근저당권 설정등기 필요서류
결론
매출처인 주식회사 먼길이 부동산을 소유하고 있지 아니하여 먼길의 대표이사가 소유하고 있는 아파트를 담보로 잡게 됩니다.
이때 대표이사를 물상보증인이라 합니다.
4) 만약 소유가가 등기필정보를 분실했다면, 법무사가 확인서면을 작성합니다.
소유자가 우무인을 날인하고, 자필하고, 신분증 사본을 법무사에게 주면 됩니다.
주식회사 큰새가 매출채권을 담보하기 위해 매출처(주식회사 먼길)가 채무자, 매출처의 대표이사가 물상보증인인 근저당권을 설정합니다. 이때 근저당권 설정등기를 할 때 필요한 서류를 알아보겠습니다.
사례와 필요서류
- 주식회사 큰새가 매출채권을 담보하기 위해 매출처(주식회사 먼길)가 채무자, 매출처의 대표이사가 물상보증인, 근저당권자 주식회사 큰새, 채권최고액 10억원의 근저당권을 설정 합니다.
- 근저당권 설정등기를 할 때 필요한 서류를 알아봅니다.
- 1) 소유자: 등기필정보/ 인감증명서 1통/ 인감도장/ 전주소 나오는 주민등록초본 1통/신분증
- 2) 채무자: 법인등기부등본 1통/ 법인도장(사용인감 가능)
- 채무자가 개인이고 소유자와 같을 때에는 채무자 서류는 필요하지 아니함
- 채무자가 개인이고 소유자와 다를 때에는 도장과 주민등록초본
- 3) 채권자: 법인등기부등본 1통/ 법인도장(사용인감 가능)
- 채권자가 개인일 때에는 도장과 주민등록초본 1통
- 5)위 서류들은 등기신청일 기준 3개월 이내의 것 이어야 합니다.
매출처인 주식회사 먼길이 부동산을 소유하고 있지 아니하여 먼길의 대표이사가 소유하고 있는 아파트를 담보로 잡게 됩니다. 이때 대표이사를 물상보증인이라 합니다.
4) 만약 소유가가 등기필정보를 분실했다면, 법무사가 확인서면을 작성합니다. 소유자가 우무인을 날인하고, 자필하고, 신분증 사본을 법무사에게 주면 됩니다.
부동산등기규칙 제131조(저당권설정등기의 신청)
제131조(저당권설정등기의 신청)① 저당권 또는 근저당권(이하 "저당권"이라 한다) 설정의 등기를 신청하는 경우에는 법 제75조의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다.② 저당권설정의 등기를 신청하는 경우에 그 권리의 목적이 소유권 외의 권리일 때에는 그 권리의 표시에 관한 사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다.③ 일정한 금액을 목적으로 하지 않는 채권을 담보하기 위한 저당권설정등기를 신청하는 경우에는 그 채권의 평가액을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
등기예규 제1867호
근저당권에 관한 등기사무처리지침제1조 (목적) 이 예규는 근저당권설정·이전·변경·말소등기 등의 절차를 규정함을 목적으로 한다.제2조 (근저당권설정등기)① 근저당설정등기를 함에 있어 그 근저당권의 채권자 또는 채무자가 수인일지라도 단일한 채권최고액만을 기록하여야 하고, 각 채권자 또는 채무자별로 채권최고액을 구분하여(예, '채권최고액 채무자 갑에 대하여 1억원, 채무자 을에 대하여 2억원, 또는 '채권최고액 3억원 최고액의 내역 채무자 갑에 대하여 1억원, 채무자 을에 대하여 2억원'등) 기록할 수 없다.② 채권최고액을 외국통화로 표시하여 신청정보로 제공한 경우에는 외화표시금액을 채권최고액으로 기록한다(예, "미화 금 ○○달러").③ 채무자가 근저당권설정자와 동일인인 경우에도 등기기록에 채무자를 기록하여야 하고, 채무자가 수인인 경우 그 수인의 채무자가 연대채무자라 하더라도 등기기록에는 단순히 “채무자”로 기록한다.④ '어음할인, 대부, 보증 기타의 원인에 의하여 부담되는 일체의 채무'를 피담보채무로 하는 내용의 근저당권설정계약을 원인으로 한 근저당권설정등기도 신청할 수 있다.⑤ 추가(근)저당권설정등기를 신청하는 경우에는 “종전의 등기를 표시하는 사항”(부동산등기규칙 제134조)으로서 공동담보목록의 번호 또는 부동산의 소재지번(건물의 경우 건물명칭 및 번호가 있다면 그 건물명칭 및 번호를 포함한다) 외에, 전에 등기한 (근)저당권의 순위번호와 접수년월일 및 접수번호를 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다.제3조 (근저당권이전등기)① 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전의 근저당권 이전등기의 신청은 다음 각 호와 같이 한다.1. 근저당권의 피담보권이 확정되기 전에 근저당권의 기초가 되는 기본계약상의 채권자 지위가 제3자에게 전부 또는 일부 양도된 경우, 그 양도인 및 양수인은 "계약 양도"(채권자의 지위가 전부 제3자에게 양도된 경우), "계약의 일부 양도"(채권자의 지위가 일부 제3자에게 양도된 경우) 또는 "계약가입"(양수인이 기본계약에 가입하여 추가로 채권자가 된 경우)을 등기원인으로 하여 근저당권이전등기를 신청할 수 있다2. 위1. 호의 등기를 신청하는 경우 근저당권설정자가 물상보증인이거나 소유자가 제3취득자인 경우에도 그의 승낙을 증명하는 정보를 등기소에 제공할 필요가 없다.3. 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 그 피담보채권이 양도 또는 대위변제된 경우에는 이를 원인으로 하여 근저당권이전등기를 신청할 수는 없다.② 근저당권의 피담보채권이 확정된 후의 근저당권이전등기의 신청은 다음 각 호와 같이 한다.1. 근저당권의 피담보채권이 확정된 후에 그 피담보채권이 양도 또는 대위변제된 경우에는 근저당권자 및 그 채권양수인 또는 대위변제자는 채권양도에 의한 저당권이전등기에 준하여 근저당권이전등기를 신청할 수 있다. 이 경우 등기원인은 "확정채권 양도" 또는 "확정채권 대위변제" 등으로 기록한다.2. 위1. 호의 등기를 신청하는 경우 근저당권설정자가 물상보증인이거나 소유자가 제3취득자인 경우에도 그의 승낙을 증명하는 정보를 등기소에 제공할 필요가 없다.제4조 (채무자변경으로 인한 근저당권변경등기)① 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 근저당권의 기초가 되는 기본계약상의 채무자 지위의 전부 또는 일부를 제3자가 계약에 의하여 인수한 경우, 근저당권설정자(소유자) 및 근저당권자는 "계약인수"(제3자가 기본계약을 전부 인수하는 경우). "계약의 일부 인수"(제3자가 수개의 기본계약 중 그 일부를 인수하는 경우), "중첩적 계약인수"(제3자가 기본계약상의 채무자 지위를 중첩적으로 인수하는 경우)를 등기원인으로 하여 채무자변경을 내용으로 하는 근저당권변경등기를 신청할 수 있다.② 근저당권의 피담보채권이 확정된 후에 제3자가 그 피담보채무를 면책적 또는 중첩적으로 인수한 경우에는 채무인수로 인한 저당권변경등기에 준하여 채무자 변경의 근저당권변경등기를 신청할 수 있다. 이 경우 등기원인은 "확정채무의 면책적 인수" 또는 "확정채무의 중첩적 인수" 등으로 기록한다.제5조 (채무자의 사망으로 인한 근저당권변경등기) 근저당권의 채무자가 사망하고 그 공동상속인 중 1인만이 채무자가 되려는 경우에 근저당권자와 근저당권설정자 또는 소유자(담보목적물의 상속인, 제3취득자 등)는 근저당권변경계약정보를 첨부정보로서 제공하여 "계약인수" 또는 "확정채무의 면책적 인수"를 등기원인으로 하는 채무자 변경의 근저당권변경등기를 공동으로 신청할 수 있다.제6조 (근저당권말소등기)① 근저당권설정등기의 말소등기를 함에 있어 근저당권 설정 후 소유권이 제3자에게 이전된 경우에는 근저당권설정자 또는 제3취득자가 근저당권자와 공동으로 그 말소등기를 신청할 수 있다.② 근저당권이 이전된 후 근저당권설정등기의 말소등기를 신청하는 경우에는 근저당권의 양수인이 근저당권설정자(소유권이 제3자에게 이전된 경우에는 제3취득자)와 공동으로 그 말소등기를 신청할 수 있다.③ 동일 부동산에 대한 소유권이전청구권 보전의 가등기상의 권리자와 근저당권자가 동일인이었다가 그 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 경료됨으로써 소유권과 근저당권이 동일인에게 귀속된 경우와 같이 혼동으로 근저당권이 소멸(그 근저당권이 제3자의 권리의 목적이 된 경우 제외)하는 경우에는 등기명의인이 근저당권말소등기를 단독으로 신청한다. 다만, 그 근저당권설정등기가 말소되지 아니한 채 제3자 앞으로 다시 소유권이전등기가 경료된 경우에는 현 소유자와 근저당권자가 공동으로 말소등기를 신청하여야 한다.제7조 (기록례) 근저당권의 이전 및 채무자 변경에 따른 등기기록례는 별지와 같다.예규 원문 기준: 국가법령정보센터 행정규칙 · 예규 원문 보기
등기예규 제1647호
등기의무자의 등기필정보 제공에 관한 업무처리지침1. 목적이 예규는 「부동산등기법」 제50조제2항에 따른 등기의무자의 등기필정보 제공에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다.2. 등기필정보를 제공하여야 하는 경우가. 등기권리자와 등기의무자가 권리에 관한 등기를 공동으로 신청하는 경우와 등기절차의 인수를 명하는 판결에서 승소한 등기의무자가 단독으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 등기필정보를 신청정보의 내용으로 제공하여야 한다.나. 제공하여야 하는 등기필정보1) 권리의 이전등기를 신청하는 경우에는 이전하려는 권리의 보존이나 이전, 설정 등기 등을 하였을 때에 수령한 등기필정보를 제공한다.2) 용익권·담보권 등의 설정등기를 신청하는 경우에는 그 바탕이 되는 권리(소유권의 보존·이전, 전세권이나 지상권의설정·이전 등)를 등기하였을 때 수령한 등기필정보를 제공한다.3) 권리의 변경이나 경정의 등기를 신청하는 경우에는 해당 변경이나 경정등기로 인하여 불이익을 받는 자의 등기필정보를 제공한다.4) 제공하여야 하는 등기필정보에 관한 몇 가지의 예가) 갑 토지를 을 토지에 합병한 경우, 합병 후의 을 토지에 대하여 등기신청을 할 때에는 을 토지에 대한 등기필정보만을 제공하면 되고, 등기기록이 폐쇄된 갑 토지의 등기필정보는 제공할 필요가 없다.합병 후의 건물에 대해 등기신청을 할 때에도 마찬가지이다.나) 대지권 등기를 마친 구분건물에 대한 등기신청을 할 때에는 구분건물에 대한 등기필정보만을 제공하면 되고 그 대지에 대한 등기필정보는 제공할 필요가 없다.다) 공유물분할을 원인으로 소유권을 취득한 자가 등기의무자가 되어 분할된 부동산에 대해 등기신청을 할 때에는 위 공유물분할을 원인으로 한 지분이전등기를 마친 후 수령한 등기필정보뿐만 아니라 공유물분할 이전에 공유자로서 지분을 취득할 당시 수령한 등기필정보도 함께 제공하여야 한다.라) (근)저당권이 이전된 후 (근)저당권의 말소등기를 신청하는 경우에는 (근)저당권 양수인의 등기필정보를 제공하여야 한다.마) 채무자변경을 원인으로 하는 (근)저당권변경등기를 신청하는 경우에는 등기의무자인 (근)저당권설정자의 등기필정보를 제공하여야 한다.3.등기필정보를 제공하지 않아도 되는 경우가. 둘 이상의 권리에 관한 등기를 동시에 신청하는 경우1) 같은 부동산에 대하여 둘 이상의 권리에 관한 등기를 동시에 신청하는 경우로서(등기신청의 대리인이 서로 다른 경우를 포함한다), 먼저 접수된 신청에 의하여 새로 등기명의인이 되는 자가 나중에 접수된 신청에서 등기의무자가 되는 경우에 나중에 접수된 등기신청에는 등기필정보를 제공하지 않아도 된다.2) 몇 가지의 예가) 같은 부동산에 대하여 소유권이전등기신청과 근저당권설정등기신청을 동시에 하는 경우, 근저당권설정등기신청에 대하여는 등기필정보를 제공하지 않아도 된다.나) 소유권이전등기신청과 동시에 환매특약의 등기를 신청하는 경우에 환매특약의 등기신청에 대하여는 등기필정보를 제공하지 않아도 된다.나.대지사용권에 관한 이전등기를 신청하는 경우구분건물을 신축하여 분양한 자가 대지권등기를 하지 아니한 상태에서 수분양자에게 구분건물에 대하여만 소유권이전등기를 마친 다음,「부동산등기법」 제60조제1항 및제2항에 따라 현재의 구분건물의 소유명의인과 공동으로 대지사용권에 관한 이전등기를 신청하는 경우에는 등기필정보를 제공하지 않아도 된다.예규 원문 기준: 국가법령정보센터 행정규칙 · 예규 원문 보기
자주 묻는 질문
근저당권 설정등기에 소유자는 무엇을 준비하나요?
등기필정보, 인감증명서, 인감도장, 전 주소가 나오는 주민등록초본, 신분증을 준비하십니다.
채무자가 소유자와 같으면 서류가 줄어드나요?
채무자가 개인이고 소유자와 같다면 채무자 서류는 따로 필요하지 않습니다. 채무자가 개인이면서 소유자와 다르면 도장과 주민등록초본이 필요합니다.
미리 떼어 둔 서류도 등기신청일 기준 유효기간이 있나요?
있습니다. 등기신청일을 기준으로 정해진 기간 안에 발급된 것이어야 하므로 미리 떼어 두고 오래 묵히지 않으시는 편이 좋습니다.
근저당권을 설정하실 계획이라면 소유자·채무자·채권자별로 준비할 서류 목록부터 만들어 두시기를 권해드립니다.
민법 제357조 제1항(근저당)
제357조(근저당)
①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.
②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260317
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