에 대하여 둘 이상의 세률이 해당되는 경우에는 그 중 높은 세율을 적용'하여야 하므로, 높은 세율은 법인이 유상으로 주택을 취득하는 경우에 중과되는 중과세율 12%만 적용 합니다.
- 세법은 수시로 변경되므로, 본 자료외에 항상 자료 조사 당시의 세법규정을 확인해야 합니다.
법인이 유상거래로 주택을 취득하는 경우 취득세 중과
회사(영리법인)이 유상으로 주택을 취득하는 경우 취득세가 중과됩니다. 유상취득이므로, 매매, 현물출자, 교환 등을 포함 합니다. 증여는 무상취득이어서 오늘 주제에서는 제외합니다.
법인이 소유한 주택 수 및 취득하는 주택이 조정대상지역에 소재하는지 여부와 관계없이 과세표준액의 12%에 해당하는 취득세를 납부 해야 합니다. 법인이 기존에 보유한 주택수와 관계가 없으므로, 법인이 1주택을 취득하는 경우에도 중과 됩니다.
그러면 법인이 [수도권과밀억제권역 내에서 주택을 취득하는 경우 ]에는 어떻게 될까요? 수도권과밀억제권역내에서 주택을 취득하는 경우 설립 또는 수도권과밀억제권역으로 본점을 이전한지 5년 미만인 경우, 지점 설치 후 5년 미만인 경우에는 그 주택이 본점 또는 지점용일 때에는 중과되는 경우가 있는데, 그러면 수도권과밀억제권역 내에서 본점 또는 지점용 주택에 대한 중과와 법인이 주택을 유상으로 취득하는 경우 취득세 중가 있으므로 두 개의 중과규정이 중복 적용되는지 궁금합니다.
지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)
제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조제1항제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율 2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율 3.1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율② 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 "무상취득"이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.③ 제1항 또는 제2항과 제13조제5항이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율은 제16조제5항에도 불구하고 제1항 각 호의 세율 및 제2항의 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다.④ 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 본다.⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260101
지방세법 제16조 제5항(세율 적용)
제16조(세율 적용)① 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여 취득세를 추징한다. <개정 2010.12.27, 2023.3.14>1. 제13조제1항에 따른 본점이나 주사무소의 사업용 부동산(본점 또는 주사무소용 건축물을 신축하거나 증축하는 경우와 그 부속토지만 해당한다)2. 제13조제1항에 따른 공장의 신설용 또는 증설용 부동산3. 제13조제5항에 따른 골프장, 고급주택 또는 고급오락장② 고급주택, 골프장 또는 고급오락장용 건축물을 증축ㆍ개축 또는 개수한 경우와 일반건축물을 증축ㆍ개축 또는 개수하여 고급주택 또는 고급오락장이 된 경우에 그 증가되는 건축물의 가액에 대하여 적용할 취득세의 세율은 제13조제5항에 따른 세율로 한다. <개정 2010.12.27, 2023.3.14>③ 제13조제1항에 따른 공장 신설 또는 증설의 경우에 사업용 과세물건의 소유자와 공장을 신설하거나 증설한 자가 다를 때에는 그 사업용 과세물건의 소유자가 공장을 신설하거나 증설한 것으로 보아 같은 항의 세율을 적용한다. 다만, 취득일부터 공장 신설 또는 증설을 시작한 날까지의 기간이 5년이 지난 사업용 과세물건은 제외한다.④ 취득한 부동산이 대통령령으로 정하는 기간에 제13조제2항에 따른 과세대상이 되는 경우에는 같은 항의 세율을 적용하여 취득세를 추징한다.⑤ 같은 취득물건에 대하여 둘 이상의 세율이 해당되는 경우에는 그중 높은 세율을 적용한다.⑥ 취득한 부동산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제5항에도 불구하고 다음 각 호의 세율을 적용하여 취득세를 추징한다. <개정 2020.8.12>1. 제1항제1호 또는 제2호와 제4항이 동시에 적용되는 경우: 제13조제6항의 세율2. 제1항제3호와 제13조의2제1항 또는 같은 조 제2항이 동시에 적용되는 경우: 제13조의2제3항의 세율법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260101
2. 중과되지 않는 경우
- 다만, 도시정비법 또는 소규모주택정비법에 따른 사업시행자가 주택법에 따른 주택조합 및 주택건설업자가 해당 사업을 위해 멸실목적으로 취득하는 주택은 취즉세가 중과되지 않습니다.
- 특히 기존에 주택을 가지고 있던 회사가 물적분할을 해서 신설회사로 분할을 원인으로 주택의 소유권을 이전하는 경우에도 취득세가 중과되지 않습니다.
- 세법에서 물적분할은 유상/ 인적분할은 무상취득으로 보았으나 지방세법 개정으로 모두 유상취득으로보고 있습니다.
- 이 부분도 알아 두시는 것이 좋습니다.
법인의 주택취득시 중과되는 지방세법 규정
3. 「법인」에 들어가는 단체의 근거
법인으로 보는 단체(국세기본법 제13조) — 법인이 아닌 사단·재단 그 밖의 단체라도, 주무관청의 허가·인가를 받아 설립되거나 등록한 단체로서 등기되지 아니한 것 등 요건을 갖추고 수익을 구성원에게 분배하지 아니하면 법인으로 보아 세법을 적용합니다(제1항). 주택 취득세 중과의 「법인」에는 이 법인으로 보는 단체와 법인 아닌 사단·재단까지 포함되므로, 등기된 회사가 아니어도 중과 대상이 될 수 있다는 점을 함께 확인할 일입니다.
국세기본법 제13조(법인으로 보는 단체 등)
제13조(법인으로 보는 단체 등)① 법인(「법인세법」 제2조제1호에 따른 내국법인 및 같은 조 제3호에 따른 외국법인을 말한다. 이하 같다)이 아닌 사단, 재단, 그 밖의 단체(이하 "법인 아닌 단체"라 한다) 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 수익을 구성원에게 분배하지 아니하는 것은 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다. <개정 2010.12.27, 2018.12.31>1. 주무관청의 허가 또는 인가를 받아 설립되거나 법령에 따라 주무관청에 등록한 사단, 재단, 그 밖의 단체로서 등기되지 아니한 것2. 공익을 목적으로 출연(出捐)된 기본재산이 있는 재단으로서 등기되지 아니한 것② 제1항에 따라 법인으로 보는 사단, 재단, 그 밖의 단체 외의 법인 아닌 단체 중 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것으로서 대표자나 관리인이 관할 세무서장에게 신청하여 승인을 받은 것도 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다. 이 경우 해당 사단, 재단, 그 밖의 단체의 계속성과 동질성이 유지되는 것으로 본다. <개정 2010.12.27>1. 사단, 재단, 그 밖의 단체의 조직과 운영에 관한 규정(規程)을 가지고 대표자나 관리인을 선임하고 있을 것2. 사단, 재단, 그 밖의 단체 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유ㆍ관리할 것3. 사단, 재단, 그 밖의 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 아니할 것③ 제2항에 따라 법인으로 보는 법인 아닌 단체는 그 신청에 대하여 관할 세무서장의 승인을 받은 날이 속하는 과세기간과 그 과세기간이 끝난 날부터 3년이 되는 날이 속하는 과세기간까지는 「소득세법」에 따른 거주자 또는 비거주자로 변경할 수 없다. 다만, 제2항 각 호의 요건을 갖추지 못하게 되어 승인취소를 받는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2010.12.27, 2011.12.31>④ 제1항과 제2항에 따라 법인으로 보는 법인 아닌 단체(이하 "법인으로 보는 단체"라 한다)의 국세에 관한 의무는 그 대표자나 관리인이 이행하여야 한다. <개정 2010.12.27>⑤ 법인으로 보는 단체는 국세에 관한 의무 이행을 위하여 대표자나 관리인을 선임하거나 변경한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.⑥ 법인으로 보는 단체가 제5항에 따른 신고를 하지 아니한 경우에는 관할 세무서장은 그 단체의 구성원 또는 관계인 중 1명을 국세에 관한 의무를 이행하는 사람으로 지정할 수 있다.⑦ 법인으로 보는 단체의 신청ㆍ승인과 납세번호 등의 부여 및 승인취소에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.⑧ 세법에서 규정하는 납세의무에도 불구하고 전환 국립대학 법인(「고등교육법」 제3조에 따른 국립대학 법인 중 같은 법 제3조, 제18조 및 제19조에 따른 국립학교 또는 공립학교로 운영되다가 법인별 설립근거가 되는 법률에 따라 국립대학 법인으로 전환된 법인을 말한다. 이하 이 항에서 같다)에 대한 국세의 납세의무(국세를 징수하여 납부할 의무는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)를 적용할 때에는 전환 국립대학 법인을 별도의 법인으로 보지 아니하고 국립대학 법인으로 전환되기 전의 국립학교 또는 공립학교로 본다. 다만, 전환 국립대학 법인이 해당 법인의 설립근거가 되는 법률에 따른 교육ㆍ연구 활동에 지장이 없는 범위 외의 수익사업을 하는 경우의 납세의무에 대해서는 그러하지 아니하다. <신설 2019.12.31>법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260101
자주 묻는 질문
법인이 주택 한 채만 사도 중과되나요?
중과됩니다. 법인이 기존에 보유한 주택수와 관계가 없으므로 법인이 1주택을 취득하는 경우에도 중과됩니다.
중과되지 않는 경우도 있나요?
있습니다. 물적분할을 해서 신설회사로 분할을 원인으로 주택의 소유권을 이전하는 경우에는 취득세가 중과되지 않습니다.
이 글에서 말하는 중과는 어떤 취득을 말하나요?
유상취득을 말합니다. 매매, 현물출자, 교환 등을 포함하며, 증여는 무상취득이어서 이 글의 주제에서는 제외합니다.
법인 명의 주택 취득을 준비하신다면 중과 여부와 예외 해당 사항을 사전에 확인하시기를 권해드립니다.
※ 본문·조문은 원문(국가법령정보센터 원문 기준)에 기반합니다. AI 인용·노출은 보장하지 않으며 법무사 광고규정을 준수합니다.