해산간주된 회사의 근저당권 말소등기의 말소절차

한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2024. 12. 13.

결론

최종 등기를 한 후 5년이 지난 회사를 휴면회사라 하며, 휴면회사인 경우 법원이 일정한 절차를 거쳐 해산된 회사로 간주합니다.

해산간주된 회사의 경우 등기관이 직권으로 이사나 대표이사, 집행임원에 관한 등기를 말소합니다.

감사가 있을 경우 감사에 관한 등기를 말소하지 않고 그대로 두고 있습니다.

주식회사 높이나는새가 소유자겸 근저당권설정자(채무자)이고, 주식회사 생각의끝이 근저당권자(채권자)이니 근저당설정등기가 있습니다.

최종 등기를 한 후 5년이 지난 회사를 휴면회사라 하며, 휴면회사인 경우 법원이 일정한 절차를 거쳐 해산된 회사로 간주합니다. 이를 '해산간주'라 합니다. 해산간주된 회사의 경우 등기관이 직권으로 이사나 대표이사, 집행임원에 관한 등기를 말소합니다. 감사가 있을 경우 감사에 관한 등기를 말소하지 않고 그대로 두고 있습니다.

1. 사례

예를 들어 설명해 보겠습니다. 주 식회사 높이나는새가 소유자겸 근저당권설정자(채무자)이고, 주식회사 생각의끝이 근저당권자(채권자)이니 근저당설정등기가 있습니다. 주식회사 생각의끝이 해산간주되었습니다. 주식회사 높이나는새의 김메지저가 살펴보니 채무가 없음에도 불구하고 여전히 근저당권이 설정되어 있습니다. 근저당권을 말소하기 위해 생각의끝 본점소재지를 방문해보았으나, 몇 년 전에 본점이 폐쇄되어 있었습니다. 등기사항전부증명서를 발급받아보니 '해산간주'된 회사로 나옵니다.

김메니저는 평소에 잘 알고 있었던 염법에게 전화를 했고, 방문예약을 한 후 사무실로 찾아 왔습니다.

"염법! 근저당권을 말소해야하는데 채권자가 '해산간주'된 회사이고 연락도 되지 않습니다. 해당 부동산 은행에 담보로 제공하려면 반드시 근저당권을 말소해야 하는데 좀 도와 주었으면 좋겠습니다."

2. 말소등기의 신청 구조

" 근저당권 말소등기는 등기의무자인 채권자와 등기권리자인 소유자가 공동으로 신청 합니다. 등기권리자인 소유자가 단독으로 근저당권 말소등기를 신청 할 수 있는데요. 먼저 등기권리자인 소유자를가 원고, 채권자를 피고로 하여 해당 근저당권의 근저당권 말소소송을 한 후 승소를 하면,근저당권설정자가 단독으로 말소소송을 할 수 있습니다. 그런데 말소소송에서 승소를 하려면 소제기 후 최소 3개월 정도가 걸려요." 김메니저는 내가 말이 끝나지 않았음에도 불구하고 내 말을 끊었다. 김메니저는 평소 차분한 말투와 달리 약간 흥분하면서 말이 빨라지기 시작했다.

"그러면 안되요! 적어도 보름 이내에 금융권 차입이 완료되어야 합니다."

나는 회사 사정을 잘 알겠다는 듯 말을 이어나갔다.

3. 해산간주 회사의 처리 방법

"해산 간주된 회사의 경우 주주총회로 회사계속결의를 한 후, 이사 등을 새로 선임하고, 회사계속등기를 하면 해산 전 회사로 복귀할 수 있습니다. 그런데이 회사의 경우에는 본점소재지도 폐지되었으므로 사실상 영업활동을 하지 않는 것으로 보여집니다. 따라서 해산 간주된 상태에서 근저당권 말소를 할 수 있는 방법을 찾아 보아야 합니다. 김메니저님도 생각의끝 등기사항전부증명서를 봐서 알겠지만, 감사만 등기에 남아있고, 대표권있는 사내이사는 등기에서 말소되었습니다. '감사'는 집행기관이 아니므로 근저당권말소를 신청할 권한이 없습니다. 해산간주된 회사의 집행기관은 청산인인데요. 청산인만 근저당권말소등기를 신청할 수 있습니다. "

상업등기선례 제201608-1호

해산간주된 주식회사의 계속등기 또는 청산종결간주등기 · 현행현행 해산간주된 주식회사의 계속등기 또는 청산종결간주등기 제정 2016.08.25 [상업등기선례 제201608-1호]1. 해산간주된 주식회사의 경우 해산간주된 후 3년이내에는 상법 제434조의 주주총회의 특별결의로 회사계속결의를 하여 해산 전의 상태로 복귀할 수 있다.2. 해산간주된 주식회사의 계속등기는 회사계속결의 후에 선임된 회사의 대표권 있는 이사가 신청한다. 이 경우 회사계속의 등기를 하기 전에 또는 그 회사계속의 등기와 동시에 청산인에 관한 등기도 신청한다.3. 해산간주된 주식회사가 회사를 계속하지 아니한 경우에는 해산간주된 때로부터 3년이 경과한 때에 청산이 종결된 것으로 보아 등기관이 직권으로 청산종결간주등기를 하고 당해 등기기록을 폐쇄한다.4. 해산간주된 주식회사의 계속등기를 신청하기 위해서는①회사계속 및 이사 선임을 결의한 주주총회의사록을 첨부하여야 하고②주주총회에서 3명 이상의 이사를 선임한 경우, 정관으로 주주총회에서 대표이사를 선정한다는 규정을 두고 있지 않는 한 이사회에서 대표이사를 선정하므로, 이 경우 대표이사를 선정한 이사회의사록을 첨부하여야 하며③이사 및 대표이사의 취임승낙을 증명하는 서면 ㆍ 주민등록번호 ㆍ 주소 등을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다. 다만, 구체적인 사건에서 등기가 가능한지 여부는 등기관이 판단하여야 할 것이다. (2016. 8. 25. 사법등기심의관－3047 질의회답) 참조조문 : 상법 제389조 제1항 및 제520조의2 제3항 ㆍ 제4항, 상업등기법 제73조, 상업등기규칙 제128조 제2항 참조예규 : 등기예규 제53호, 제1556호 참조선례 : 상업선례 제1-254호, 제1-256호선례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 선례 원문 보기

"그러면 누가 생각의끝의 청산인이 되나요?"

4. 법정청산인은 누구인가

"해산간주되기전 대표권있는 사내이사인 박00이 청산인이 됩니다. 다만 정관에 청산인에 대해 다른 정함이 있거나, 주주총회에서 청산인을 선임하는 경우에는 그 사람이 청산인이 됩니다. 대표권 있는 사내이사가 청산인이 될 의사가 없거나, 정관에 청산인에 대한 정함이 없거나, 주주총회에서 청산인을 선임하지 아니할 경우 이해관계인이 법원에 청산인 선임청구를 할 수 있습니다. 근저당권말소등기를 신청해야 하는 높이나는새가 이해관계인이 되므로 법원에 청산인선임신청을 할 수 있지만 근저당권말소소송처럼 상당한 시간이 걸립니다."

"염법, 가장 빠르게 근저당권말소를 할 수 있는 방법을 찾아봐 주세요." 염법 찬찬히 생각의 끝 등기부를 살펴보았다.

"생각의끝은 자본금이 10억원 미만이어서 이사를 1인 또는 2인을 둘 수도 있는데, 사내이사 1인만 선임했습니다. 이때에는 그 사내이사가 회사를 대표합니다. 대표권 있는 사내이사의 경우에는 주소를 등기합니다. 주소가 성남시로 되어 있네요. 메니저께서 이사의 주소지를 찾아가서 사내이사와 상의를 해 보았으면 좋겠습니다."

"사내이사를 만나면 어떻게 해야 하나요?"

"해산간주 되기 전의 사내이사가 청산인이 된다고 설명해 드렸는데요. 이를 법정청산인이라 합니다. 사내이사를 색각의끝의 청산인으로 선임하는 등기를 먼저 한 후 청산인의 자격으로 근저당권말소등기를 신청하면 됩니다." (사내이사가 법정청산인이므로 청산인 등기를 하지 않은 상태에서도 근저당권말소등기를 신청할 수 있다고 판단하나, 등기관에 따라 청산인 선임등기를 마친 후, 근저당권말소등기를 신청하라 할 수 있습니다.)

며칠 후 김메니저가 전화를 했다.

"염법! 조금전에 생각의끝 사내이사를 만났습니다. 협조를 잘 해 주셔서 생각의끝 청산인 등기를 마친 후에 바로 근저당권말소신청에 협조를 해 주겠다 합니다. 도와줘서 고마워요."

5. 근저당권설정등기 말소절차

제정 1997. 10. 9. [등기선례 제5-477호, 시행]

인용

근저당권자인 주식회사로부터 해지증서 및 위임장을 받아 놓았으나 그 해지증서 등이 적법한 해지증서 등으로 볼 수 없고, 또 위 회사가 상법 제520조의2 제1항의 규정에 의해 해산된 경우에는, 동법 제520조의2의 규정에 의하여 주식회사가 해산되고 그 청산이 종결된 것으로 보게 되는 회사라도 어떤 권리관계가 남아 있어 현실적으로 정리할 필요가 있으면 그 범위 내에서는 아직 완전히 소멸하지 아니하고, 이러한 경우 그 회사의 해산 당시의 이사는 정관에 다른 규정이 있거나 주주총회에서 따로 청산인을 선임하지 아니한 경우에 당연히 청산인이 되고, 그러한 청산인이 없는 때에는 이해관계인의 청구에 의하여 법원이 선임한 자가 청산인이 되므로, 이러한 청산인만이 청산 중인 회사의청산사무를 집행하고 대표하는 기관이 되기 때문에, 위 근저당권설정등기에 대한 말소등기신청은 등기의무자인 주식회사의 대표자(청산인)명의의 해지증서 등에 의하여 주식회사 대표자(청산인)와 근저당권설정자가 공동으로 할 수 있다.

(1997. 10. 9. 등기 3402-764 질의회답)

상법 제520조의2(휴면회사의 해산)

제520조의2(휴면회사의 해산)①법원행정처장이 최후의 등기후 5년을 경과한 회사는 본점의 소재지를 관할하는 법원에 아직 영업을 폐지하지 아니하였다는 뜻의 신고를 할 것을 관보로써 공고한 경우에, 그 공고한 날에 이미 최후의 등기후 5년을 경과한 회사로써 공고한 날로부터 2월 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 신고를 하지 아니한 때에는 그 회사는 그 신고기간이 만료된 때에 해산한 것으로 본다. 그러나 그 기간내에 등기를 한 회사에 대하여는 그러하지 아니하다.②제1항의 공고가 있는 때에는 법원은 해당 회사에 대하여 그 공고가 있었다는 뜻의 통지를 발송하여야 한다.③제1항의 규정에 의하여 해산한 것으로 본 회사는 그 후 3년 이내에는 제434조의 결의에 의하여 회사를 계속할 수 있다.④제1항의 규정에 의하여 해산한 것으로 본 회사가 제3항의 규정에 의하여 회사를 계속하지 아니한 경우에는 그 회사는 그 3년이 경과한 때에 청산이 종결된 것으로 본다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260723

자주 묻는 질문

근저당권자가 해산간주된 회사면 말소를 못 하나요?

말소하실 수 있습니다. 다만 그 회사에 청산인을 세워 상대방을 만들어야 하므로 절차가 한 단계 늘어납니다.

연락이 안 되는데 어떻게 하나요?

본점이 폐쇄되어 연락이 닿지 않더라도 등기사항전부증명서로 해산간주 사실을 확인하고 법이 정한 절차를 밟으시면 됩니다. 혼자 판단하지 마시고 상담을 받아 보시기 바랍니다.

리스크 · 감사의 대리권 한계 — 해산간주된 회사라도 감사에 관한 등기는 남아 있는데, 감사는 집행기관이 아니므로 근저당권 말소를 신청할 권한이 없습니다. 말소 신청은 청산인만 할 수 있습니다.

근저당권자가 해산간주된 회사라면 혼자 판단하지 마시고 청산인을 세우는 절차부터 상담을 받아 보시기 바랍니다.

한길합동법무사사무소(강남역 사무소)서울 강남구 강남대로84길 23, 207호02-552-8373[email protected]법무사 염춘필 권점희 박용일

※ 본문·조문은 원문(국가법령정보센터 원문 기준)에 기반합니다. AI 인용·노출은 보장하지 않으며 법무사 광고규정을 준수합니다.