배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우 증여 또는 유상취득으로 보는 경우와 취득세 과세표준액[사례연구]

어머니와 아들이 어머니가 가지고 있는 오피스텔을 매매하는 경우, 지방세법에서 이를 증여로 볼 것인지 매매(유상취득)로 볼 것인지, 매매로 볼 경우 과세표준액이 어떻게 되는지에 대한 사례입니다.

어머니와 아들이 어머지가 가지고 있는 오피스텔을 매매합니다. 해당 부동산의 감정평가액은 5억원, 매매가액은 4억원 입니다. 직계존비속간의 거래이므로 지 방세법에서 이를 증여로 볼 것인지, 매매(유상취득)로 볼 것인지가 의문입니다. 만약 매매로 볼 경우에는 과세표준액이 어떻게 될까요?

1. 증여로 보는 경우와 예외

배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득하는 것으로 보는 경우와 유상취득(매매 포함)으로 보는 경우에 대한 관련 지방세법

1. 지방세법 제7조(납세의무자 등) ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우 에는 증여로 취득한 것으로 본다.
2. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.

1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우

2. 파산선고로 인하여 처분 되는 부동산등을 취득한 경우

3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환 한 경우

4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우

나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우

다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우

라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

2. 시가인정액을 과세표준으로 보는 경우

배우자 또는 직계존비속이 매매를 했음에도 불구하고 매매가액을 과세표준액으로 보지 아니하고 '시가인정액'을 과세표준으로 보는 경우에 대한 지방세법

특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우에는 매매가액을 과세표준액으로 보지 아니하고 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있습니다. 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위로 보는데, 사례의 경우 시가인정액의 100분 5에 상당하는 금액에 해당하므로 부당행위계산으로 보게 됩니다.

1. 납세의무자 2. 「신탁법」에 따른 신탁의 방식으로 해당 물건을 취득하는 경우에는 같은 법에 따른 위탁자 3. 그 밖에 해당 물건을 취득하기 위하여 비용을 지급하였거나 지급하여야 할 자로서 대통령령으로 정하는 자

1. 제18조의2(부당행위계산의 유형) 법 제10조의3 제2항에 따른 부당행위계산은 특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한다.

3. 부당행위계산

4. 사례의 경우 과세표준액

3)사례의 경우 과세표준액은?

사례의 경우 매매사례가액은 없고 감정가액이 있으므로, 감정가액인 5억원이 취득세 과세표준액이 됩니다.

1. 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 “취득당시가액”이라 한다)은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 “시가인정액”이라 한다)으로 한다.

1. 상속에 따른 무상취득의 경우: 제4조에 따른 시가표준액 2. 대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등을 무상취득(제1호의 경우는 제외한다)하는 경우: 시가인정액과 제4조에 따른 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액 3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우: 시가인정액으로 하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액

1. 제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다. 이하이 장에서 같다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 다음 각 호의 자가 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 “사실상취득가격”이라 한다)으로 한다. <개정 2023. 12. 29.>
2. ② 지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우(이하이 장에서 “부당행위계산”이라 한다)에는 제1항에도 불구하고 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있다.
3. ③ 부당행위계산의 유형은 대통령령으로 정한다.
4. ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 해당 호에서 정하는 가액을 취득당시가액으로 한다.
5. ③ 납세자가 제20조 제1항에 따른 신고를 할 때 과세표준으로 제1항에 따른 감정가액을 신고하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산 등의 경우에는 하나의 감정기관으로 한다)에 감정을 의뢰하고 그 결과를 첨부하여야 한다.
6. ④ 제3항에 따른 신고를 받은 지방자치단체의 장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우에는 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있다.
7. ⑤ 제4항에 따라 시가불인정 감정기관으로 지정된 감정기관이 평가한 감정가액은 그 지정된 기간 동안 시가인정액으로 보지 아니한다.
8. ⑥ 제7조 제11항 및 제12항에 따라 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하이 조에서 “채무부담액”이라 한다)에 대해서는 제10조의3 에서 정하는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는이 조에서 정하는 무상취득에서의 과세표준을 적용한다.
9. ⑦ 제4항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정기간ㆍ지정절차와 제6항에 따라 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하는 채무부담액의 범위, 유상승계취득에서 과세표준이 되는 가액과 그 적용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.