법인 사원용 주택 취득시 취득세 중과여부 검토의견

한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2026. 9. 3.

결론

사원 임대용 주택은 법인의 12% 중과에서 제외되지만(지방세법 시행령 제28조의2 제12호), 1구의 전용면적이 60제곱미터 이하(수도권 외 지역 또는 수도권 중 인구감소지역은 85제곱미터 이하)인 공동주택에 한합니다.

취득일부터 1년 내에 사원 임대용으로 직접 사용하지 않거나, 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하면 중과세가 추징됩니다.

중과 대상에서 제외되면 주택 유상거래의 표준세율, 즉 취득당시가액에 따라 1%에서 3%가 적용됩니다.

이 블로그의 다른 글에서 법인이 주택을 취득할 때 주택 수·지역·취득가액과 관계없이 일률적으로 12%가 적용되고, 다만 지방세법 시행령 제28조의2가 정한 예외에 해당하면 중과되지 않는다는 점을 말씀드렸습니다. 그 예외 중 상담에서 가장 많이 언급되는 것이 ' 사원용 주택' 입니다. "직원 숙소로 쓸 건데 그러면 취득세가 비중과가 되는 것이냐" 는 질문인데, 조문을 보면 요건이 생각보다 훨씬 까다롭습니다..

사원 임대용 주택은 법인의 12% 중과에서 제외되지만(지방세법 시행령 제28조의2 제12호), 1구의 전용면적이 60제곱미터 이하(수도권 외 지역 또는 수도권 중 인구감소지역은 85제곱미터 이하)인 공동주택에 한합니다. 단독주택, 60제곱미터를 넘는 아파트는 해당하지 않습니다.

법인이 과점주주에게 제공하는 주택은 명시적으로 제외됩니다. 가족법인이나 1인 법인이 대표이사 사택으로 취득하는 경우에는 이 규정을 쓸 수 없다고 보셔야 합니다.

취득일부터 1년 내에 사원 임대용으로 직접 사용하지 않거나, 직접 사용한 기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하면 중과세가 추징됩니다. 취득 시점보다 이후 3년의 사후관리가 실제 관건입니다.

1. 취득세 중과 근거 조문과 그 효과

1-1. 지방세법 시행령 제28조의2 제12호

법인의 주택 취득 중과(지방세법 제13조의2 제1항 제1호)에 대한 예외는 시행령 제28조의2가 각 호로 열거하고 있습니다. 사원용 주택은 그중 제12호입니다.

관련 지방세법 조항

지방세법

제11조(부동산 취득의 세율)

제11조(부동산 취득의 세율) 제1항 제8호 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21308호, 2025. 12. 31., 일부개정] 가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10 나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율원문 인용 — 염춘필 법무사 원문에 실린 그대로입니다

(해당 주택의 취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 - 3) × 1/100

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30

［세율 비교］

구분

취득세율

비고

법인의 주택 취득

(원칙)

12%

4%(제11조 제1항 제7호 나목) + 2%(중과기준세율) × 400%

사원용 주택

요건 충족

1% ~ 3%

취득당시가액에 따른 주택 유상거래 표준세율

60제곱미터 이하 소형 공동주택은 취득당시가액이 6억원 이하인 경우가 대부분이므로, 실제로는 1%가 적용되는 사례가 많습니다. 12%와 1%의 차이는 취득가액 5억원 기준으로 5,500만원에 이릅니다. 요건을 정확히 맞출 실익이 큰 이유입니다.

2. 중과제외 요건에 대한 검토

2-1. "사원에 대한 임대용 으로 직접 사용할 목적으로 취득"할 것

취득 목적이 사원에 대한 임대여야 합니다. 취득 후에 마음이 바뀌어 사원 숙소로 돌린 경우가 아니라, 취득 당시부터 그 목적이 있어야 한다는 뜻입니다. 실무에서는 이사회 결의서나 내부 품의서, 사택운영규정, 사원과의 임대차계약서 등으로 그 목적을 뒷받침하게 됩니다.

조문의 문언은 '임대용'입니다. 사원에게 무상으로 제공하는 순수한 사택도 여기에 포함되는지에 관하여 다툼의 여지가 있으므로, 사택운영규정에 사용료 부담 방식을 명확히 정해 두시는 것이 안전 합니다. 관할 시·군·구 세무부서에 취득 전에 확인하시기를 권해 드립니다.

2-2. 1구의 전용면적이 60제곱미터 이하일 것

가장 많이 걸리는 요건입니다. '연면적'이라고 되어 있으나 괄호에서 전용면적을 말한다고 정의하고 있으므로, 공용면적을 포함한 분양면적이 아니라 전용면적으로 판단합니다.

［소재지에 따른 면적 기준］

소재지

전용면적 기준

수도권

(서울·인천·경기)

60제곱미터 이하

수도권 중

인구감소지역

85제곱미터 이하

수도권 외의 지역

85제곱미터 이하

여기서 '수도권'은 수도권정비계획법 제2조 제1호의 수도권, '인구감소지역'은 지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법 제2조 제12호에 따라 행정안전부장관이 지정·고시한 지역을 말합니다. 경기·인천에도 인구감소지역으로 지정된 곳이 있으므로, 수도권이라는 이유만으로 60제곱미터 기준을 단정하지 마시고 해당 시·군·구가 고시된 인구감소지역인지 먼저 확인하셔야 합니다.

2-3. '공동주택'일 것

건축법상 공동주택, 즉 아파트·연립주택·다세대주택 이어야 합니다. 단독주택은 아무리 작아도 이 규정의 적용을 받지 못합니다. 오피스텔은 앞선 글에서 본 것처럼 애초에 취득세상 주택이 아니므로 12% 중과 자체가 적용되지 않고, 따라서 이 예외 규정을 따질 필요도 없습니다.

2-4. 제외되는 경우 — 가목·나목·다목

［중과 제외에서 다시 배제되는 경우］

구분

내 용

가목

(개인 취득)

「지방세기본법 시행령」 제2조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계인 사람에게 제공하는 주택

나목

(법인 취득)

「지방세기본법」 제46조 제2호에 따른 과점주주에게 제공하는 주택

다목

(사후관리)

정당한 사유 없이 취득일부터 1년 내 해당 용도에 직접 사용하지 않거나, 직접 사용기간이 3년 미만인 상태에서 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하는 주택