수도권과밀억제권역 외에 본점을 두고 수도권과밀억제권역내의 부동산을 취득하는 경우 취득세 중과여부
한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2025. 1. 7.
결론법인이 수도권과밀억제권역 내에서 부동산을 취득할 때 취득세가 중과되는 경우와 그렇지 않은 경우(비중과)가 있습니다.
따라서 법인이 수도권과밀억제권역내에서 부동산을 취득할 때 취득세가 중과되는지가 항상 쟁점이 됩니다.
취득세 중과를 피하기 위하여 본점을 수도권과밀억제권역외에 두고 수도권과밀억제권역내의 부동산을 취득하는 사례가 많습니다.
사례의 경우 염법의 개인견해이므로, 구체적으로 적용을 할 경우에는 반드시 전문가와 상의하셔야 합니다.
본점을 수도권과밀억제권역 밖에 두면 권역 내 부동산을 사도 취득세가 비중과된다는 말에 법인을 세우는 경우가 있습니다. 그런데 본점의 실체가 없으면 중과될 수 있습니다. 본점을 권역 밖에 두고 권역 내 부동산을 취득할 때의 취득세 중과 여부를 사례로 정리했습니다.
- 오늘은 사례를 통해 수도권과밀억제권역 외에 본점을 두고 수도권과밀억제권역내의 부동산을 취득하는 경우 취득세 중과여부에 대해 알아 봅니다.
1. 본점을 권역 밖에 두는 경우
법인을 설립해서 서울에 임대용 상가건물을 취득하려는 A는 본점을 수도권과밀억제권역 외에 두어야 취득세가 비중과된다는 말을 듣고 용인에 오피스텔을 임차하였고, 이 오피스텔 소재지를 법인의 본점으로 두는 주식회사를 설립하였다. 그 후에 설립된 회사가 서울의 임대용 상가를 취득하였는데 매매가액이 1백억원 이었다. 이때 취득세 중과여부를 검토하시오. ('검토하시오'라 하니 시험문제 같은 느낌!!!)
이때 취득세가 비중과되려면 1) 사실상 본점이 용인에 있어야 합니다. 과세관청(서울의 해당 구 과세담당자)이 용인 본점소재지를 방문하여 사실상 본점 기능을 수행하는 지 확인해 보았는데, 본점으로 인정할 만한 실체가 전혀 없다면 취득세가 중과될 수 있습니다. 2) 서울 임대용 상가에 본점으로 볼 만한 시설이 없어야 합니다. 예를 들어 임대용 상가에 대표이사 집무실이 있을 경우 이를 본점용 부동산으로으로 볼 수 있습니다.
3) 임대용 상가에 지점으로서의 인적시설과 물적시설이 없어야 합니다. 사업자등록증/지점의 인적시설/지점의 물적시설을 갖출 경우에는 지점으로 보아 중과될 수 있습니다. 4) 지점설치등기를 해서는 아니됩니다. 부가가치세법상 부동산소재지별로 사업자등록을 하기 때문에 사업자등록을 하는 것이지 지점이기 때문에 사업자등록을 하는 것이 아닙니다. 임대업에서 임대용 부동산은 상품이지 지점소재지가 아닙니다.
대법원 1994. 03. 22. 선고 93누17690 — 취득세부과처분취소
구 지방세법(1993.12.27. 법률 제4611호로 개정되기 전의 것) 제112조 제3항의 취지는 수도권 지역 내에서 인구유입과 산업집중을 현저하게 유발시키는 본점 또는 주사무소의 신설 및 증설을 억제하려는 것이고, 법문상 본점의 소재지에 아무런 제한이 없는 점에 비추어 볼 때, 이전촉진권역 및 제한정비권역 밖에 본점을 둔 회사가 그 본점을 그대로 둔 채 본점의 경리부 업무 중 일부인 수출업무와 은행업무를 처리하는 연락사무소로 사용하기 위하여 취득한 부동산은 본점의 사업용 부동산으로 보아야 한다.판례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 판례 원문 보기 용인에 본점을 둔 법인이 서울에 임대용 건물을 매입할 때 취득세를 비중과로 납부하였으나, 해당 부동산을 매입 후 5년 이내에 본점을 해당 부동산 소재지로 이전한 경우에는 본점으로 사용되는 부분(건물 전체 중에서 일부만 본점으로 사용하는 경우)에 대해서는 취득세가 중과됩니다. 계속 임대용으로 사용하는 부분에 대해서는 취득세가 중과되지 않습니다. 전체 면적에서 본점으로 사용하는 부분의 면적에 안분비례하여 취득세를 중과로 계산해서 납부해야 합니다. 본점으로 사용한 날로부터 60일 이내에 취득세를 납부해야 합니다.
용인에 본점을 둔 법인이 서울에 임대용 건물을 매입할 때 취득세를 비중과로 납부하였으나, 해당 부동산을 매입 후 5년 이내에 지점을 해당 부에 설치하는 경우에는 지점으로 사용되는 부분(건물 전체 중에서 일부만 지점으로 사용하는 경우)에 대해서는 취득세가 중과됩니다. 계속 임대용으로 사용하는 부분에 대해서는 취득세가 중과되지 않습니다. 전체 면적에서 지점으로 사용하는 부분의 면적에 안분비례하여 취득세를 중과로 계산해서 납부해야 합니다. 지점을 설치한 날로부터 60일 이내에 취득세를 납부해야 합니다.
2. 권역 내에 지점을 설치한 경우
본점을 용인에 두었으나, 회사의 사정에 의해 수도권과밀억제권역내에 지점을 설치한 후 5년 이내에 업무용, 비업무용 부동산을 매입할 경우에는 취득세가 중과됩니다. 본점을 용인에 둔 회사가 제조업과 부동산임대업을 하고 있습니다. 제조업을 위해 부득이하게 서울에 지점을 설치하였고, 지점 설치 후에 5년 이내에 서울에서 임대용부동산을 매입합니다. 이때에는 해당 부동산에 지점을 설치하는 지 여부와 관계없이 취득세가 중과됩니다.
지방세법 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)
제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)① 「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역에서 대통령령으로 정하는 본점이나 주사무소의 사업용으로 신축하거나 증축하는 건축물(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산 중 위탁자가 신탁기간 중 또는 신탁종료 후 위탁자의 본점이나 주사무소의 사업용으로 사용하기 위하여 신축하거나 증축하는 건축물을 포함한다)과 그 부속토지를 취득하는 경우와 같은 조에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지ㆍ유치지역 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 적용받는 공업지역은 제외한다)에서 공장을 신설하거나 증설하기 위하여 사업용 과세물건을 취득하는 경우의 취득세율은 제11조 및 제12조의 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용한다. <개정 2015.12.29, 2016.12.27, 2019.12.31>② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(제11조제1항제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의2제1항제1호에 해당하는 세율)을 적용한다. 다만, 「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조 및 제28조에서 "대도시"라 한다)에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 "대도시 중과 제외 업종"이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다. <개정 2010.12.27, 2013.12.26, 2016.12.27, 2019.12.31, 2020.8.12>1. 대도시에서 법인을 설립[대통령령으로 정하는 휴면(休眠)법인(이하 "휴면법인"이라 한다)을 인수하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다]하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입(「수도권정비계획법」 제2조에 따른 수도권의 경우에는 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다. 이하 이 항 및 제28조제2항에서 같다)함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우2. 대도시(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 유치지역 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 적용받는 공업지역은 제외한다)에서 공장을 신설하거나 증설함에 따라 부동산을 취득하는 경우③ 제2항 각 호 외의 부분 단서에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대하여는 제2항 본문을 적용한다. <신설 2010.12.27, 2020.8.12>1. 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따라 취득한 부동산이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 다만, 대도시 중과 제외 업종 중 대통령령으로 정하는 업종에 대하여는 직접 사용하여야 하는 기한 또는 다른 업종이나 다른 용도에 사용ㆍ겸용이 금지되는 기간을 3년 이내의 범위에서 대통령령으로 달리 정할 수 있다.2. 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따라 취득한 부동산이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우④ 제3항을 적용할 때 대통령령으로 정하는 임대가 불가피하다고 인정되는 업종에 대하여는 직접 사용하는 것으로 본다. <신설 2010.12.27>⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(고급주택 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우, 등록된 골프장업을 승계취득하는 경우, 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우 및 사실상 사용하는 그 골프장을 승계취득하는 경우에 적용하며, 고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.<개정 2010.12.27, 2011.12.31, 2016.12.27, 2018.12.31, 2023.3.14, 2025.12.31>1. 삭제<2023.3.14>2. 골프장: 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록의 대상이 되는 토지와 건축물 및 그 토지 상(上)의 입목3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.4. 고급오락장: 도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장, 그 밖에 이와 유사한 용도에 사용되는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물과 그 부속토지. 다만, 고급오락장용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 고급오락장이 아닌 용도로 사용하거나 고급오락장이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.5. 고급선박: 비업무용 자가용 선박으로서 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 선박⑥ 제1항과 제2항이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율은 제16조제5항에도 불구하고 제11조제1항에 따른 표준세율의 100분의 300으로 한다. <개정 2010.12.27>⑦ 제2항과 제5항이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율은 제16조제5항에도 불구하고 제11조에 따른 표준세율의 100분의 300에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용한다. 다만, 제11조제1항제8호에 따른 주택을 취득하는 경우에는 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 600을 합한 세율을 적용한다. <신설 2010.12.27, 2015.12.29>⑧ 제2항에 따른 중과세의 범위와 적용기준, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정하고, 제1항과 제2항에 따른 공장의 범위와 적용기준은 행정안전부령으로 정한다. <개정 2010.12.27, 2013.3.23, 2014.11.19, 2017.7.26>법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260101
리스크 · 개인견해 전문가 상의 — 사례의 경우 염법의 개인견해이므로, 구체적으로 적용을 할 경우에는 반드시 전문가와 상의하셔야 합니다.
자주 묻는 질문
임대용 상가에 사업자등록을 하면 지점이 되어 중과되나요?
아니요. 부가가치세법상 부동산 소재지별로 사업자등록을 하는 것이지 지점이어서 등록하는 것이 아닙니다. 임대업에서 임대용 부동산은 상품이지 지점 소재지가 아니므로 지점의 인적·물적 시설을 갖추지 않았다면 지점으로 보지 않습니다.
부동산을 매입한 뒤 본점을 그 건물로 이전하면 어떻게 되나요?
매입 후 일정 기간 이내에 본점을 해당 부동산으로 이전하면 본점으로 사용되는 부분에 대해 취득세가 중과됩니다. 계속 임대용으로 쓰는 부분은 비중과되며, 본점 사용 면적으로 안분하여 중과세를 계산해 납부하셔야 합니다.
수도권과밀억제권역 내 부동산을 취득하시기 전에 본점소재지의 실체와 지점 설치 계획 여부부터 점검하시기를 권해드립니다.
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