법인이 농지를 취득할 수 있을까요? 법인이 농지에 대해 소유권이전등기청구권 가등기를 할 수 있을까요?
한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2024. 9. 19.
결론농지법에 의해 농지를 취득할 수 있는 자는 자연이에 한하므로 법인은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없습니다.
다만 농지법에 몇 가지 예외를 두고 있습니다.
주식회사 00이 충청북도 00군에 골프장을 짓기 위해 임야와 농지 등을 매입합니다.
그러나 예상진입로 등 요지는 전부 농지입니다.
제목부터 심상치 않습니다. 제목에 두개의?표를 단 것이 처음입니다. 그만큼 두 질문이 하나로 엮여 있다는 뜻일 것입니다. 먼저 법인이 농지를 취득할 수 있는지 알아봅니다.
1. 사례 — 골프장 부지 안의 농지
예를 들어 보겠습니다. 주식회사 00이 충청북도 00군에 골프장을 짓기 위해 임야와 농지 등을 매입합니다. 약 2십5만평을 매입하는데, 대부분은 임야여서 크게 문제가 되지 않았습니다. 그러나 예상진입로 등 요지는 전부 농지입니다. 주식회사 00이이 농지를 매입하기 위해 다각도로 알아 보았으나, 농지를 취득하기 위해서는 매수인이 원칙적으로 농지취득자격증명서를 발급받아야 하며, 사례와 같이 경우 특별한 사정이 없으므로, 법인에게 농지취득자격증명서를 발급해 주지 않는 다는 말만 되풀이 합니다. 주식회사 00은 법인으로 취득한 후, 농지에 대한 개발행위허가를 득해서, 농지취득자격증명없이 소유권을 이전받을 방법을 강구했지만, 현 단계에서는 뾰족한 묘수를 찾지 못했습니다.
리스크 · 농지 취득 필요성 — 그럼에도 불구하고 해당 농지를 반드시 취득해야 합니다.
2. 농지 소유제한에 관한 농지법 규정
농지법 제6조(농지 소유 제한)
제6조(농지 소유 제한)①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 농지를 소유할 수 있다. 다만, 소유 농지는 농업경영에 이용되도록 하여야 한다(제2호 및 제3호는 제외한다). <개정 2008.2.29, 2008.12.29, 2009.5.27, 2009.6.9, 2012.1.17, 2012.12.18, 2013.3.23, 2016.5.29, 2017.10.31, 2020.2.11, 2021.4.13, 2021.8.17, 2026.6.16>1. 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우2. 「초ㆍ중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교, 농림축산식품부령으로 정하는 공공단체ㆍ농업연구기관ㆍ농업생산자단체 또는 종묘나 그 밖의 농업 기자재 생산자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요한 시험지ㆍ연구지ㆍ실습지ㆍ종묘생산지 또는 과수 인공수분용 꽃가루 생산지로 쓰기 위하여 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우3. 주말ㆍ체험영농을 하려고 제28조에 따른 농업진흥지역 외의 농지를 소유하는 경우4. 상속[상속인에게 한 유증(遺贈)을 포함한다. 이하 같다]으로 농지를 취득하여 소유하는 경우5. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 하던 사람이 이농(離農)한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우6. 제13조제1항에 따라 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(「자산유동화에 관한 법률」 제3조에 따른 유동화전문회사등이 제13조제1항제1호부터 제4호까지에 규정된 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함한다)7. 제34조제1항에 따른 농지전용허가[다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다]를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우8. 제34조제2항에 따른 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우9. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조제2항에 따른 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 1천500제곱미터 미만의 농지나 「농어촌정비법」 제98조제3항에 따른 농지를 취득하여 소유하는 경우 9의2. 제28조에 따른 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15퍼센트 이상인 농지로서 대통령령으로 정하는 농지를 소유하는 경우10. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우③ 제23조제1항제1호부터 제7호까지에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우에는 제1항 또는 제2항에도 불구하고 임대하거나 무상사용하게 하는 기간 동안 농지를 계속 소유할 수 있다. <개정 2020.2.11, 2021.4.13, 2026.6.16>④이 법에서 허용된 경우 외에는 농지 소유에 관한 특례를 정할 수 없다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260828
3. 원칙 — 법인은 농지를 취득할 수 없다
법인의 농지취득등기신청에 있어서 제출할 서류
제정 1985. 2. 9. [등기선례 제1-792호, 시행]
농지개혁법상 농지를 취득할 수 있는 자는 자연인에 한하므로 법인은 원칙적으로 농지를 취득할 수 없고, 다만 그 토지가 공부상 지목은 농지로 되어 있으나 농지의 보전 및 이용에 관한 법률 제4조 및 동합시행령 제3조의 규정에 의하여 전용허가를 받았다든가 그 토지가 사실상 농지가 아니라는 사실이 소재지관서의 증명(주 1)에 의하여 증명되는 경우에는 이를 취득할 수 있다. 그리고이 점은 부동산소유권이전등기등에 관한 특별조치법의 규정에 의한 확인서를 발급받은 경우에도 마찬가지이다(주 2).
인용
85. 2. 9 등기 제75호
참조예규: 791, 804호
주: 1. 그러나 예규 804-2항은 농지소재지관서의 증명 아닌 농지전용허가증을 첨부하여 법인의 명의로 소유권이전등기를 신청할 수 있다고 한다.
2. 778항의 주 참조
4. 예외적으로 취득할 수 있는 경우
제정 2006. 9. 20. [등기선례 제8-350호, 시행]
「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의한 택지개발예정지구는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제42조 제1항 제4호에 의하여 도시지역으로 결정·고시된 것으로 간주되고, 도시지역 내의 농지는 「농지법」 제8조의 적용이 배제되나 녹지지역 안의 농지로서 도시계획시설사업에 필요하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하므로, 택지개발예정지구 내의 농지로서 토지이용계획확인서상 도시계획시설사업에 필요하다는 취지의 기재가 있다면 법인은 농지취득자격증명의 첨부없이 당해 농지의 소유권이전등기를 신청할 수 있다. (2006. 09. 20. 부동산등기과－2848 질의회답)
인용
참조조문: 택지개발촉진법 제3조, 국토의계획및이용에관한법률 제42조 제1항 제4호, 농지법 제8조
참조예규: 제1236호
농지법 제8조(농지취득자격증명의 발급)
제8조(농지취득자격증명의 발급)①농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농 복합 형태의 시는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 구청장(도농 복합 형태의 시의 구에서는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 읍장 또는 면장(이하 "시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장"이라 한다)에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다. <개정 2009.5.27>1. 제6조제2항제1호ㆍ제4호ㆍ제6호ㆍ제8호 또는 제10호(같은 호 바목은 제외한다)에 따라 농지를 취득하는 경우2. 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우3. 공유 농지의 분할이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 원인으로 농지를 취득하는 경우②제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 다음 각 호의 사항이 모두 포함된 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서를 작성하고 농림축산식품부령으로 정하는 서류를 첨부하여 농지 소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장에게 발급신청을 하여야 한다. 다만, 제6조제2항제2호ㆍ제7호ㆍ제9호ㆍ제9호의2 또는 제10호바목에 따라 농지를 취득하는 자는 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서를 작성하지 아니하고 농림축산식품부령으로 정하는 서류를 첨부하지 아니하여도 발급신청을 할 수 있다. <개정 2009.5.27, 2021.8.17, 2023.8.16>1. 취득 대상 농지의 면적(공유로 취득하려는 경우 공유 지분의 비율 및 각자가 취득하려는 농지의 위치도 함께 표시한다)2. 취득 대상 농지에서 농업경영을 하는 데에 필요한 노동력 및 농업 기계ㆍ장비ㆍ시설의 확보 방안3. 소유 농지의 이용 실태(농지 소유자에게만 해당한다)4. 농지취득자격증명을 발급받으려는 자의 직업ㆍ영농경력ㆍ영농거리③ 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 농지 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역의 농지를 취득하려는 자 등 농림축산식품부령으로 정하는 자가 농지취득자격증명 발급을 신청한 경우 제44조에 따른 농지위원회의 심의를 거쳐야 한다. <신설 2021.8.17>④ 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 제1항에 따른 농지취득자격증명의 발급 신청을 받은 때에는 그 신청을 받은 날부터 7일(제2항 단서에 따라 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서를 작성하지 아니하고 농지취득자격증명의 발급신청을 할 수 있는 경우에는 4일, 제3항에 따른 농지위원회의 심의 대상의 경우에는 14일) 이내에 신청인에게 농지취득자격증명을 발급하여야 한다. <신설 2021.8.17, 2023.8.16>⑤제1항 본문과 제2항에 따른 신청 및 발급 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2021.8.17>⑥제1항 본문과 제2항에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다. <개정 2021.8.17>⑦ 농지취득자격증명의 발급에 관한 민원의 처리에 관하여 이 조에서 규정한 사항을 제외하고 「민원 처리에 관한 법률」이 정하는 바에 따른다. <신설 2021.8.17>법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260828
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제42조(다른 법률에 따라 지정된 지역의 용도지역 지정 등의 의제)
제42조(다른 법률에 따라 지정된 지역의 용도지역 지정 등의 의제)① 다음 각 호의 어느 하나의 구역 등으로 지정ㆍ고시된 지역은 이 법에 따른 도시지역으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다. <개정 2011.5.30, 2011.8.4>1. 「항만법」 제2조제4호에 따른 항만구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면2. 「어촌ㆍ어항법」 제17조제1항에 따른 어항구역으로서 도시지역에 연접한 공유수면3. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호가목부터 다목까지의 규정에 따른 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지4. 「택지개발촉진법」 제3조에 따른 택지개발지구5. 「전원개발촉진법」 제5조 및 같은 법 제11조에 따른 전원개발사업구역 및 예정구역(수력발전소 또는 송ㆍ변전설비만을 설치하기 위한 전원개발사업구역 및 예정구역은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)② 관리지역에서 「농지법」에 따른 농업진흥지역으로 지정ㆍ고시된 지역은 이 법에 따른 농림지역으로, 관리지역의 산림 중 「산지관리법」에 따라 보전산지로 지정ㆍ고시된 지역은 그 고시에서 구분하는 바에 따라 이 법에 따른 농림지역 또는 자연환경보전지역으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다.③ 관계 행정기관의 장은 제1항과 제2항에 해당하는 항만구역, 어항구역, 산업단지, 택지개발지구, 전원개발사업구역 및 예정구역, 농업진흥지역 또는 보전산지를 지정한 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제32조에 따라 고시된 지형도면 또는 지형도에 그 지정 사실을 표시하여 그 지역을 관할하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수에게 통보하여야 한다. <개정 2011.4.14, 2011.5.30, 2013.3.23>④ 제1항에 해당하는 구역ㆍ단지ㆍ지구 등(이하 이 항에서 "구역등"이라 한다)이 해제되는 경우(개발사업의 완료로 해제되는 경우는 제외한다) 이 법 또는 다른 법률에서 그 구역등이 어떤 용도지역에 해당되는지를 따로 정하고 있지 아니한 경우에는 이를 지정하기 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 본다. 이 경우 지정권자는 용도지역이 환원된 사실을 대통령령으로 정하는 바에 따라 고시하고, 그 지역을 관할하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수에게 통보하여야 한다. <개정 2011.4.14>⑤ 제4항에 따라 용도지역이 환원되는 당시 이미 사업이나 공사에 착수한 자(이 법 또는 다른 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인 등을 받아야 하는 경우에는 그 허가ㆍ인가ㆍ승인 등을 받아 사업이나 공사에 착수한 자를 말한다)는 그 용도지역의 환원과 관계없이 그 사업이나 공사를 계속할 수 있다. <개정 2020.6.9>법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260701
5. 준도시지역·취락지구로 지정된 농지의 경우
법인이 농지를 취득할 수 있는 사례와 관련한 등기선례 2
등기선례 제5-743호 — 국토이용관리법상 용도지역은 준도시지역으로, 용도지구는 취락지구로 지정된 농지에 대하여 법인 명의로 소유권이전등기신청시 농지취득자격증명 첨부 요부 · 선례 원문 보기
제정 1997. 12. 10. [등기선례 제5-743호, 시행]
1996. 1. 1.부터 농지법이 시행됨에 따라, 국토이용관리법상 용도지역은 준도시지역으로, 용도지구는 취락지구(주거지역)로 결정·고시되고 개발계획이 수립된 농지에 대하여, 명의신탁해지로 인한 소유권이전등기 절차이행판결에 따른 법인 명의로의 소유권이전등기신청시에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다. 다만, 이 경우에도 위 법 제21조의 3 의 규정에 의한 토지거래계약허가를 받은 농지 및 관할 행정관청의 서면에 의해 실제로 농지가 아니라는 사실이 증명된 토지에 대하여는 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다. (1997. 12. 10. 등기 3402-993 질의회답)
인용
참조조문: 농지법 제6조 제2항 제6호, 제8조 제1항 제1호, 제36조 제1항 제1호, 동법부칙 제16조, 국토이용관리법 제27조 제1항
참조예규: 제833호 제2항 나호, 제3항 마호
참조선례: 이 선례에 의하여 Ⅲ 제839항, Ⅳ 제686항은 그 내용이 변경됨. 이는 농지법이 시행됨에 따라 농지전용의제규정이 있는 경우에도 농지취득자격증명을 첨부하여야 하기 때문임.
6. 영농조합이나 농업회사 명의로 취득하는 방법
먼저 영농조합이나 농업회사를 만들어서이 조합이나 회사 명의로 농지를 취득하는 방법을 알아 봅니다.
리스크 · 영농목적 직접 사용 요건 — 농업회사 등을 만드는데 여러가지 조건이 있고, 특히 문제가 되는 것이 영농목적으로 농지를 취득해야 하므로, 해당 토지를 직접 영농에 사용해야 합니다.
만약 그렇지 않을 경우에는 행정관청에서 해당 통지에 대해 매각명령을 할 수 있습니다. 최근들어 농업회사나 영농조합이 농지를 취득하여 영농에 직접 사용하는지에 대해 행정관청의 감독이 크게 강화된 것도 걱정해야 할 부분입니다.
7. 대표이사나 임직원 명의로 취득하는 방법
2)대표이사나 임직원 명의로 해당 농지를 취득하는 방법을 알아 봅니다. 해당 지역의 농지를 취득할 수 있는 임직원을 확인했습니다. 부동산 실명제 위반도 문제이고, 해당 토지 대금을 지급하는 방법도 문제입니다. 영농에 직접 사용하지 아니할 경우 행정관청이 매각명령을 할 수 있는 것도 부담입니다.
8. 소유권이전등기청구권 가등기를 하는 방법
3)최선의 방법을 찾아 봅니다. 회사가 직접 대금을 지급하고, 회사가 등기권리자가 되면서도, 농지취득자격증명서 발급없이 사실 상 해당 토지의 소유권을 취득하는 방법 입니다. 주식회사 00의 명의로 해당 농지에 대해 소유권이전등기청구권 가등기를 하는 것 입니다. 원인은 매매예약이 아닌 매매계약을 원인으로 할 수 있습니다. 매매계약임에도 불구하고, 가등기이므로 주식회사 00이 소유권을 취득하지 않습니다. 소유권이전등기청구권보전 가등기 신청을 할 때에는 신청서에 농지취득자격증명서를 첨부하지 않습니다. 드디어 문제가 해결되었습니다.!!!
등기선례 제3-717호 — 소유권이전등기청구권보전의 가등기 신청시에 농지매매증명 등의 여부 · 선례 원문 보기
제정 1992. 9. 24. [등기선례 제3-717호, 시행]
농지 나 임야에 대하여 소유권이전등기청구권보전의 가등기를 신청할 때에는 소재지관서의 농지 매매증명이나 임야매매증명을 첨부할 필요가 없다.
등기선례 제1-792호 — 법인의 농지취득등기신청에 있어서 제출할 서류 · 선례 원문 보기
등기선례 제8-350호 — 택지개발예정지구로 지정된 농지에 대하여 법인명의로 소유권이전등기시 농지취득자격증명 첨부 여부 · 선례 원문 보기
자주 묻는 질문
법인이 농지를 취득할 수 없을 때 실무에서 쓰는 방법이 있나요?
회사가 직접 대금을 지급하고 회사가 등기권리자가 되면서도, 해당 농지에 대해 소유권이전등기청구권 가등기를 하는 방법이 있습니다. 원인은 매매예약이 아닌 매매계약으로 할 수 있고, 가등기이므로 회사가 소유권을 취득하지는 않습니다. 소유권이전등기청구권보전 가등기를 신청할 때에는 신청서에 농지취득자격증명서를 첨부하지 않습니다.
농지를 취득할 수 없다면 어떻게 해야 하나요?
그래서 주식회사 00의 김메니저가 골머리를 앓고 있습니다. 농지를 취득해야 하는데, 농지를 취득할 수 없다!!! 어떻게 해야지?
법인 명의로 농지를 취득하시기 전에 그 농지가 전용허가 등으로 예외에 해당하는지부터 확인하시기를 권해드립니다.
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