취득세 대상 농지의 범위와 농지취득자격증명 발급의 농지의 범위 등

농지를 상속으로 취득할 경우에는 취득세율이 1천분의 23입니다. 매매나 증여로 농지를 취득할 경우에는 취드세율이 1천분의 30입니다. 농지가 아닌 부동산을 상속/매매/증여로 취득할 때 보다 세율이 낮습니다. 질문 들어갑니다. 토지대장상 지목이 '임야' 입니다. 실제로는 콩과 작물을 경작 하고 있습니다. 이 토지를 매매 합니다. 이때 매수인이 내야할 취득세율은 어떻게 될까요? 농지취득자격증명서를 발급받아야 할까요? 소유권이전등기를 할 때 농지취득자격증명서를 첨부해야 할까요? (염법은 왜 이런 질문을 할까요? 토지대장상 지목과 실제 사용용도가 다를 경우 각각 법률에 의해 농지로 보는 경우와 보지 않는 경우들로 나누어 집니다. 이를 알아보기 위해이 글을 올립니다.)

1. 사실상 농지인 경우의 취득세율

1. 사실상 농지인 경우 취득세율은 어떻게 될까요?

사례의 경우 공부상 임야이므로 '임야'로 볼 경우 에는 지방세법 1항7호나목에 해당하여 1천분의 40의 취득세율이 적용되나, 실제 농지로 사용되고 있으므로 공부상 임야와 상관없이 실제 농지로 사용되고 있으므로 '농지'로 볼 경우 에는 1천분의 30의 취득세율이 적용됩니다. 지방세법 시행령 제21조 1호에서는 ' 취득 당시 공부상 지목이 논, 밭 또는 과수원인 토지로서 실제 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 이용되는 토지'를 농지로 보고 있습니다. 따라서 사례의 경우 실제 농지로 사용되는지 여부와 관계없이 토지대장상 지목이 '임야'이므로 1천분의 40의 취득세율이 적 용됩니다. 지방자치단체가 세금을 더 걷을 수 있군요!!!

1. 지방세법은 어떻게 되어 있을까요?

지방세법상 농지의 취득세율

1. 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6 까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

지방세법시행령 상 농지의 범위

1. 제21조(농지의 범위) 법 제11조제1항제1호 각 목 및 같은 항 제7호 각 목에 따른 농지는 각각 다음 각 호의 토지로 한다.
2. 이 경우 농지 경영에 직접 필요한 농막(農幕)ㆍ두엄간ㆍ양수장ㆍ못ㆍ늪ㆍ농도(農道)ㆍ수로 등이 차지하는 토지 부분을 포함한다.
3. 사례의 경우 농지취득자격증명서를 발급받아야 할까요?

공부상 지목이 '임야'임에도 불구하고 실제 농지로 사용하는 경우에 취득세율은 공부상 지목인 '임야'에 대한 취득세율을 적용했습니다. 농지법에서 농지란 ' 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문 하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, 「초지법」에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외 한다.'라 되어 있습니다. 그리고 같은 법 8조에서는 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관한하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 것으로 정해 놓았습니다.

농림수산부의 농지취득자격증명발급심사요령상 농지의 범위에서도 '농지란 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문 하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토로 하되. 다만, 초지법상의 초지를 제외 한다'라 정해 놓았습니다. 따라서 사례의 경우 지목이 임야임에도 불구하고 실제로 농지로 사용하고 있으므로 이를 취득하는 매수인은 농지취득자격증명서를 발급받아야 합니다. 농지법은 농지를 보전하기 위한 법이고, 지목 여부와 관계없이 실제 농지로 사용하고 있다면 이를 보전할 법익이 있으므로 지목여부와 관계없이, 더 폭넓게, 실제 농작물 경작지로 사용할 경우에는 매수인이 농지취득자격증명서를 받도록 정해 놓은 것 입니다.

2. 농지취득자격증명이 필요한가

1. 그러면 사례와 같은 경우의 토지를 매매할 때 매수인이 농지취득자격증명서를 발급받아야 할까요?

농지법상 농지의 정의와 농지취득자격증명의 발급

1. 제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. 제8조(농지취득자격증명의 발급) ①농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농 복합 형태의 시는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 구청장(도농 복합 형태의 시의 구에서는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 읍장 또는 면장(이하 “시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장”이라 한다)에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.

농림수산부의 농지취득자격증명발급심사요령상 농지의 범위

1. 제2조(정의)이 요령에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. 다만, 다음에 해당하는 토지를 제외 한다.
3. 사례의 경우 소유권이전등기를 할 때 농지취득자격증명서를 첨부해야 할까요?
4. 사례와 같이 지목은 임야, 실제는 농작물 재배를 하는 토지를 매매로 취득하여 소유권이전등기를 할 때 농지취득자격증명서를 첨부해야할까요?

3. 등기할 때 보는 농지의 범위

대법원의 농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침을 보면 '토지대장상 지목이 전·답·과수원 인 토지(이하 "농지"라 한다)에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에 해당 농지가 어느 시기에 조성, 등록전환 또는 지목변경 되었는지를 불문하고 이를 적용한다.' 라고 밝히고 있습니다. 따라서 사례의 경우 농지법상 농지취득자격증명서 발급대상이어서 이를 발급받아야 하지만, 소유권이전등기를 신청할 때 이를 첨부할 필요는 없습니다. 등기관은 형식적 심사권 밖에 없습니다. 실질적 심사를 할 수 없습니다. 사례처럼 지목상 임야를 실제로 농작물 경작지로 사용할 경우 등기관은 실제 농작물 경작지로 사용하는 지 여부를 확인할 권한도, 확인할 법적 의무도 없으며 오직 토지대장상 지목이 농지로 되어 있는지 여부에 따라 농지취득자격증명서 첨부여부를 판단할 뿐 입니다.

1. 그러면 왜 이런 일이 발생할까요?

대법원의 농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침(등기예규)

1. 이 지침은 토지대장상 지목이 전·답·과수원 인 토지(이하 "농지"라 한다)에 대하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에 해당 농지가 어느 시기에 조성, 등록전환 또는 지목변경 되었는지를 불문하고 이를 적용한다.
2. 초지인 경우는 어떠할까요?

4. 지목과 실제 경작이 다를 때

초지는 지방세법상 농지에 속하므로, 농지에 관한 취득세율을 적용 합니다. 다만 농지법에서는 초지를 농지로 보지 아니하므로, 초지를 취득할 때 농지취득자격증명을 발급받을 필요가 없습니다. 당연히 초지에 대한 소유권이전등기를 할 때에도 농지취득자격증명서를 첨부하지 않습니다. 초지에서 낙농업을 하는 사람도 본인을 농부라 생각합니다. 농부가 논과 밭은 매입하던, 초지를 매입하던 농부의 머릿속에는 농부가 하는 행위로 동등한 가치가 있는 것으로 생각하므로, 이에 대한 세금을 과세할 때에도 이러한 것을 존중하는 것이라 판단합합니다. 그런데 전통적인 관점에서 보면 초지는 농지가 아닙니다. 초지는 낙농업을 위해 필요한 토지이며, 근대 농업의 하나입니다. 따라서 보전해야 할 농지로 보지 아니하는 것입니다.

1. 1. 상속으로 인한 취득
2. 가. 농지: 1천분의 23
3. 나. 농지 외의 것: 1천분의 28
4. 7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
5. 가. 농지: 1천분의 30
6. 나. 농지 외의 것: 1천분의 40
7. 1. 취득 당시 공부상 지목이 논, 밭 또는 과수원인 토지로서 실제 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 이용되는 토지.
8. 2. 취득 당시 공부상 지목이 논, 밭, 과수원 또는 목장용지 인 토지 로서 실제 축산용으로 사용되는 축사와 그 부대시설로 사용되는 토지, 초지 및 사료밭
9. 1. “ 농지 ”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
10. 가. 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문 하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지.
11. 1. "농지 "란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
12. 가. 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문 하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지.
13. 3) 「초지법」에 따라 조성된 초지
14. 왜 이렇게 되었을까요?