현물출자 부동산의 취득세 과세표준액
한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2024. 9. 20.
결론현물출자도 취득세 과세표준액을 산정할 때 임차보증금 공제없이 현물출자가액을 취득세 과표로 봅니다.
현물출자를 할 때 감정평가 비용 등 부대비용을 과세표준액에 포함하지 않는 것이 일반적입니다.
감정평가비용을 설립되는 회사나 신주발행 회사가 지불했을 경우에는 과세표준액에 포함하고, 현물출자자 개인이 지불했을 때에는 과세표준액에 포함하지 않습니다.
부동산을 현물출자하여 주식회사를 설립했습니다. 회사 설립등기를 마친 후 소유권이전등기를 해야 합니다. 취득세를 감경받는다 하더라도 소유권이전등기에 따른 취득세를 납부해야 합니다. 이때 취득세 과세표준액을 어떻게 정할 것인지 문제가 됩니다.
지방세법 제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준)
제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준)① 부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다. 이하 이 장에서 같다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 다음 각 호의 자가 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 "사실상취득가격"이라 한다)으로 한다. <개정 2023.12.29>1. 납세의무자2. 「신탁법」에 따른 신탁의 방식으로 해당 물건을 취득하는 경우에는 같은 법에 따른 위탁자3. 그 밖에 해당 물건을 취득하기 위하여 비용을 지급하였거나 지급하여야 할 자로서 대통령령으로 정하는 자② 지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래(제7조제11항에 따라 증여로 취득한 것으로 보는 경우는 제외한다)로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우(이하 이 장에서 "부당행위계산"이라 한다)에는 제1항에도 불구하고 시가인정액(시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액으로 한다)을 취득당시가액으로 결정할 수 있다. <개정 2025.12.31>③ 부당행위계산의 유형은 대통령령으로 정한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260101
1. 사례
며칠 전 친한 후배 법무사가 질의한 내용입니다.
2. 임차보증금은 공제하는가
현물출자도 취득세 과세표준액을 산정할 때 임차보증금 공제없이 현물출자가액을 취득세 과표로 봅니다.
3. 감정평가 비용은 포함되는가
현물출자를 할 때 감정평가 비용 등 부대비용을 과세표준액에 포함하지 않는 것이 일반적입니다.
감정평가비용을 설립되는 회사나 신주발행 회사가 지불했을 경우에는 과세표준액에 포함하고, 현물출자자 개인이 지불했을 때에는 과세표준액에 포함하지 않습니다.
자주 묻는 질문
염선배님! 부동산을 현물출자를 했는데, 부동산의 임차보증금이 10억원이고, 부동산의 감정평가액(현물출자가액)이 100억원입니다. 이때 취득세 과세표준액이 90억원입니까? 아니면 100억원입니까?
염법 재미있는 질문이라고 너스레를 떱니다. 매매라고 생각하면 되요. 현물출자나 매매나 유상쌍무계약이죠. 매매일 경우에는 현금으로 매매대금을 지급(대금지급의무)하고, 상대방은 소유권을 이전(소유권이전의무)시켜 줍니다. 현물출자일 경우에는 주식으로 대금을 지급하고, 상대방은 소유권을 이전시켜 줍니다. 그래서 둘 다 유상쌍무계약입니다. 사례의 경우 매매라고 하면 생각할 필요도 없이 부동산매매가액이 100억원이므로 임차보증금을 차감하지 않고, 100억원이 취득세 과세표준액이 된다고 판단할 겁니다. 현물출자도 취득세 과세표준액을 산정할 때 임차보증금 공제없이 현물출자가액을 취득세 과표로 봅니다. 넹!!!
왜 현물출자에서는 임차보증금을 빼지 않나요?
현물출자나 매매나 유상쌍무계약이기 때문입니다. 매매일 경우에는 현금으로 매매대금을 지급하고 상대방은 소유권을 이전시켜 주며, 현물출자일 경우에는 주식으로 대금을 지급하고 상대방은 소유권을 이전시켜 줍니다. 사례를 매매로 놓고 보면 부동산매매가액이 100억원이므로 임차보증금을 차감하지 않는다고 판단하실 것인데, 현물출자도 같은 이치로 보시면 됩니다.
매매라고 생각하면 되요. 현물출자나 매매나 유상쌍무계약이죠. 매매일 경우에는 현금으로 매매대금을 지급(대금지급의무)하고, 상대방은 소유권을 이전(소유권이전의무)시켜 줍니다. 현물출자일 경우에는 주식으로 대금을 지급하고, 상대방은 소유권을 이전시켜 줍니다. 그래서 둘 다 유상쌍무계약입니다. 사례의 경우 매매라고 하면 생각할 필요도 없이 부동산매매가액이 100억원이므로 임차보증금을 차감하지 않고, 100억원이 취득세 과세표준액이 된다고 판단할 겁니다. 현물출자도 취득세 과세표준액을 산정할 때 임차보증금 공제없이 현물출자가액을 취득세 과표 로 봅니다. 현물출자를 할 때 감정평가 비용 등 부대비용을 과세표준액에 포함하지 않는 것이 일반적입니다. (2025년 1월 22일 추가 : 감정평가비용을 설립되는 회사나 신주발행 회사가 지불했을 경우에는 과세표준액에 포함하고, 현물출자자 개인이 지불했을 때에는 과세표준액에 포함하지 않습니다.)
현물출자 부동산의 취득세 과세표준액을 정할 때 임차보증금을 공제하지 않은 현물출자가액 기준인지, 감정평가비용 부담 주체에 따른 포함 여부부터 확인하시기 바랍니다.
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