등기원인을 증명하는 정보로서 제공하는 매매계약서에 인감을 날인하여야 하는지 여부 등
결론
주식회사 큰새는 종로구에 있는 본점을 매각하고, 강남구에 세로 본점용 건물을 매입하여 본점을 이전할 계획입니다.
상가를 전문적으로 핸들링하는 부동산중개법인의 중개를 통해 본점용 건물을 매입합니다.
매매계약서를 작성하는데, 매도인(매도인도 법인임)이 매매계약서에 법인인감을 날인하지 않고, 사용인감을 날인합니다.
중개사는 매매계약서에 사용인감을 날인해도 문제가 없다고 큰새의 김상무를 설득합니다.
주식회사 큰새는 본점용 건물을 매입하면서 매매계약서를 작성하는데, 매도인이 법인인감을 날인하지 않고 사용인감을 날인했습니다. 매매계약서에 법인인감을 날인하지 않고 사용인감을 날인해도 소유권이전등기가 될까요?
1. 사례
주식회사 큰새는 종로구에 있는 본점을 매각하고, 강남구에 세로 본점용 건물을 매입하여 본점을 이전할 계획입니다. 상가를 전문적으로 핸들링하는 부동산중개법인의 중개를 통해 본점용 건물을 매입합니다. 매매계약서를 작성하는데, 매도인(매도인도 법인임)이 매매계약서에 법인인감을 날인하지 않고, 사용인감을 날인합니다. 큰새의 김상무가 생각을 해 보니 종로구에 있는 본점을 맥가할 때 작성한 매매계약서에는 매도인인 큰새의 법인인감을 날인했습니다. 그래서 당연히 부동산 매매계약서에는 법인인감을 날인해야 되는 줄 알았습니다. 매도인에게 법인인감을 날인해 달라고 하니, 법인인감을 외부로 반출할 수 없어서, 법인인감을 가져오지 않고, 사용인감만 가져왔다고 합니다. 중개사는 매매계약서에 사용인감을 날인해도 문제가 없다고 큰새의 김상무를 설득합니다. 김 상무는 고민끝에 염법에게 전화를 해서 물어봅니다.
리스크 · 등기위임장 법인인감 날인 — 다만, 잔금을 치르면서 받을 등기위임장 에는 반드시 매도인의 법인인감도장을 날인 해야 합니다.
2. 질문
자주 묻는 질문
매매계약서에 매도인의 법인인감을 날인하지 않고, 사용인감을 날인해도 소유권이전등기가 될까요?
매도인 회사의 대표이사가 나오지 않고, 임직원이 나왔다면 매도인 회사의 대표이사의 위임장이 있는지부터 확인해야 합니다. 그리고 매매계약서 에는 매도인의 법인인감을 날인하지 않고, 사용인감을 날인해도 소유권이전등기가 가능 합니다. 다만, 잔금을 치르면서 받을 등기위임장 에는 반드시 매도인의 법인인감도장을 날인 해야 합니다.
3. 관련 부동산등기선례
인용
등기원인을 증명하는 정보로서 제공하는 매매계약서에 인감을 날인하여야 하는지 여부 등에 대한 부동산등기선례. 등기원인을 증명하는 정보로서 제공하는 매매계약서에 인감을 날인하여야 하는지 여부 등. 제정 2019. 7. 18. [부동산등기선례 제201907-2호, 시행].1. 부동산등기를 신청할 때에 등기원인을 증명하는 정보로서 제공하는 계약서에는 원칙적으로 인감을 날인할 필요는 없다. 따라서 계약서의 작성명의인이 법인인 경우 계약서에는 반드시 등기소에 신고한 법인인감을 날인하여야 하는 것은 아니며, 사용인감을 날인하여도 무방하다.2. 한편, 인감을 날인하여야 하는 서류가 여러 장일 때 에는 그 서류의 연속성을 보장하고 그 진정성을 확인할 수 있도록 각 장마다 간인을 하여야 하는바, 간인을 할 때에도 그 인감으로 하여야 한다. (2019. 7. 18. 부동산등기과－1838 질의회답). 참조조문: 부동산등기규칙 제56조, 제60조, 제61조. 참조선례: 2018. 09. 05. 부동산등기과－2035 질의회답, 등기선례 8-17, 7-82, 7-33, 2-51. (출처: 등기원인을 증명하는 정보로서 제공하는 계약서에 인감을 날인하여야 하는지 여부 등 제정 2019. 7. 18. [부동산등기선례 제201907-2호, 시행] > 종합법률정보 규칙)
부동산등기규칙 제56조(방문신청의 방법)
제56조(방문신청의 방법)① 방문신청을 하는 경우에는 등기신청서에 제43조 및 그 밖의 법령에 따라 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 하는 정보를 적고 신청인 또는 그 대리인이 기명날인하거나 서명하여야 한다.② 신청서가 여러 장일 때에는 신청인 또는 그 대리인이 간인을 하여야 하고, 등기권리자 또는 등기의무자가 여러 명일 때에는 그 중 1명이 간인하는 방법으로 한다. 다만, 신청서에 서명을 하였을 때에는 각 장마다 연결되는 서명을 함으로써 간인을 대신한다.③ 제1항의 경우에는 그 등기신청서에 제46조 및 그 밖의 법령에 따라 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 하는 정보를 담고 있는 서면을 첨부하여야 한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
부동산등기규칙 제60조(인감증명의 제출)
제60조(인감증명의 제출)① 방문신청을 하는 경우에는 다음 각 호의 인감증명을 제출하여야 한다. 이 경우 해당 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 위임장을 말한다)나 첨부서면에는 그 인감을 날인하여야 한다. <개정 2018.8.31>1. 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명2. 소유권에 관한 가등기명의인이 가등기의 말소등기를 신청하는 경우 가등기명의인의 인감증명3. 소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 법 제51조에 따라 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명4. 제81조제1항에 따라 토지소유자들의 확인서를 첨부하여 토지합필등기를 신청하는 경우 그 토지소유자들의 인감증명5. 제74조에 따라 권리자의 확인서를 첨부하여 토지분필등기를 신청하는 경우 그 권리자의 인감증명6. 협의분할에 의한 상속등기를 신청하는 경우 상속인 전원의 인감증명7. 등기신청서에 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하는 경우 그 제3자의 인감증명8. 법인 아닌 사단이나 재단의 등기신청에서 대법원예규로 정한 경우② 제1항제1호부터 제3호까지 및 제6호에 따라 인감증명을 제출하여야 하는 자가 다른 사람에게 권리의 처분권한을 수여한 경우에는 그 대리인의 인감증명을 함께 제출하여야 한다. <신설 2018.8.31>③ 제1항에 따라 인감증명을 제출하여야 하는 자가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 인감증명을 제출할 필요가 없다. <개정 2018.8.31>④ 제1항제4호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 서면이 공정증서이거나 당사자가 서명 또는 날인하였다는 뜻의 공증인의 인증을 받은 서면인 경우에는 인감증명을 제출할 필요가 없다. <개정 2018.8.31>법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
부동산등기규칙 제61조(법인 등의 인감증명의 제출)
제61조(법인 등의 인감증명의 제출)① 제60조에 따라 인감증명을 제출하여야 하는 자가 법인 또는 국내에 영업소나 사무소의 설치등기를 한 외국법인인 경우에는 등기소의 증명을 얻은 그 대표자의 인감증명을, 법인 아닌 사단이나 재단인 경우에는 그 대표자나 관리인의 인감증명을 제출하여야 한다.② 법정대리인이 제60조제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 등기신청을 하거나, 제4호부터 제7호까지의 서류를 작성하는 경우에는 법정대리인의 인감증명을 제출하여야 한다.③ 제60조에 따라 인감증명을 제출하여야 하는 자가 재외국민인 경우에는 위임장이나 첨부서면에 본인이 서명 또는 날인하였다는 뜻의 「재외공관 공증법」에 따른 인증을 받음으로써 인감증명의 제출을 갈음할 수 있다. <신설 2018.8.31>④ 제60조에 따라 인감증명을 제출하여야 하는 자가 외국인인 경우에는 「인감증명법」에 따른 인감증명 또는 본국의 관공서가 발행한 인감증명을 제출하여야 한다. 다만, 본국에 인감증명제도가 없고 또한 「인감증명법」에 따른 인감증명을 받을 수 없는 자는 신청서나 위임장 또는 첨부서면에 본인이 서명 또는 날인하였다는 뜻의 본국 관공서의 증명이나 본국 또는 대한민국 공증인의 인증(「재외공관 공증법」에 따른 인증을 포함한다)을 받음으로써 인감증명의 제출을 갈음할 수 있다. <개정 2018.8.31>법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
잔금일에 매도인에게 받을 등기위임장에는 법인인감 날인이 되어 있는지 꼭 확인하시기를 권해드립니다.
등기선례 제8-16호
대리권을 증명하는 서면(위임장)에 인감을 날인하여야 하는지 여부 및 법인직원의 등기신청대리 가부 · 현행현행 대리권을 증명하는 서면(위임장)에 인감을 날인하여야 하는지 여부 및 법인직원의 등기신청대리 가부 제정 2004.12.20 [등기선례 제8-16호] 1. 대리인에 의하여 등기를 신청할 때에 그 대리권을 증명하는 서면으로 제출하는 위임장에는 위임인이 날인하는 것이 원칙인바, 그 위임인이 부동산등기법시행규칙주1) 제53조 제1호 내지 제3호 에 의하여 인감증명을 제출하여야 하는 경우에는 반드시 인감증명법에 의하여 신고된 인감(또는 비송사건절차법주2)에 의하여 제출된 인감)을 날인하여야 하지만, 그 외의 경우에는 반드시 인감을 날인할 필요는 없다.2. 법인이 등기권리자나 등기의무자인 경우에는 법인의 대표자가 그 대표권한을 증명하는 서면인 법인등기부등·초본을 첨부하여 직접 등기신청을 하거나 대리인에게 위임하여 신청할 수 있으며, 이 경우 재직증명서를 첨부할 필요는 없다. 다만, 법인의 직원이 법인의 위임을 받아 수회에 걸쳐 반복적으로 등기신청업무를 대리하는 행위는 변호사나 법무사가 아니면서 등기신청의 대리를 업으로 하는 것이라고 볼 수 있으므로 보수의 유무에 관계없이 법무사법 제3조 에 위반된다. (2004. 12. 20. 부등 3402-647 질의회답) 참조선례 : Ⅱ 제87항, Ⅴ 제120항 주1) : 대법원규칙 제2025호(2006.5. 30.)에 의하여 부동산등기법시행규칙이 부동산등기규칙으로 개정 주2) : 법률 제8582호(제정 2007. 8. 3.)에 의하여 상업등기법이 제정되어 비송사건절차법 제143조 (인감증명)는 상업등기법 제11조 참조.선례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 선례 원문 보기
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