토지와 건물의 소유주가 다른 상가를 현물출자(중소기업통합)할 때 관련 세무 검토
한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2024. 6. 7.
결론토지는 아버지 소유, 건물은 아들 소유인 상가를 현물출자하여 하나의 법인을 설립하는 것은, 조세특례제한법 32조에 의한 현물출자가 아니라 31조에 의한 현물출자 방식의 중소기업통합으로 가능합니다.
그런데 통합법인이 소멸되는 중소기업으로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우에는 양도소득세가 이월과세되지 않는데, 법인설립과 동시에 토지소유자의 임대업이 폐지되므로 사례의 경우 양도소득세가 이월과세 되지 않습니다.
취득세도 부동산 임대 및 공급업에 해당하는 중소기업이 양수하는 재산은 제외되므로 감면이 되지 않습니다.
그래서 토지와 건물 소유자가 각각 현물출자의 방식으로 각각 별개의 법인을 설립하여 양도소득세 이월과세를 받고, 일정 기간이 지난 후 양 법인을 합병하는 방법을 검토해 보시길 권해 드립니다.
서울 강남대로에 큰 빌딩이 하나 있습니다. 토지는 아버지 소유, 건물은 아들 소유입니다. 이를 현물출자를 하여 하나의 법인을 설립하려고 합니다. 먼저 이러한 현물출자가 가능한지, 현물출자가 가능할 때 양도소득세가 이월과세 되는지, 취득세 감면이 있는지 살펴봅니다.
하나의 법인을 설립하는 방법으로 현물출자가 가능한지에 대한 검토
1. 사업용 고정자산인 토지·건물을 현물출자하여 법인을 설립할 수 있나?
사례의 경우 토지소유자도 부동산 임대업(토지를 건물소유자에게 임대함), 건물 소유자도 부동산임대업을 하고 있습니다. 그들이 가지고 있는 토지와 건물물은 사업용 고정자산입니다. 먼저 '재무상태표의 자산의 부'에 기재할 수 있는 것을 현물출자 할 수 있으므로, 사업용 고정자산 여부와 관계없이, 토지와 건물을 현물출자하여 법인을 설립할 수 있습니다.
사례의 경우 거주자를 전제로하고, 부동산임대업에 공여된 토지와 건물이므로 사업용 고정자신인 것에 의심이 없습니다. 따라서 토지소유자와 건물소유자가 각각 토지와 건물을 현물출자하여 각각의 법인을 설립할 수 있습니다. (각각 독립적인 현물출자를 할 경우 관련 세금을 검토하는 것은 오늘의 주제가 아니므로 생략합니다.) 그런데 사례의 경우 하나의 법인을 설립 하기를 원하므로, 조세특례제한법 32조에 의한 현물출자가 아니라, 31조에 의한 [현물출자 방식의 중소기업통합]으로 가능 합니다. 개인사업자와 개인사업자가 통합하여 하나의 법인을 설립하는 것이 중소기업통합의 예 중 하나입니다.
중소기업 통합을 할 때 양도소득세가 이월과세되는지 여부
사례의 경우 주택이 아니고 상가이므로 조세특례제한법의 양도소독세 이월과세 규정에 맞게 현물출자나 중소기업통합을 하면 양도소득세 이월과세를 받을 수 있습니다. 그런데 통합법인이 소멸되는 중소기업으로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우에는 양도소득세가 이월과세되지 않습니다. 사례의 경우 한 건물의 토지와 건물소유자가 다른데 중소기업 통합의 방법으로 하나의 법인을 설립하였습니다. 건물소유자의 임대업은 통합 후에도 폐지되지 않고 존속합니다. 그런데 토지소유자의 임대업은 법인 설립과 동시에 폐지 됩니다. 예를 들어 하나의 법인으로 주식회사 한길을 설립했다고 가정한다면, 토지소유자도 한길, 건물소유자도 한길이 됩니다. 따라서 법인설립과 동시에 토지소유자의 임대업이 폐지되는 것이지요. 그래서 사례의 경우 양도소득세가 이월과세 되지 않습니다.
양도소득세 이월과세와 관련한 조세특례제한법 규정
'거주자', '사업용 고정자산'인지를 따지는 것은 현물출자를 하면서서 부동산 소유권이전을 할 때 양도소득세를 이월과세 할 수 있는지, 취득세를 감면받을 수 있는지 여부를 알아 보기 위한 것 입니다. 사례의 경우 거주자를 전제로하고, 부동산임대업에 공여된 토지와 건물이므로 사업용 고정자신인 것에 의심이 없습니다. 따라서 토지소유자와 건물소유자가 각각 토지와 건물을 현물출자하여 각각의 법인을 설립할 수 있습니다.
그런데 사례의 경우 하나의 법인을 설립 하기를 원하므로, 조세특례제한법 32조에 의한 현물출자가 아니라, 31조에 의한 [현물출자 방식의 중소기업통합]으로 가능 합니다. 개인사업자와 개인사업자가 통합하여 하나의 법인을 설립하는 것이 중소기업통합의 예 중 하나입니다.
사례의 경우 주택이 아니고 상가이므로 조세특례제한법의 양도소독세 이월과세 규정에 맞게 현물출자나 중소기업통합을 하면 양도소득세 이월과세를 받을 수 있습니다. 그런데 통합법인이 소멸되는 중소기업으로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우에는 양도소득세가 이월과세되지 않습니다.
2. 양도소득세 이월과세
사례의 경우 한 건물의 토지와 건물소유자가 다른데 중소기업 통합의 방법으로 하나의 법인을 설립하였습니다. 건물소유자의 임대업은 통합 후에도 폐지되지 않고 존속합니다. 그런데 토지소유자의 임대업은 법인 설립과 동시에 폐지 됩니다. 예를 들어 하나의 법인으로 주식회사 한길을 설립했다고 가정한다면, 토지소유자도 한길, 건물소유자도 한길이 됩니다. 따라서 법인설립과 동시에 토지소유자의 임대업이 폐지되는 것이지요. 그래서 사례의 경우 양도소득세가 이월과세 되지 않습니다.
조항 원문
⑦ 제31조(중소기업 간의 통합에 대한 양도소득세의 이월과세 등) 제1항을 적용받은 내국인이 사업용고정자산을 양도한 날부터 5년 이내에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 해당 내국인은 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1항에 따른 이월과세액(통합법인이 이미 납부한 세액을 제외한 금액을 말한다)을 양도소득세로 납부하여야 한다. 이 경우 사업 폐지의 판단기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 1. 통합법인이 소멸되는 중소기업으로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우 2. 제1항을 적용받은 내국인이 통합으로 취득한 통합법인의 주식 또는 출자지분의 100분의 50 이상을 처분하는 경우
중소기업 통합을 할 때 취득세가 감면되는지 여부
조세특례제한법 제31조 제7항(중소기업 간의 통합에 대한 양도소득세의 이월과세 등)
제31조(중소기업 간의 통합에 대한 양도소득세의 이월과세 등)① 대통령령으로 정하는 업종을 경영하는 중소기업 간의 통합으로 인하여 소멸되는 중소기업이 대통령령으로 정하는 사업용고정자산(이하 "사업용고정자산"이라 한다)을 통합에 의하여 설립된 법인 또는 통합 후 존속하는 법인(이하 이 조에서 "통합법인"이라 한다)에 양도하는 경우 그 사업용고정자산에 대해서는 이월과세를 적용받을 수 있다. <개정 2013.1.1>② 제1항의 적용대상이 되는 중소기업 간 통합의 범위 및 요건에 관하여는 대통령령으로 정한다.③ 제1항을 적용받으려는 내국인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 이월과세 적용신청을 하여야 한다.④ 제6조제1항 및 제2항에 따른 창업중소기업 및 창업벤처중소기업 또는 제64조제1항에 따라 세액감면을 받는 내국인이 제6조 또는 제64조에 따른 감면기간이 지나기 전에 제1항에 따른 통합을 하는 경우 통합법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 남은 감면기간에 대하여 제6조 또는 제64조를 적용받을 수 있다. <개정 2014.12.23>⑤ 제63조에 따른 수도권과밀억제권역 밖으로 이전하는 중소기업 또는 제68조에 따른 농업회사법인이 제63조 또는 제68조에 따른 감면기간이 지나기 전에 제1항에 따른 통합을 하는 경우 통합법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 남은 감면기간에 대하여 제63조 또는 제68조를 적용받을 수 있다.⑥ 제144조에 따른 미공제 세액이 있는 내국인이 제1항에 따른 통합을 하는 경우 통합법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 내국인의 미공제 세액을 승계하여 공제받을 수 있다.⑦ 제1항을 적용받은 내국인이 사업용고정자산을 양도한 날부터 5년 이내에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 해당 내국인은 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1항에 따른 이월과세액(통합법인이 이미 납부한 세액을 제외한 금액을 말한다)을 양도소득세로 납부하여야 한다. 이 경우 사업 폐지의 판단기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2013.1.1, 2014.12.23>1. 통합법인이 소멸되는 중소기업으로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우2. 제1항을 적용받은 내국인이 통합으로 취득한 통합법인의 주식 또는 출자지분의 100분의 50 이상을 처분하는 경우법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260101
3. 취득세 감면
사례의 경우 사업의 폐지를 검토하기 전에, 부동산 임대업에 관한 사업을 중소기업통합으로 법인을 설립할 때 취득세가 감면이 되지 않으므로, 더 검토할 것이 없다.
취득세 감면과 관련한 지방세특례제한법 규정
조항 원문
제57조의2(기업합병ㆍ분할 등에 대한 감면)③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업용 재산을 2027년 12월 31일까지 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감 한다. 다만, 제7호의 경우에는 취득세를 면제한다.5. 「조세특례제한법」 제31조에 따른 중소기업 간의 통합에 따라 설립되거나 존속하는 법인이 양수하는 해당 사업용 재산(「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른 부동산 임대 및 공급업에 해당하는 중소기업이 양수하는 재산은 제외 한다). 다만, 사업용 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징한다.
대안(각각의 법인 설립 후 합병을 하는 방법을 고려)
지방세특례제한법 제57조의2(기업합병ㆍ분할 등에 대한 감면)
제57조의2(기업합병ㆍ분할 등에 대한 감면)① 「법인세법」 제44조제2항 또는 제3항에 해당하는 합병으로서 대통령령으로 정하는 합병 중 법인으로서 「중소기업기본법」에 따른 중소기업 간 합병 및 법인이 대통령령으로 정하는 기술혁신형사업법인과의 합병에 따라 양수하는 사업용 재산을 2027년 12월 31일까지 취득하는 경우에는 「지방세법」 제15조제1항에 따라 산출한 취득세의 100분의 60을 경감한다. 다만, 「지방세법」 제15조제1항제3호 단서에 해당하는 경우에는 경감된 취득세를 추징한다. <개정 2024.12.31>② 다음 각 호에서 정하는 법인이 「법인세법」 제44조제2항에 따른 합병으로 양수받은 사업용 재산에 대해서는 취득세를 2027년 12월 31일까지 면제하고, 합병으로 양수받아 3년 이내에 등기하는 재산에 대해서는 2027년 12월 31일까지 등록면허세의 100분의 50을 경감한다. 다만, 합병등기일부터 3년 이내에 「법인세법」 제44조의3제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다)에는 면제된 취득세를 추징한다. <개정 2015.12.29, 2016.12.27, 2018.12.24, 2021.12.28, 2024.12.31>1. 「농업협동조합법」, 「수산업협동조합법」 및 「산림조합법」에 따라 설립된 조합 간의 합병2. 「새마을금고법」에 따라 설립된 새마을금고 간의 합병3. 「신용협동조합법」에 따라 설립된 신용협동조합 간의 합병4. 삭제<2018.12.24>③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업용 재산을 2027년 12월 31일까지 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감한다. 다만, 제7호의 경우에는 취득세를 면제한다. <개정 2015.12.29, 2016.12.27, 2018.12.24, 2021.12.28, 2023.12.29, 2024.12.31, 2025.10.1>1. 삭제<2024.12.31>2. 「법인세법」 제46조제2항 각 호(물적분할의 경우에는 같은 법 제47조제1항을 말한다)의 요건을 갖춘 분할(같은 법 제46조제3항에 해당하는 경우는 제외한다)로 인하여 취득하는 사업용 재산. 다만, 분할등기일부터 3년 이내에 같은 법 제46조의3제3항(물적분할의 경우에는 같은 법 제47조제3항을 말한다) 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다)에는 경감받은 취득세를 추징한다.3. 「법인세법」 제47조의2에 따른 현물출자에 따라 취득하는 사업용 재산. 다만, 취득일부터 3년 이내에 같은 법 제47조의2제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다)에는 경감받은 취득세를 추징한다.4. 삭제<2021.12.28>5. 「조세특례제한법」 제31조에 따른 중소기업 간의 통합에 따라 설립되거나 존속하는 법인이 양수하는 해당 사업용 재산(「통계법」 제22조에 따라 국가데이터처장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른 부동산 임대 및 공급업에 해당하는 중소기업이 양수하는 재산은 제외한다). 다만, 사업용 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징한다.6. 삭제<2018.12.24>7. 특별법에 따라 설립된 법인 중 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제2조제1항에 따른 공공기관이 그 특별법의 개정 또는 폐지로 인하여 「상법」 상의 회사로 조직 변경됨에 따라 취득하는 사업용 재산④ 「조세특례제한법」 제32조에 따른 현물출자 또는 사업 양도ㆍ양수에 따라 2027년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산(「통계법」 제22조에 따라 국가데이터처장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른 부동산 임대 및 공급업에 대해서는 제외한다)에 대해서는 취득세의 100분의 50을 경감한다. 다만, 취득일부터 5년 이내에 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 해당 사업을 폐업하거나 해당 재산을 처분(임대를 포함한다) 또는 주식을 처분하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징한다. <개정 2015.12.29, 2018.12.24, 2020.8.12, 2021.12.28, 2024.12.31, 2025.10.1>⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 「지방세법」 제7조제5항에 따라 과점주주가 해당 법인의 부동산등(같은 조 제1항에 따른 부동산등을 말한다)을 취득한 것으로 보아 부과하는 취득세를 2027년 12월 31일까지 면제한다. <개정 2015.12.22, 2015.12.29, 2016.12.27, 2018.12.24, 2019.11.26, 2020.12.29, 2021.8.17, 2021.12.28, 2024.12.31>1. 「금융산업의 구조개선에 관한 법률」 제10조에 따른 제3자의 인수, 계약이전에 관한 명령 또는 같은 법 제14조제2항에 따른 계약이전결정을 받은 부실금융기관으로부터 주식 또는 지분을 취득하는 경우2. 금융기관이 법인에 대한 대출금을 출자로 전환함에 따라 해당 법인의 주식 또는 지분을 취득하는 경우3. 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 지주회사(「금융지주회사법」에 따른 금융지주회사를 포함하되, 지주회사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제12호에 따른 동일한 기업집단 내 계열회사가 아닌 회사의 과점주주인 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 "지주회사"라 한다)가 되거나 지주회사가 같은 법 또는 「금융지주회사법」에 따른 자회사의 주식을 취득하는 경우. 다만, 해당 지주회사의 설립ㆍ전환일부터 3년 이내에 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 지주회사의 요건을 상실하게 되는 경우에는 면제받은 취득세를 추징한다.4. 「예금자보호법」 제3조에 따른 예금보험공사 또는 같은 법 제36조의3에 따른 정리금융회사가 같은 법 제36조의5제1항 및 제38조에 따라 주식 또는 지분을 취득하는 경우5. 한국자산관리공사가 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」 제26조제1항제1호가목에 따라 인수한 채권을 출자전환함에 따라 주식 또는 지분을 취득하는 경우6. 「농업협동조합의 구조개선에 관한 법률」에 따른 농업협동조합자산관리회사가 같은 법 제30조제3호다목에 따라 인수한 부실자산을 출자전환함에 따라 주식 또는 지분을 취득하는 경우7. 「조세특례제한법」 제38조제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 주식의 포괄적 교환ㆍ이전으로 완전자회사의 주식을 취득하는 경우. 다만, 같은 법 제38조제2항에 해당하는 경우에는 면제받은 취득세를 추징한다.8. 삭제<2024.12.31>⑥ 「농업협동조합법」에 따라 설립된 농업협동조합중앙회(이하 이 조에서 "중앙회"라 한다)가 같은 법에 따라 사업구조를 개편하는 경우 제1호 및 제2호의 구분에 따른 등기에 대해서는 2017년 12월 31일까지 등록면허세를 면제하고, 제3호의 경우에는 취득세를 면제한다. <개정 2016.12.27>1. 법률 제10522호 농업협동조합법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 자본지원이 이루어지는 경우 그 자본증가에 관한 등기2. 법률 제10522호 농업협동조합법 일부개정법률 부칙 제6조에 따라 경제사업을 이관하는 경우 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 등기3. 「농업협동조합법」 제134조의2에 따라 설립된 농협경제지주회사가 이 조 제3항제3호에 따라 중앙회로부터 경제사업을 이관받아 취득하는 재산⑦ 법률 제12663호 한국산업은행법 전부개정법률 부칙 제3조제1항에 따라 한국산업은행이 산은금융지주주식회사 및 「한국정책금융공사법」에 따른 한국정책금융공사와 합병하는 경우 그 자본증가에 관한 등기에 대해서는 2015년 12월 31일까지 등록면허세의 100분의 90을 경감한다.⑧ 「기업 활력 제고를 위한 특별법」 제4조제1항에 해당하는 내국법인이 같은 법 제10조 또는 제12조에 따라 주무부처의 장이 승인 또는 변경승인한 사업재편계획에 의해 합병 등 사업재편을 추진하는 경우 해당 사업재편에 따라 설립 또는 변경되는 법인에 대한 법인등기에 대하여 등록면허세의 100분의 50을 2027년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 같은 법 제13조에 따라 사업재편계획 승인이 취소된 경우에는 경감된 등록면허세를 추징한다. <신설 2015.12.29, 2016.12.27, 2018.12.24, 2020.1.15, 2021.12.28, 2024.12.31>⑨ 「수산업협동조합법」에 따라 설립된 수산업협동조합중앙회(이하 이 항에서 "중앙회"라 한다)가 대통령령으로 정하는 바에 따라 분할한 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 면제한다. <신설 2015.12.29>1. 대통령령으로 정하는 바에 따른 분할로 신설된 자회사(이하 이 항에서 "수협은행"이라 한다)가 그 분리로 인하여 취득하는 재산에 대해서는 취득세를 2016년 12월 31일까지 면제한다.2. 수협은행의 법인설립등기에 대해서는 등록면허세를 2016년 12월 31일까지 면제한다.⑩ 「금융산업의 구조개선에 관한 법률」 제4조에 따른 금융위원회의 인가를 받고 「법인세법」 제44조제2항에 해당하는 금융회사 간의 합병을 하는 경우 금융기관이 합병으로 양수받은 사업용 재산에 대해서는 취득세의 100분의 50을 2027년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 합병등기일부터 3년 이내에 「법인세법」 제44조의3제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다)에는 경감된 취득세를 추징한다. <신설 2018.12.24, 2024.12.31>법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260602
사례와 같은 경우 대부분 상속 및 증여의 일환으로 법인설립을 할 생각이므로, 법인설립시 납부하는 취득세액보다 법인설립을 통해 감액되는 상속세 또는 증여세가 큰 경우가 대부분입니다. 다만 양도소득세를 이월과세 받고 싶어 합니다. 이때에는 토지와 건물 소유자가 각각 현물출자의 방식으로 각각 별개의 법인을 설립합니다. 그러면 양도소득세 이월과세를 받을 수 있습니다. 그리고 일정 기간이 지난 후 양 법인을 합병 할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
토지와 건물 소유자가 달라도 하나의 법인을 설립할 수 있나요?
가능합니다. 재무상태표의 자산에 기재할 수 있는 것이면 현물출자의 목적물이 되므로 두 사람이 각각 보유한 토지와 건물을 함께 출자할 수 있습니다. 다만 이 구조는 조세특례제한법의 중소기업통합에 해당하므로 세금 검토가 필요합니다.
중소기업통합으로 설립하면 양도소득세 이월과세가 되나요?
법인 설립과 동시에 어느 한쪽의 임대업이 폐지되는 구조라면 이월과세가 되지 않습니다. 이월과세를 받으려면 토지와 건물 소유자가 각각 별개의 법인을 설립한 뒤 일정 기간이 지난 후 합병하는 방법을 검토해 볼 수 있습니다.
이 방법을 검토해 보시길 권해 드립니다.
※ 본문·조문은 원문(국가법령정보센터 원문 기준)에 기반합니다. AI 인용·노출은 보장하지 않으며 법무사 광고규정을 준수합니다.