전유부분의 증축 등에 따른 건물표시등기를 신청할 때 대지권에 관한 규약을 첨부해야 하는지 여부에 대한 검토의견
한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2025. 5. 16.
결론토지와 건물을 각각 독립된 부동산으로 보는 것이 원칙입니다.
그런데 집합건물의 경우 토지와 건물을 각각 독립된 부동산으로 볼 경우 토지를 이전할 때 소유자별로 지분을 이전해야 합니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따르면 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 대지사용권(대지권)이라 하고, 토지에 대지권이 부여된 집합건물의 경우에는 토지와 건물을 분리하여 처분하지 아니하고, 토지는 건물의 처분에 종속됩니다.
따라서 구분건물을 제3자에게 양도할 경우 토지와 건물의 소유권이 이전되는 것이 아니라 건물의 소유권만 이전되며, 토지의 소유권(공유지분)은 건물의 처분에 따라 이전된 것으로 보게됩니다.
참조조문: 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조, 제21조, 제29조
구분건물의 일부 전유부분 면적이 증가하거나 전유부분을 새로이 증축하였을 때 전유부분의 면적 비율과 대지권의 면적비율이 불비례하게 되는데, 이럴 때 관련 등기를 신청하면서 규약을 첨부해야 하는지 문제가 됩니다. 오늘은 이를 검토해 봅니다.
1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 제정 취지
토지와 건물을 각각 독립된 부동산으로 보는 것이 원칙입니다.
리스크 · 토지 지분 이전 — 그런데 집합건물의 경우 토지와 건물을 각각 독립된 부동산으로 볼 경우 토지를 이전할 때 소유자별로 지분을 이전해야 합니다.
구분건물이 수백개가 될 경우 토지와 건물을 각각 독립된 부동산으로 볼 경우 건물은 각각 호수별로 소유자가 있어서 문제가 되지 않지만 토지의 경우 한 필의 토지에 수백명의 공유자가 있어서, 공유자별로 소유권이전등기를 수회에 걸쳐 하게 될 경우, 공부인 토지 등기부가 너무 복잡해지는 단점이 있었고, 토지의 공유자가 어느 구분건물을 소유하고 있는지 확인하는 것이 매우 어려웠습니다. 결국 공시를 위해 작성되는 토지등기부가 공시의 기능을 하지 못하는 지경에 처해 지자, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 제정하기에 이르렀습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따르면 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 대지사용권(대지권)이라 하고, 토지에 대지권이 부여된 집합건물의 경우에는 토지와 건물을 분리하여 처분하지 아니하고, 토지는 건물의 처분에 종속됩니다. 따라서 구분건물을 제3자에게 양도할 경우 토지와 건물의 소유권이 이전되는 것이 아니라 건물의 소유권만 이전되며, 토지의 소유권(공유지분)은 건물의 처분에 따라 이전된 것으로 보게됩니다.
2. 문제의 제기
구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에는 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 전유부분의 면적비율 따르는 것이 원칙이되 규약으로써 달리 정할 수 있습니다. 그런데 구분건물의 일부의 전유부분 면적이 증가하거나, 전유부분을 새로이 증축하였을 때 전유부분의 면적 비율과 대지권의 면적비율이 불비례하게 되는데 이럴 때 관련 등기를 신청하면서 규약을 첨부해야 하는지 문제가 됩니다. 오늘은 이를 검토해 봅니다.
등기예규 제1470호
집합건물의 등기에 관한 업무처리지침1. 목적이 예규는 집합건물의 등기에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.2. 집합건물의 등기신청시 첨부하는 규약 또는 공정증서가. 구분소유자가 갖는 대지사용권의 비율이 전유부분의 면적의 비율과 다소 다르다고 하더라도 그것이 단수처리에 의한 결과임이 명백한 경우에는 그 비율을 정하는 내용의 공정증서의 제출이 없어도 무방하다.나. 건물의 대지에 해당하는 토지의 소유자가 1동의 건물을 신축하여 그에 속하는 전유부분의 처분에 따른 대지사용권의 비율을 정하는 경우로서 그 비율의 합이 1이 되지 아니하더라도 그 비율이 공정증서에 의하여 명백히 나타나는 한 나머지 지분비율을 전유부분과 분리 처분할 수 있다는 내용의 공정증서를 작성하지 아니하여도 무방하다.다.규약상 공용부분이 1동의 건물을 구분한 건물인 경우에는 그 공용부분이 해당 1동의 건물의 구분소유자의 소유에 속하거나 수동의 건물의 구분소유자에 속하는 것을 불문하고 해당 1동의 건물에 대한 공정증서 중에 그 내용이 포함되어 있으면 족하다. 그러나 규약상 공용부분이 1동의 건물을 구분한 건물이 아닌 독립한 건물인 경우로서 1동의 건물의 구분소유자의 소유에만 속하는 때에는 해당 1동의 건물에 대한 공정증서 중에 그 내용이 포함되어 있으면 족하나, 수동의 건물의 구분소유자의 소유에 속하는 때(즉, 단지 공용부분인 때)에는 그 건물에 대한 공정증서는 별도로 작성된 것이어야 한다.3.대지권 변경등기가. 신청인대지권설정규약에 의하여 대지권이 아닌 것이 대지권으로 되거나, 분리처분 가능 규약의 설정 또는 규약상 대지로 정한 규약의 폐지에 의하여 대지권이 대지권이 아닌 것으로 된 경우에 대지권의 표시에 관한 건물의 표시변경등기는 당해 구분소유자 전원이 신청하거나 일부가 다른 구분소유자를 대위하여 일괄 신청하여야 한다.나. 일부 토지만이 대지권의 목적인 때1동의 건물의 대지 중 일부 토지만이 대지권의 목적인 때에는 건물의 표시란에 대지권의 목적인 토지의 표시를 함에 있어서 그 토지만을 기록하여 대지권의 등기를 하여야 한다.이 경우 대지권의 목적이 아닌 토지는 1동의 건물의 표시를 함에 있어 소재지로서 기록하여야 한다.다. 구분소유자들이 대지 중 각각 일부 토지에만 대지사용권을 갖는 경우구분소유자들이 1동의 건물의 대지 중 각각 일부의 토지에 대하여 대지사용권을 갖는 경우에는 각 구분소유자별로 일부 토지만을 목적으로 하는 대지권의 등기를 하여야 한다. 이 경우 1동의 건물의 표제부 중 대지권의 목적인 토지의 표시란에 대지권의 목적인 토지의 표시를 함에 있어서는 토지 전부를 기록하여야 한다.라. 토지등기부에 별도의 등기가 있다는 뜻의 기록(1) 대지권등기시 그 토지에 소유권보존등기 또는 소유권이전등기 이외의 소유권에 관한 등기 또는 소유권 이외의 권리에 관한 등기가 있는 경우, 토지등기기록에 별도의 등기가 있다는 뜻의 기록(「부동산등기규칙」 제90조)은 전유부분의 표제부 중 대지권의 표시란에 한다. 이때 그 뜻의 등기 및 말소등기는 별지 1 기록례주)와 같이 그 내용을 특정하여 기록(갑구 또는 을구 ○번 ○○등기)하여야 한다.(2) 저당권설정등기 등이 경료된 토지에 대하여 대지권의 등기가 이루어지고 그 저당권설정등기 등의 효력이 구분소유자 전부에 대하여 미치는 것으로서 전유부분 표제부 중 대지권의 표시란에 별도의 등기가 있다는 뜻이 기록된 후, 일부 구분소유자의 대지권인 공유지분에 대하여 저당권 등이 소멸됨에 따라 저당권 등의 변경등기를 할 때에는 별지 2 기록례주)와 같이 누구(특정 구분건물의 소유자) 지분에 대하여 저당권 등이 소멸되었는지 여부를 명확히 기록하고, 그 전유부분의 표제부 중 대지권의 표시란에 기록된 별도의 등기가 있다는 뜻의 기록을 말소하여야 한다.(3) 종전 규정에 의하여 1동의 건물 표제부에 경료된 별도의 등기가 있다는 뜻의 기록 중 등기관의 형식적 심사에 의하여 전유부분별로 효력이 있는지 여부를 구분할 수 있는 경우에는 이를 말소하고 전유부분 표제부의 대지권표시란에 별도의 등기가 있다는 뜻의 기록을 할 수 있다. 이 때 기록방법은 별지 3의 기록례주)에 따른다.4. 집합건물에 대한 저당권등기가. 대지권을 등기한 건물에 대한 저당권설정등기 후 대지권의 변경등기를 신청하는 경우(1) 대지권을 등기한 건물에 대한 저당권설정등기를 신청하는 경우에 1개의 구분 건물과 대지권의 목적인 토지는 그 전부를 1개의 부동산으로 본다. (2) 위 (1) 에 의하여 저당권설정등기를 한 후에 대지권이 대지권이 아닌 것으로 됨으로 인하여 대지권의 변경 또는 경정등기를 신청하는 경우에 저당권의 등기가 있는 다른 부동산과 대지권이 대지권이 아닌 것으로 되는 부동산이 5개 이상이 되는 때에는 등기관은 공동담보목록을 작성하여야 한다. (3) 위(2) 에 의하여 저당권의 등기를 토지의 등기기록에 전사한 때에는 토지에 관한 권리와 다른 부동산에 관한 권리가 함께 저당권의 목적으로 제공된 뜻을 토지 및 다른 부동산의 저당권 등기에 부기로 기록한다. 다만, 공동담보목록을 작성한 경우에는 각 부동산의 등기기록에 그 목록의 번호를 기록하여야 한다.나. 구분건물과 그 대지권의 어느 일방에만 설정되어 있는 저당권의 추가담보로써 다른 일방을 제공하려는 경우(1) 대지에 관하여 이미 저당권이 설정되어 있는 상태에서 대지권의 등기를 하고, 그와 아울러 또는 그 후에 구분건물에 관하여 동일채권의 담보를 위한 저당권을 추가설정하려는 경우에는, 구분건물과 대지권을 일체로 하여 그에 관한 추가저당권설정등기의 신청을 할 수 있다. (2) 위 추가저당권설정등기를 신청하는 경우에는 구분건물 외에 그 대지권의 표시에 관한 사항(「부동산등기규칙」 제119조제1항)과 대지에 관하여 설정된 종전의 저당권등기를 표시하는 사항을 신청정보의 내용으로 제공하여야 한다(「부동산등기규칙」 제134조).(3) 위 추가저당권설정의 등기는 구분건물에 관한 등기의 일반원칙에 따라 구분건물의 등기기록 을구에만 이를 기록하고, 대지권의 목적인 토지에 관하여 설정된 종전의 저당권등기에 저당권담보추가의 부기등기를 할 필요는 없다. (4) 위 (1) 과 반대로 구분건물에 관하여 먼저 저당권이 설정되고 새로 건물의 대지권의 목적이 된 토지에 관하여 동일채권의 담보를 위한 저당권을 추가설정하려는 경우에도 위 (1) 및(2) 에 준하여 처리한다. 이 경우에는 그 추가저당권설정의 등기는 구분건물 등기기록의 을구에만 이를 기록하고, 토지의 등기기록에는 별도의 기록을 할 필요가 없으며, 구분건물 등기의 기록례는 별지 4주)와 같다.5. (삭제) (2012. 06. 29. 제1470호)주 : 위 기록례는 부동산등기기재례집 제710항부터 제717항까지 및 제754항 참조예규 원문 기준: 국가법령정보센터 행정규칙 · 예규 원문 보기 3. 사례의 검토
가. 구분건물의 일부 구분소유자가 새로 구분건물을 증축하여 소유하게 된 경우
대지권등기가 된 구분건물의 일부 구분소유자가 새로 구분건물을 증축하여 그 전유부분을 소유하게 된 경우, 대지권이 등기된 구분건물의 소유자는 전유부분과 분리하여 그 대지권을 처분할 수 없는 것이 원칙이므로 비록 기존 및 증축의 양 전유부분의 소유자가 동일하다 하더라도 기존의 전유부분에 따른 대지권중 일부를 분리하여 이를 증축된 구분건물의 전유부분에 대한 대지권으로 등기하기 위하여는 그에 관한 1동 건물의 구분소유자 전원의 규약이 있어야 햡니다.
리스크 · 보전등기 시 규약 첨부 — 따라서 새로운 구분건물에 대한 보전등기를 신청할 때 규약을 첨부해야 합니다.
관련 대법원 등기선례
4. 구분건물의 증축과 대지권등기
구분건물의 증축과 대지권등기
(1994. 10. 6. 등기 3402-1194 질의회답)
참조조문: 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조, 제21조, 제29조
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)
제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20230929
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제21조(전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 비율)
제21조(전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 비율)
① 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에는 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 제12조에 규정된 비율에 따른다. 다만, 규약으로써 달리 정할 수 있다.
② 제1항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20230929
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지)
제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지)① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정ㆍ변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20230929
참조선례: 선례요지 Ⅱ 제648항, 제653항
나. 공유부분의 일부가 전유부분에 편입되어 전유부분의 면적이 늘어난 경우
공용부분의 일부가 전유부분에 편입되어 전유부분의 면적이 늘어난 경우에도 대지권비율은 변동이 없으므로 전유부분의 면적이 늘어난 구분소유자가 대지권비율을 그대로 유지한다는 취지가 기재된 서면이나 규약을 첨부할 필요 없이 집합건축물대장만을 첨부정보로 제공하여 전유부분 면적의 표시변경등기를 신청할 수 있습니다.
5. 관련 대법원 부동산 등기선례
인용
2. 만약 전유부분 면적이 늘어난 특정 구분건물의 대지권비율을 늘리기 위해서는 1 동건물 전체의 대지권등기를 말소한 후 지분이전등기를 하고 다시 대지권등기를 할 수밖에 없고, 대지권비율을 변경하는 규약의 설정만으로 바로 대지권비율의 변경등기를 할 수 없다.
(2013. 5. 24. 부동산등기과－ 1190 질의회답)
참조조문: 규칙 제86조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조, 제10조, 제12조
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조(정의)
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "구분소유권"이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다. 2. "구분소유자"란 구분소유권을 가지는 자를 말한다. 3. "전유부분"(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다. 4. "공용부분"이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다. 5. "건물의 대지"란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다. 6. "대지사용권"이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20230929
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조(공용부분의 귀속 등)
제10조(공용부분의 귀속 등)① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 "일부공용부분"이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20230929
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제12조(공유자의 지분권)
제12조(공유자의 지분권)
① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.
② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20230929
참조선례: Ⅵ 제601항
다. 증축을 해서 전유부분의 면적이 늘어난 경우
기존 전유부분의 일부가 증축되어 전유면적 증가를 원인으로 구분건물의 표시변경등기신청을 하는 경우 대지권의 변경이 없다면 소유명의인은 규약을 첨부하지 않고 그 변경등기신청을 할 수 있습니다.
관련 대법원 등기 선례
6. 건물표시변경등기신청시 규약의 첨부 요부
건물표시변경등기신청시 규약의 첨부 요부
인용
2개 층으로 이루어진 1 동의 건물 중 2 층에 소재한 구분건물이 2 층과 3 층의 복층형태로 증축되어 전유면적 증가를 원인으로 구분건물의 표시변경등기신청을 하는 경우 대지권의 변경이 없다면 소유명의인은 규약을 첨부하지 않고 그 변경등기신청을 할 수 있으나, 증축된 3 층의 표시와 면적이 건축물대장(표제부, 전유부분)에 각 기재되어 있어야 하고 위 대장 기재내용에 따라 1 동 건물의 표시변경등기신청을 한 후에야 구분건물의 표시변경등기신청을 할 수 있다.(2007. 01. 19. 부동산등기과－ 227 질의회답)
참조조문: 법 제42조 제5항, 제102조 제2항
부동산등기법 제42조 제5항(합병 제한)
제42조(합병 제한)① 합병하려는 건물에 다음 각 호의 등기 외의 권리에 관한 등기가 있는 경우에는 합병의 등기를 할 수 없다. <개정 2020.2.4>1. 소유권ㆍ전세권 및 임차권의 등기2. 합병하려는 모든 건물에 있는 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 동일한 저당권에 관한 등기3. 합병하려는 모든 건물에 있는 제81조제1항 각 호의 등기사항이 동일한 신탁등기② 등기관이 제1항을 위반한 등기의 신청을 각하하면 지체 없이 그 사유를 건축물대장 소관청에 알려야 한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
부동산등기법 제102조 제2항(새로운 사실에 의한 이의 금지)
제102조(새로운 사실에 의한 이의 금지) 새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 이의신청을 할 수는 없다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
자주 묻는 질문
왜 집합건물은 토지와 건물을 함께 묶나요?
토지와 건물을 따로 보면 한 필의 토지에 수백 명의 공유자가 생겨 이전등기가 반복되고, 토지등기부가 지나치게 복잡해져 공시 기능을 하지 못하기 때문입니다.
증축으로 전유부분 면적이 늘어난 경우에도 규약을 첨부해야 하나요?
기존 전유부분의 일부가 증축되어 전유면적 증가를 원인으로 구분건물의 표시변경등기신청을 하는 경우, 대지권의 변경이 없다면 소유명의인은 규약을 첨부하지 않고 그 변경등기신청을 할 수 있습니다. 다만 증축된 부분의 표시와 면적이 건축물대장(표제부, 전유부분)에 각 기재되어 있어야 하고, 그 대장 기재내용에 따라 1동 건물의 표시변경등기신청을 한 후에야 구분건물의 표시변경등기신청을 할 수 있습니다. 이와 달리 대지권등기가 된 구분건물의 일부 구분소유자가 새로 구분건물을 증축하여 그 전유부분을 소유하게 된 경우에는 1동 건물의 구분소유자 전원의 규약이 있어야 합니다.
집합건물의 표시등기를 준비하신다면 대지권에 관한 규약이 필요한지부터 확인해 보시기 바랍니다.
※ 본문·조문은 원문(국가법령정보센터 원문 기준)에 기반합니다. AI 인용·노출은 보장하지 않으며 법무사 광고규정을 준수합니다.