불법으로 말소된 대표이사가 회사 명의 부동산상의 원인무효로 인한 소유권이전등기 등을 말소하기 위한 절차
한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2024. 12. 30.
결론1998년도에 나온 등기선례입니다.
염법인 1996년도에 법무사업을 개업을 했으니 염법 개업 후 2년 후에 나온 등기선례이고, 이 등기선례에 얽힌 정말 기가막힌 이야기를 [주식회사컨설팅실무사례]에서 들려 드렸던 적이 있습니다.
사례의 경우 부동산을 가지고 있는 회사의 주주명부를 위조를 한 후 그 주주명부상의 주주들이 주주총회를 열고 대표이사를 해임하고, 새로 대표이사를 선임합니다.
그리고 새로 선임된 대표이사가 제3자에게 회사 부동산을 매각합니다.
1998년도에 나온 등기선례입니다. 염법인 1996년도에 법무사업을 개업을 했으니 염법 개업 후 2년 후에 나온 등기선례이고, 이 등기선례에 얽힌 정말 기가막힌 이야기를 [주식회사컨설팅실무사례]에서 들려 드렸던 적이 있습니다.
1. 사례
사례의 경우 부동산을 가지고 있는 회사의 주주명부를 위조를 한 후 그 주주명부상의 주주들이 주주총회를 열고 대표이사를 해임하고, 새로 대표이사를 선임합니다.
그리고 새로 선임된 대표이사가 제3자에게 회사 부동산을 매각합니다.
회사가 이를 알고 새로 선임된 대표이사의 취임등기를 말소하고, 기존 대표이사를 회복하는 등기를 했는데, 문제는 매각된 부동산의 소유권을 어떻게 되찾아 올 수 있는냐 였습니다.
2. 관련 등기선례
인용
불법으로 말소된 대표이사가 회사 명의 부동산상의 원인무효로 인한 소유권이전등기 등을 말소하기 위한 절차
불법으로 말소된 대표이사가 회사 명의 부동산상의 원인무효로 인한 소유권이전등기 등을 말소하기 위한 절차
제정 1998. 10. 20. [등기선례 제5-472호, 시행]
갑 회사의 대표이사가 아닌 을이 위조된 서류를 첨부하여 위 회사의 대표이사를 을로 하는 내용의 변경등기를 경료받고, 인감을 개인한 후 을이 갑 회사 소유의 부동산에 대하여 매매를 원인으로 하는 병 명의로의 소유권이전등기를 경료해 주었고, 그 후 위 부동산에 대하여 다시 정 명의의 근저당권설정등기가 경료된 경우, 갑이 위 부동산에 대하여 경료된 병 명의의 소유권이전등기의 말소등기를 경료받으려면, 을의대표이사 취임등기를 말소하고 종전 대표이사의 등기를 회복한 후, 갑(종전의 대표이사가 회사를 대표)과 병이 공동으로 원인무효를 등기원인으로 하여 위 병 명의로 경료된 소유권이전등기의 말소등기를 신청하여야 하나, 이 경우 정은 말소에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자이므로 등기신청서에 정의 승낙서 또는 그에 대항할 수 있는 재판등본을 첨부 하여야 한다.(1998. 10. 20. 등기 3402-1053 질의회답)
부동산등기법 제57조(이해관계 있는 제3자가 있는 등기의 말소)
제57조(이해관계 있는 제3자가 있는 등기의 말소)
① 등기의 말소를 신청하는 경우에 그 말소에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있을 때에는 제3자의 승낙이 있어야 한다.
② 제1항에 따라 등기를 말소할 때에는 등기상 이해관계 있는 제3자 명의의 등기는 등기관이 직권으로 말소한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
3. 참조조문과 참조판례
- 참조조문: 비송사건절차법 제234조, 상업등기처리규칙 제84조, 제85조
비송사건절차법 제234조
제234조 삭제 <2007.7.27>법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
인용
참조판례: 1996. 6. 11. 선고 95다13982 판결, 1995. 9. 15. 선고 95다13302 판결
참조예규: 제719호
등기선례 제1-94호
판결에 의한 소유권이전등기의 말소와 근저당권자 및 가압류채권자의 승낙 여부 · 현행본문 등기의 말소를 신청하는 경우에 그 말소에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 때에는 신청서에 그 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하여야 하므로(부동산등기법 제171조), 소유권 이전등기의 말소를 명하는 승소의 확정판결을 얻은 경우에도 그 이전등기에 터잡아 위 판결의 사실심 변론종결전에 근저당권설정등기 및 가압류기입등기가 경료된 때에는 위 근저당권자 및 가압류채권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부하거나 위 근저당권 또는 가압류가 해지 또는 해제등에 의하여 먼저 말소된 경우에만 위 소유권이전등기의 말소등기를 신청할 수 있다. 84. 9. 13 등기 제391호선례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 선례 원문 보기 자주 묻는 질문
지금 시점에서 두가지 쟁점을 정리합니다.
1)지금도 1998년도 처럼 회사의 주주명부를 위조한 후 그 주주명부상의 주주그 회사의 대표이사를 해임하고 새로운 대표이사를 선임할 수 있을까요?
결론부터 말씀드리면 지금은 그렇게 하는 것이 매우 어렵습니다.
먼저 대표이사 변경등기를 하려면 공증받은 주주총회의사록을 첨부해야 하는데, 이 절차가 과거와 비교하여 매우 까다로워 졌습니다.
기존 대표이사의 법인인감도장과 법인인감증명서 없이 주주총회의사록을 공증하는 것이 아주 어렵습니다.
주주총회의사록을 공증하지 않고 총주주의 서면결의 등으로 대체할 수 있는 방법을 생각해 볼 수 있으나, 이러한 위험 때문에 대표이사를 해임하고 선임는 주주의 결의는 반드시 실재 주주총회를 개최하고 그 의사록을 작성한 후 공증을 받아야 합니다.
총주주의 서면결의로 갈음할 수 없습니다.
2)그럼에도 불구하고 사례와 같은 경우가 발생할 경우 해당 회사가 소유권을 회복하려면 어떻게 해야 할까요?
소유권이전등기 말소등기를 신청하려면 최종소유자와 해당 회사가 공동으로 신청합니다.
그런데 소유권이전등기를 한 후에 해당 부동산에 근저당권 설정등기를 했다면, 말소등기에 대한 근저당권자의 승낙을 얻고, 승낙서와 인감증명서를 첨부해야 합니다.
그런데 근저당권자가 말소등기에 협조할 가능성이 많지 않습니다.
이럴때에는 해당 근저당권의 말소소송을 제기해서 승소한 후 근저당권말소등기와 동시에 소유권이전등기의 말소등기를 신청 합니다.
근저당권자의 손해를 어떻게 하냐구요.
공신력을 인정하고 있지 아니한 한국의 등기시스템에서는 근저당권자를 구제할 방법이 없습니다.
소유권이전등기 말소등기를 신청하려면 최종소유자와 해당 회사가 공동으로 신청합니다. 그런데 소유권이전등기를 한 후에 해당 부동산에 근저당권 설정등기를 했다면, 말소등기에 대한 근저당권자의 승낙을 얻고, 승낙서외 인감증명서를 첨부해야 합니다. 그런데 근저당권자가 말소등기에 협조할 가능성이 많지 않습니다. 이럴때에는 해당 근저당권의 말소소송을 제기해서 승소한 후 근저당권말소등기와 동시에 소유권이전등기의 말소등기를 신청 합니다.
말소등기를 신청하실 때 해당 부동산에 근저당권이 설정되어 있다면 근저당권자의 승낙서와 인감증명서 첨부가 필요한지 먼저 확인하시기 바랍니다.
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