법인/회사 부동산 취득세 중과세
한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2024. 9. 27.
결론수도권 과밀억제권역에서 산업단지가 제외됩니다.
취득세는 제11조제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(제11조제1항제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의2제1항제1호에 해당하는 세율)을 적용함
법인이라 함은 민법 및 상법 등 관련 법령에 의거 그 주된 사무소(본점)의 소재지에 설립등기를 경료한 것을 말하며(조심 2013지210),영리법인(회사)와 비영리법인(사단법인, 재단법인, 특수법인)을 말한다.
비법인 사단이나 비법인 재단을 제외한다.
부동산 취득세 중과에 관한 지방세법 제13조입니다. 과밀억제권역 안에서 부동산을 취득하는 경우의 취득세를 정하고 있습니다.
부동산 취득세 중과 관련 지방세법 조항
취득세 중과 입법 취지
대도시 내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시 내로의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기에 대하여 취득세를 중과하는 지방세법의 입법 취지는 대도시의 인구팽창의 억제, 환경의 순화보존 및 지역 간의 균형적 발전 등을 도모하기 위한 것임 (출처: 대법원 2006. 6. 15. 선고 2006두2503 판결 [등록세등부과처분취소] > 종합법률정보 판례)
지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)
제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)① 「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역에서 대통령령으로 정하는 본점이나 주사무소의 사업용으로 신축하거나 증축하는 건축물(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산 중 위탁자가 신탁기간 중 또는 신탁종료 후 위탁자의 본점이나 주사무소의 사업용으로 사용하기 위하여 신축하거나 증축하는 건축물을 포함한다)과 그 부속토지를 취득하는 경우와 같은 조에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지ㆍ유치지역 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 적용받는 공업지역은 제외한다)에서 공장을 신설하거나 증설하기 위하여 사업용 과세물건을 취득하는 경우의 취득세율은 제11조 및 제12조의 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용한다. <개정 2015.12.29, 2016.12.27, 2019.12.31>② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(제11조제1항제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의2제1항제1호에 해당하는 세율)을 적용한다. 다만, 「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조 및 제28조에서 "대도시"라 한다)에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 "대도시 중과 제외 업종"이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다. <개정 2010.12.27, 2013.12.26, 2016.12.27, 2019.12.31, 2020.8.12>1. 대도시에서 법인을 설립[대통령령으로 정하는 휴면(休眠)법인(이하 "휴면법인"이라 한다)을 인수하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다]하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입(「수도권정비계획법」 제2조에 따른 수도권의 경우에는 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다. 이하 이 항 및 제28조제2항에서 같다)함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우2. 대도시(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 유치지역 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 적용받는 공업지역은 제외한다)에서 공장을 신설하거나 증설함에 따라 부동산을 취득하는 경우③ 제2항 각 호 외의 부분 단서에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대하여는 제2항 본문을 적용한다. <신설 2010.12.27, 2020.8.12>1. 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따라 취득한 부동산이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 다만, 대도시 중과 제외 업종 중 대통령령으로 정하는 업종에 대하여는 직접 사용하여야 하는 기한 또는 다른 업종이나 다른 용도에 사용ㆍ겸용이 금지되는 기간을 3년 이내의 범위에서 대통령령으로 달리 정할 수 있다.2. 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따라 취득한 부동산이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우④ 제3항을 적용할 때 대통령령으로 정하는 임대가 불가피하다고 인정되는 업종에 대하여는 직접 사용하는 것으로 본다. <신설 2010.12.27>⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(고급주택 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우, 등록된 골프장업을 승계취득하는 경우, 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우 및 사실상 사용하는 그 골프장을 승계취득하는 경우에 적용하며, 고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.<개정 2010.12.27, 2011.12.31, 2016.12.27, 2018.12.31, 2023.3.14, 2025.12.31>1. 삭제<2023.3.14>2. 골프장: 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록의 대상이 되는 토지와 건축물 및 그 토지 상(上)의 입목3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.4. 고급오락장: 도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장, 그 밖에 이와 유사한 용도에 사용되는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물과 그 부속토지. 다만, 고급오락장용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 고급오락장이 아닌 용도로 사용하거나 고급오락장이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.5. 고급선박: 비업무용 자가용 선박으로서 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 선박⑥ 제1항과 제2항이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율은 제16조제5항에도 불구하고 제11조제1항에 따른 표준세율의 100분의 300으로 한다. <개정 2010.12.27>⑦ 제2항과 제5항이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율은 제16조제5항에도 불구하고 제11조에 따른 표준세율의 100분의 300에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용한다. 다만, 제11조제1항제8호에 따른 주택을 취득하는 경우에는 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 600을 합한 세율을 적용한다. <신설 2010.12.27, 2015.12.29>⑧ 제2항에 따른 중과세의 범위와 적용기준, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정하고, 제1항과 제2항에 따른 공장의 범위와 적용기준은 행정안전부령으로 정한다. <개정 2010.12.27, 2013.3.23, 2014.11.19, 2017.7.26>법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260101
수도권정비계획법 제6조(권역의 구분과 지정)
제6조(권역의 구분과 지정)① 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 수도권을 다음과 같이 구분한다.1. 과밀억제권역: 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역2. 성장관리권역: 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역3. 자연보전권역: 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역② 과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위는 대통령령으로 정한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260602
수도권정비계획법 제2조(정의)
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "수도권"이란 서울특별시와 대통령령으로 정하는 그 주변 지역을 말한다. 2. "수도권정비계획"이란 「국토기본법」 제6조제2항제1호에 따른 국토종합계획을 기본으로 하여 제4조에 따라 수립되는 계획을 말한다. 3. "인구집중유발시설"이란 학교, 공장, 공공 청사, 업무용 건축물, 판매용 건축물, 연수 시설, 그 밖에 인구 집중을 유발하는 시설로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 시설을 말한다. 4. "대규모개발사업"이란 택지, 공업 용지 및 관광지 등을 조성할 목적으로 하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 종류 및 규모 이상의 사업을 말한다. 5. "공업지역"이란 다음 각 목의 지역을 말한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260602
1. 중과세의 대상과 세율
대도시 내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시 내로의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기에 대하여 취득세를 중과하는 지방세법의 입법 취지는 대도시의 인구팽창의 억제, 환경의 순화보존 및 지역 간의 균형적 발전 등을 도모하기 위한 것임
대법원 2006. 06. 15. 선고 2006두2503 — 등록세등부과처분취소
[2] 등록세 중과세 대상이 되는 대도시 내로의 법인의 본점 전입에 따른 부동산등기에는 본점의 전입등기는 이루어지지 아니하였지만 실질적으로 대도시 외에서 대도시 내로 본점을 전입한 법인이 그 전입과 관련하여 취득한 부동산등기도 포함한다고 보아, 법인의 직원 중 21명은 등기부상 본점 소재지인 용인에서 근무하고 나머지 219명은 대도시 건물에서 근무하고 있으며, 용인에는 부서 중 총무부만 있고 대외활동과 관련한 부서 사무실은 모두 위 대도시 건물에 있는 점을 비추어, 위 건물에 설치된 법인의 사무소로 실질적인 본점 전입이 이루어진 것으로 보아야 한다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례 [1] 부동산을 취득한 법인이구 지방세법 제138조 제1항 단서 규정에 의하여 등록세중과의 예외를 적용받을 수 있는 경우판례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 판례 원문 보기 취득세는 제11조제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(제11조제1항제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의2제1항제1호에 해당하는 세율)을 적용함
예를 들어 수도권과밀억제권역에서 법인이 상가를 매입할 경우 중과세율은 표준세율이 4%이므로 취득세가 중과될 때에는 4%(표준세율) * 3 = 12%에서 2%(중과기준세율) * 2 = 4%를 빼야 하므로 8%가 됨
중과세율을 적용한 취득세 사례
2. 사례로 보는 세액 비교
주식회사 큰새는 전자제품 제조 및 판매를 하는 회사로 2022년 3월 5일 설립되었으므로 서울 강남구에 본점을 두고 있다. 이 회사가 서울에서 상가건물을 10억원에 취득하였을 때 납부해야 할 취득세는 얼마일까?
취득세율이 비중과될 경우 납부하여야 할 취득세 등
취득세 10억원 * 0.04 = 40,000,000원 농어촌특별세 10억원 * 0.02 * 0.1 = 2,000,000원
지방교육세 10억원 * 0.02 * 0.2 = 4,000,000원
납부해야할 세액 합계 46,000,000원(과세표준액의 4.6%)
취득세율이 중과될 경우 납부하여야 할 취득세 등
취득세 10억원 * 0.04 * 3 = 120,000,000원 농어촌특별세 10억원 * 0.02 * 0.1 = 2,000,000원
지방교육세 10억원 * 0.02 * 0.2 * 3 = 12,000,000원
납부해야할 세액 합계 134,000,000원(과세표준액의 13.4%)
3. 중과 대상 법인과 부동산
수도권 과밀억제권역에서 산업단지가 제외됩니다. 산업단지는 수도권과밀억제권역내에 있는 국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지 및 농공단지를 제외함
법인이라 함은 민법 및 상법 등 관련 법령에 의거 그 주된 사무소(본점)의 소재지에 설립등기를 경료한 것을 말하며(조심 2013지210),영리법인(회사)와 비영리법인(사단법인, 재단법인, 특수법인)을 말한다. 비법인 사단이나 비법인 재단을 제외한다.
부동산 취득세 중과 대상
법인을 설립하기 위해 취득하는 부동산도 중과대상이나 실무상 법인을 설립하기 위해 부동산을 취득하는 사례를 보지 못했음.
법인 설립 후 5년 이내에 취득하는 부동산(본점용, 지점용, 사업용, 비사업용을 구분하지 아니함)
대도시 내 또는 서울시 내로의 전입
대도시 내 또는 서울시 내로 전입하는 것을 법인 설립으로 보고 법인을 이전하기 위해 취득하는 부동산과 법인을 대도시 내 또는 서울시 내로 전입한 후 5년 이내에 취득하는 부동산(본점용, 지점용, 사업용, 비사업용을 구분하지 아니함)
4. 지점을 설치하기 위해 취득하는 부동산
①대도시내에 지점을 설치하기 위해 취득하는 부동산(부동산 취득 후 5년 이내에 지점을 설치하는 경우 포함)과 지점 설치 후 5년 이내에 대도시 내에서 취득하는 모든 부동산
①사업자등록대상 사업장
②인적설비 계약형태나 형식에 불구하고 당해 장소에서 그 사업에 종사 또는 근로를 제공하는 자를 인적설비라 함
③물적설비 물적설비란 허가와 관계없이 현실적으로 사업이 이루어지고 있는 건축불 기계장치 등이 있고, 이러한 설비들이 지상에 고착되어 현실적으로 사무,사업에 이용되는 것
④계속하여 사무 또는 사업이 행하여 지는 장소
지점으로 보지 않는 경우
영업행위가 없는 단순한 제조와 가공공장, 물품의 보관만을 하는 보관창고, 물품의 적재와 반출만을 하는 하치장은 지점으로 보지 아니하므로 중과대상에서 제외
5. 법인의 주택 취득과 관련한 취득세 중과
인용
법인의 주택 취득과 관련한 취득세 중과 염춘필 법무사의 정보 https://blog.naver.com/chunpil1/223464336915 법인이 주택을 취득할 경우 취득세 중과와 취득세율 회사가 부동산을 취득할 때 취득세 중과 여부에 신경을 곤두세웁니다. 정말 어렵습니다. 세법도 자주 바뀌... blog.naver.com
인용
본점의 신축 또는 중축 취득세 중과와 관련한 염춘필 법무사의 정보 https://blog.naver.com/chunpil1/223474412342 본점의 신축 또는 증축 취득세 중과 수도권과밀억제 권역 내에 본점을 둔 회사가 본점으로 사용할 건물을 신축하거나 중측하는 건축물에 대한... blog.naver.com
본 정보는 행정안전부에서 발행한 지방세 업무 메뉴얼을 바탕으로 사례를 소개하거나, 일부 정보를 추가하였습니다.
리스크 — 구체적인 적용을 할 때에는 반드시 관련 전문가와 상의하여 결정하시기 바랍니다.
대도시 내에 공장 취득, 주택취득과 관련한 검토를 제외했습니다.
6. 법인의 범위가 딛고 선 두 조문
「법인이라 함은 민법 및 상법 등 관련 법령에 의거 그 주된 사무소(본점)의 소재지에 설립등기를 경료한 것」이라는 기준의 좌표는 민법 제33조와 상법 제172조입니다. 민법 제33조는 법인은 그 주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 함으로써 성립한다고 정하고, 상법 제172조는 회사는 본점소재지에서 설립등기를 함으로써 성립한다고 정합니다. 설립등기가 곧 법인 성립의 요건이므로, 설립등기를 마치지 아니한 비법인 사단·재단은 취득세 중과의 「법인」에서 제외되는 것입니다.
민법 제33조(법인설립의 등기)
제33조(법인설립의 등기) 법인은 그 주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 함으로써 성립한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260317
상법 제172조(회사의 성립)
제172조(회사의 성립) 회사는 본점소재지에서 설립등기를 함으로써 성립한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260723
자주 묻는 질문
취득세 중과세의 대상이 되는 법인은 어디까지인가요?
본점 소재지에 설립등기를 경료한 법인입니다. 영리법인과 비영리법인이 모두 포함되고 비법인 사단이나 비법인 재단은 제외됩니다.
법인 설립 후 취득하는 부동산은 용도와 무관하게 중과되나요?
설립 후 일정 기간 내에 취득하는 부동산은 구분하지 않고 중과 대상입니다. 본점용·지점용·사업용·비사업용을 가리지 않습니다.
과밀억제권역 안에 있어도 산업단지는 중과세 대상에서 빠지나요?
빠집니다. 과밀억제권역 안이라도 국가산업단지·일반산업단지·도시첨단산업단지·농공단지는 중과세 대상에서 제외됩니다.
대도시 내 법인 부동산 취득을 앞두고 계신다면 과밀억제권역 해당 여부와 중과 예외 지역·업종부터 확인하시기를 권해드립니다.
※ 본문·조문은 원문(국가법령정보센터 원문 기준)에 기반합니다. AI 인용·노출은 보장하지 않으며 법무사 광고규정을 준수합니다.