매매계약 체결 후 잔금지급 전에 매도인이 사망하고 매수인에게 소유권이 이전되는 경우에도 취득세 납부의무가 있는지 여부
한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2024. 12. 27.
결론매매계약 체결 후 잔금지급이 이루어지기 전에 매도인이 사망하고 매수인에게 소유권이전등기가 되는 경우에도 매도인의 상속인에게 상속에 따른 취득세 납세의무가 있습니다.
매매계약을 체결한 후에 매도인이 사망을 하였다면 상속인은 상속등기를 거칠 필요 없이 피상속인으로부터 매수인 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다.
이 경우 상속을 증명하는 서면과 함께 상속인의 위임장 및 인감증명을 첨부하여 등기를 신청할 수 있습니다.
갑은 을과 서울특별시 강남구에 있는 아파트에 대해 매매계약을 체결해서 계약금과 중도금을 수령한 상태에서 교통사고로 사망을 하였습니다. 갑의 유일한 상속인인 병이 소유권이전등기와 관련하여 두 가지를 묻습니다.
1. 상속등기를 거칠 필요가 없습니다
매매계약을 체결한 후 잔금을 지급하기 전에 매도인이신 어머님이 돌아가셨습니다. 상속인인 제 앞으로 상속등기를 한 후에 을 명의로 소유권이전등기를 해 주는 것인지, 아니면 상속등기를 하지 않고, 바로 소유권이전등기를 할 수 있는지 궁금합니다.
매매계약을 체결한 후에 매도인이 사망을 하였다면 상속인은 상속등기를 거칠 필요 없이 매수인과 공동으로 피상속인으로부터 매수인 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다. 이 경우 상속을 증명하는 서면과 함께 (피상속인의 위임장과 인감증명서가 아닌) 상속인의 위임장 및 인감증명을 첨부하여 등기를 신청할 수 있습니다.
부동산등기법 제27조(포괄승계인에 의한 등기신청)
제27조(포괄승계인에 의한 등기신청) 등기원인이 발생한 후에 등기권리자 또는 등기의무자에 대하여 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우에는 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
2. 관련 등기선례
등기선례 제6-216호
피상속인이 생전에 부동산을 매도하고 대금을 지급받기 전에 사망한 경우, 피상속인으로부터 매수인 앞으로 바로 소유권이전등기를 할 수 있는지 여부(적극) · 현행현행 피상속인이 생전에 부동산을 매도하고 대금을 지급받기 전에 사망한 경우, 피상속인으로부터 매수인 앞으로 바로 소유권이전등기를 할 수 있는지 여부(적극) 제정 2001.08.30 [등기선례 제6-216호] 피상속인이 생전에 자기 소유 부동산을 매도하고 매매대금을 모두 지급받기 전에 사망한 경우, 상속인은 당해 부동산에 관하여 상속등기를 거칠 필요없이 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 피상속인으로부터 바로 매수인 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제47조). (2001. 8. 30. 등기 3402-609 질의회답)선례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 선례 원문 보기 인용
매도인의 사망후에 매도인 명의의 토지거래계약허가증을 첨부하여 소유권이전등기를 할 수 있는지 여부(적극) — 제정 2005. 3. 11. [등기선례 제200503-4호, 시행 ] 토지 매매계약 후 매도인 명의의 토지거래계약허가신청서를 제출하였으나 매도인이 사망한 후에 토지거래계약허가증을 교부받은 경우, 상속인은 상속등기를 거칠 필요 없이 매수인과 공동으로 매도인 명의의 매매계약서 및 토지거래계약허가증을 첨부하여 피상속인으로부터 매수인 앞으로 소유권이전등기를 신청할 수 있으며, 이 경우 상속을 증명하는 서면과 함께 상속인의 위임장 및 인감증명을 첨부하여야 한다. (2005. 3. 11. 부등 3402-131 질의회답)
3. 상속에 따른 취득세 납세의무
상속등기를 하지 않고, 상속인과 매수인이 공동으로 사망전 피상속인과 매수인이 체결한 부동산 매매계약에 따라, 소유권 이전등기를 할 수 있다고 설명해 주셨습니다. 상속등기를 하지 않고 바로 매수인에게 소유권이전등기를 할 수 있으므로 이 경우라면 해당 부동산 상속에 따른 취득세를 납부하지 않아도 되는지요?
그렇지 않습니다. 지방세관계법 운영예규에 따르면 매매계약 체결 후 잔금지급이 이루어지기 전에 매도인이 사망하고 매수인에게 소유권이전등기가 되는 경우에도 매도인의 상속인에게 상속에 따른 취득세 납세의무가 있습니다.
대법원 2023.11.02 선고 2023두44061 — 상속세부과처분취소[구 상증세법상 배우자 상속공제의 필수적 요건을 갖추었는지 여부가 문제된 사건]
[2] 피상속인이 사망 전에 매도한 부동산을 공동상속인들이 상속등기를 마치지 아니한 채 부동산등기법 제27조에 따라 매수인에게 직접 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 공동상속인들이 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제19조 제2항에서 정한 배우자 상속공제의 요건을 갖추었는지 문제 된 사안에서, 구 상증세법상 배우자 상속공제를 받기 위해서는 상속재산인 위 부동산에 관하여 상속재산분할협의에 따른 배우자 명의로의 등기가 필요한데, 상속인인 배우자가 상속재산인 부동산에 관하여 그 명의의 상속등기를 마치지 아니한 채 부동산등기법 제27조에 따라 등기권리자에게 직접 등기를 마쳐 주었다는 이유만으로위 부동산이 구 상증세법 제19조 제2항에서 정하는 ‘분할에 등기가 필요한 상속재산’에서 제외된다고 볼 수는 없고, 공동상속인들이 매수인에게 직접 소유권이전등기를 마쳐 주었다는 사정만으로 위 부동산에 관하여 배우자 명의로 상속재산분할협의에 따른 등기가 마쳐진 것과 동일하게 평가할 수 없어, 배우자 상속공제의 요건을 갖추지 못하였다고 본 원심판단이 정당하다고 한 사례.[1] 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제19조 제1항, 제2항에 따른 배우자 상속공제는, 배우자 간 상속이 수평적 이전이고 세대 간 이전은 아니므로 이를 감안하여 상속재산 중 일정 비율까지는 과세를 유보한 후 잔존배우자 사망 시 과세하도록 하는 이른바 ‘1세대 1회 과세원칙’과 잔존배우자의 상속재산에 대한 기여인정 및 생활보장을 반영한 것이다. 특히 구 상증세법 제19조 제2항에 따라 상속개시 후 배우자상속재산분할기한 내 배우자 앞으로 실제 상속재산분할이 완료되어야 배우자 상속공제를 허용하는 것은 상속재산 미분할 상태로 일단 배우자 상속공제를 받은 다음 추후 협의분할을 거쳐 자녀에게 재산을 이전하는 방법으로 부를 무상이전하려는 시도를 방지하고 상속세에 관한 조세법률관계를 조속히 확정하기 위한 데 그 입법 취지가 있다.한편 구 상증세법 제19조 제3항에 따른 부득이한 사유로 배우자상속재산분할기한까지 배우자의 상속재산을 분할할 수 없는 등 특별한 사정이 없는 한, 구 상증세법 제19조 제2항 후문의 상속재산분할신고는 그 문언 내용과 취지 및 체계, 개정 연혁 등에 비추어, 상속인으로 하여금 배우자상속재산분할기한까지 상속재산의 분할사실을 신고하도록 협력의무를 부과한 것에 불과하고, 배우자 상속공제의 필수적 요건으로 볼 것은 아니다.판례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 판례 원문 보기 자주 묻는 질문
이 결론의 근거가 되는 선례와 예규가 있나요?
등기 절차는 등기선례 제200503-4호가, 취득세 납세의무는 지방세관계법 운영예규 법7-7(상속에 따른 납세의무자)이 근거입니다.
소유권이전등기 신청 때 위임장은 누구 것을 내야 하나요?
상속인의 위임장과 인감증명을 첨부합니다. 피상속인의 위임장이나 인감증명서를 내는 것이 아니어서 일반 매매등기와 준비물이 다릅니다.
매도인이 사망한 뒤에야 토지거래계약허가증이 교부되면 어떻게 하나요?
상속등기 없이 그대로 진행할 수 있습니다. 상속인이 매수인과 공동으로 매도인 명의의 매매계약서와 허가증을 첨부해 피상속인으로부터 매수인 앞으로 이전등기를 신청합니다.
매도인이 사망한 상태에서 이전등기를 진행하실 때에는, 등기서류로 상속을 증명하는 서면과 상속인의 위임장·인감증명을 준비하시고, 별도로 상속에 따른 취득세 신고·납부도 함께 챙기시기 바랍니다.
등기선례 제200503-4호 — 매도인의 사망후에 매도인 명의의 토지거래계약허가증을 첨부하여 소유권이전등기를 할 수 있는지 여부(적극) · 선례 원문 보기
등기선례 제2-3호
상속인이 상속등기 없이 부동산을 양도하고 피상속인으로부터 양수인 앞으로 소유권이전등기를 한 경우의 효력 · 현행본문 부동산을 상속한 자가 그 부동산을 제3자에게 양도하였다면 일단 자기 앞으로 상속에 의한 소유권이전등기를 한 다음 양수인인 제3자에게 다시 소유권이전등기를 하여 주어야 하지만, 그 상속등기를 생략하고 피상속인으로부터 바로 양수인인 제3자 앞으로 소유권이전등기를 하였다 하더라도 그 등기는 유효하다. 87. 3.31. 등기 제184호 참조판례 : 67.5.2. 66다2642 질의요지 : 토지의 전소유자 갑이 1951.10.26. 사망하고 1952. 6. 7. 그 사망 신고를 마친 후 1969. 12. 30에 갑의 상속인과 을 사이에 그 토지의 매매가 이루어 졌으나, 토지등기부에는 1969. 12. 31. 갑으로부터 직접 을 앞으로 매매로 인한 소유권이전등기가 마쳐졌는 바, 전소유자 갑이 사망신고를 마친 후 17년이 지나서 상속인 앞으로의 상속에 의한 이전등기 없이 토지의 소유권이 갑으로부터 을에게 곧바로 이전될 수 있는지 여부.선례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 선례 원문 보기 ※ 본문·조문은 원문(국가법령정보센터 원문 기준)에 기반합니다. AI 인용·노출은 보장하지 않으며 법무사 광고규정을 준수합니다.