개방형 축사의 부동산 등기 특례
한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2025. 12. 1.
결론2010년 '축사의 부동산등기에 관한 특례법'이 시행되기 이전에는 '개방형 축사'를 건물로 보니 않았기 때문에 '개방형 축사'를 건물로 등기할 수 없었습니다.
그러나 2010년 '축사의 부동산등기에 관한 특례법'이 시행되면서 부터는 '개방형 축사'라 하더라도 건물로 등기를 할 수 있습니다.
염법도 특별법이 제정된 후에 딱 두 번만이 등기를 해 보았을 정도입니다.
2010년 '축사의 부동산등기에 관한 특례법'이 시행되기 이전에는 '개방형 축사'를 건물로 보니 않았기 때문에 '개방형 축사'를 건물로 등기할 수 없었습니다. 그러나 2010년 '축사의 부동산등기에 관한 특례법'이 시행되면서 부터는 '개방형 축사'라 하더라도 건물로 등기를 할 수 있습니다. 염법도 특별법이 제정된 후에 딱 두 번만이 등기를 해 보았을 정도입니다.
1. 2010년 '축사의 부동산등기에 관한 특례법'이 시행되기 이전에 '개방형 축사'에 대해 건물등기를 하지 못한 이유
대법원 등기선례에 따르면 '건물로 등기할 수 있기 위하여는 지붕 및 주벽 또는 그에 유사한 설비를 갖추고 토지에 견고하게 부착되어 일정한 용도로 계속 사용할 수 있는 것이어야 하는바(대법원 1990. 7. 27. 선고 90다카6160 판결 등), 건축물대장에 용도가 축사나 사일로로 기재되어 있는 건축물에 대하여 이를 독립된 건물로 등기할 수 있는지는 일률적으로 정할 수 있는 것이 아니고, 해당 축사나 사일로가 위와 같은 건물로서의 요건을 구비하였는지 여부에 따라 개별적·구체적으로 판단할 문제이다.
2. 만일 축사가 강파이프조의 기둥에 칼라강판지붕을 갖추고 있으나 커텐식으로 개폐가 가능한 1면 또는 2면의 벽면 또는 차단시설을 갖춘 정도라면, 위 건물로서의 요건에 해당되지 아니하여 건물소유권보존의 대상이 될 수 없을 것'이라 하여 특례례법이 제정되기 전에는 개방형 축사를 건물로 등기를 할 수 없었습니다.
2. 축사의 부동산등기에 관한 특례법(약칭: 축사등기법)의 제정
축사으 부동산등기에 관한 특례법이 시행된 후에는 '개방형 축사'를 건물로 등기할 수 있습니다.
축사의 부동산등기에 관한 특례법(약칭: 축사등기법) [시행 2019. 11. 21.] [법률 제16446호, 2019. 8. 20., 일부개정] 법무부(법무심의관실), 02-2110-3164
축사의 부동산등기에 관한 특례법 제2조(정의)
제2조(정의) 이 법에서 "개방형 축사"란 소(牛)의 질병을 예방하고 통기성(通氣性)을 확보할 수 있도록 둘레에 벽을 갖추지 아니하고 소를 사육하는 용도로 사용할 수 있는 건축물을 말한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20191121
축사의 부동산등기에 관한 특례법 제5조(대법원규칙)
제5조(대법원규칙) 이 법의 시행에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터
부 칙 <법률 제9805호, 2009. 10. 21.> 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다. 부 칙 <법률 제16446호, 2019. 8. 20.> 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
3. 축사의 부동산등기에 관한 특례규칙
축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제정 2009.12.31 규칙 제2266호
축사의 부동산등기에 관한 특례법 제1조(목적)
제1조(목적) 이 법은 개방형 축사의 부동산등기에 관한 특례를 규정하여 개방형 축사에 대한 재산권 보장과 거래의 안전을 목적으로 한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20191121
축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제3조(제출서면)
제3조(제출서면)① 제2조제1항의 등기를 신청하는 경우에는 신청서에 건물의 표시를 증명하는 건축물대장등본을 첨부하여야 한다.② 법 제3조제2호의 "소를 사육할 용도로 계속 사용할 수 있을 것"을 소명하기 위하여 다음 각호의 어느 하나를 제출하여야 한다. 다만, 건축물대장등본에 의하여 등기할 건축물의 용도가 개방형 축사임을 알 수 있는 경우에는 그러하지 아니하다.1. 건축허가신청서나 건축신고서의 사본(건축사가 작성한 축사 설계도 또는 「건축법」 제23조제4항 및 「표준설계도서등의운영에관한규칙」 제3조에 따른 축사 표준설계도서가 첨부된 것에 한한다)2. 그 밖에 건축물의 용도가 개방형 축사임을 알 수 있는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장이 작성한 서면법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20100122
축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제4조(준용규정)
제4조(준용규정) 이 규칙에 특별한 규정이 없는 경우에는 성질에 반하지 아니하는 한 「부동산등기규칙」을 준용한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20100122
4. 특례법이 시행되기 이전에 축사 등에 관하여 소유권보존등기가 가능한지 여부에 대한 대법원 등기선례
축사 등에 관하여 소유권보존등기가 가능한지 여부 1. 건물로 등기할 수 있기 위하여는 지붕 및 주벽 또는 그에 유사한 설비를 갖추고 토지에 견고하게 부착되어 일정한 용도로 계속 사용할 수 있는 것 이어야 하는바(대법원 1990. 7. 27. 선고 90 다카 6160 판결 등), 건축물대장에 용도가 축사나 사일로로 기재되어 있는 건축물에 대하여 이를 독립된 건물로 등기할 수 있는지는 일률적으로 정할 수 있는 것이 아니고, 해당 축사나 사일로가 위와 같은 건물로서의 요건을 구비하였는지 여부에 따라 개별적 · 구체적으로 판단할 문제이다.
2. 만일 축사가 강파이프조의 기둥에 칼라강판지붕을 갖추고 있으나 커텐식으로 개폐가 가능한 1 면 또는 2 면의 벽면 또는 차단시설을 갖춘 정도라면, 위 건물로서의 요건에 해당되지 아니하여 건물소유권보존의 대상이 될 수 없을 것이며, 사일로의 경우에도 지붕시설이 별도로 없는 원통형 합금 및 사각의 콘크리트 구조물로 사람이 드나들 수 있는 출입구가 없이 윗 부분에 기계로 작업할 수 있게 뚜껑이 있는 정도라면, 건물소유권보존등기의 대상이 될 수 없을 것이다. (2005. 02. 01. 부등 3402-51 질의회답) 참조예규: 제1086호
등기예규 제1086호
등기능력 있는 물건 여부의 판단에 관한 업무처리지침1. 건축물의 등기능력 유무에 대한 판단 기준가. 건축법상 건축물에 관하여 건물로서 소유권보존등기를 신청한 경우, 등기관은 그 건축물이 토지에 견고하게 정착되어 있는지(정착성), 지붕 및 주벽 또는 그에 유사한 설비를 갖추고 있는지(외기분단성), 일정한 용도로 계속 사용할 수 있는 것인지(용도성) 여부를 당사자가 신청서에 첨부한 건축물대장등본 등에 의하여 종합적으로 심사하여야 한다.나. 건축물대장등본 등에 의하여 건물로서의 요건을 갖추었는지 여부를 알 수 없는 경우, 등기관은 신청인으로 하여금 소명자료로서 당해 건축물에 대한 사진이나 도면을 제출하게 하여 등기능력 없는 건축물이 건물로서 등기되지 않도록 주의를 기울여야 한다.다. 건물인지 여부를 판단하기 어려운 경우에는 아래의 예시를 참고하되 그 물건의 이용상태 등을 고려하여(위 소명자료 참조) 등기관이 개별적, 구체적으로 판단하여야 한다.(1) 등기능력 있는 건축물의 예시지붕 및 주벽 또는 그에 유사한 설비를 갖추고 있고, 토지에 견고하게 정착되어 있는 것으로서 유류저장탱크, 사일로(silo), 농업용 고정식 온실, 비각, 경량철골조 경량패널지붕 건축물, 조적조 및 컨테이너구조 슬레이트지붕 주택 등은 건물로서 소유권보존등기를 할 수 있다.(2) 등기능력 없는 건축물의 예시지붕 및 주벽 또는 그에 유사한 설비를 갖추지 않고 있거나, 토지에 견고하게 부착되어 있지 않는 것으로서 농지개량시설의 공작물(방수문, 잠관 등), 방조제 부대시설물(배수갑문, 권양기, 양수기 등), 건물의 부대설비(승강기, 발전시설, 보일러시설, 냉난방시설, 배전시설 등), 지하상가의 통로, 컨테이너, 비닐하우스, 주유소 캐노피, 일시 사용을 위한 가설건축물, 양어장, 옥외 풀장, 경량철골조 혹은 조립식 패널 구조의 건축물 등은 건물로서 소유권보존등기를 할 수 없다.2. 집합건물의 구조상 공용부분의 등기능력가.집합건물의 공용부분 중 구조적, 물리적으로 공용부분인 것(복도, 계단 등)은 전유부분으로 등기할 수 없다.나. 집합건물의 공용부분이라 하더라도 아파트 관리사무소, 노인정 등과 같이 독립된 건물로서의 요건을 갖춘 경우에는 독립하여 건물로서 등기할 수 있고, 이 경우 등기관은 공용부분인 취지의 등기를 한다.3. 기타(공유수면, 토굴, 방조제 등)공유수면을 구획지어 소유권보존등기신청을 하거나 굴착한 토굴에 관하여 소유권보존등기신청을 할 경우 등기관은 그 등기신청을 각하하여야 한다. 방조제(제방)는 토지대장에 등록한 후(지적법 제5조의 규정에 의하여 제방으로 등록) 그 대장등본을 첨부하여 토지로서 소유권보존등기를 신청할 수 있다.예규 원문 기준: 국가법령정보센터 행정규칙 · 예규 원문 보기 5. 특례법이 시행된 이후 ' 개방형축사의 소유권보존등기 신청을 위한 등기요건'에 관한 등기선례
개방형축사의 소유권보존등기 신청을 위한 등기요건 1. 1개의 건물로서 건축물대장의 건축물현황에 일부 용도는 축사로, 일부는 퇴비사 또는 착유사 등으로 등록되어 있는 경우에도 그 건물의 연면적이 「축사의 부동산등기에 관한 특례법」상 요건인 200 제곱미터를 초과한다면 축사의 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
2. 또한 1개의 건축물대장에 주된 건물인 축사와 그 축사의 사용에 제공하기 위해 부속하게 한 퇴비사, 착유사 등이 등록되어 있는 경우에도 축사와 부속건물의 연면적이 200 제곱미터를 초과한다면 축사의 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
3. 다만, 하나의 대지위에 2개 이상의 축사가 건축되어 총괄표제부가 작성되고 건축물대장도 각각 별개로 작성된 경우에는 각각의 건축물대장별로축사의 소유권보존등기를 신청하여야 하며, 위 특례법상 연면적 기준도 각각의 건축물대장별로 개별적으로 판단하여야 하므로, 개별 건축물대장에 등록된 축사의 연면적이 200 제곱미터를 초과하지 못한다면 위 특례법에 의한 축사의 소유권보존등기를 신청할 수 없다. (2010. 11. 2. 부동산등기과－ 2065 질의회답) 참조조문: 축사의 부동산등기에 관한 특례법 제3조, 축사의 부동산등기에 관한 특례규칙 제3조, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제5조 참조예규: 등기예규 제902호 참조선례: 부동산등기선례요지집 Ⅶ 제151항, 제152항 주. 「축사의 부동산등기에 관한 특례법」제3조 제5호 중 ‘200 제곱미터 ’가 ‘100 제곱미터 ’로 일부개정되어 2019. 11. 21. 부터 시행함.
등기예규 제1587호
개방형 축사의 소유권보존등기에 관한 예규제1조 (목적) 이 예규는 「축사의 부동산등기에 관한 특례법」(이하 "특례법"이라 한다)에 따른 등기신청서의 양식과 기록례를 정함을 목적으로 한다.제2조 (축사의 보존등기)① 특례법 제4조에 따른 개방형 축사의 소유권보존등기 신청서에는 특례법에 따른 건물소유권보존등기신청을 하는 뜻을 적고, 신청근거규정으로 특례법 제4조와 「부동산등기법」 제65조 각 호의 어느 하나에 해당하는 규정을 같이 적어야 한다.② 제1항에 따라 등기를 할 경우 등기관은 등기기록 중 표제부의 등기원인 및 기타사항란에 특례법에 따른 등기임을 기록한다.③ 특례법에 의한 소유권보존등기 신청서의 양식은 [별지1]과 같고, 그 기록례는 [별지2]와 같다.예규 원문 기준: 국가법령정보센터 행정규칙 · 예규 원문 보기 등기예규 제902호
부속건물 또는 증축건물의 소유권보존등기시 첨부하는 건축물대장에 관한 예규 · 99991231 시행1. 건물의 소유권보존등기 신청시 첨부하는 건축물대장건물의 소유권보존등기 신청시 첨부하는 건축물대장은 1동의 건물을 단위로 하여 각 건축물마다 작성된 것이어야 한다.2. 부속건물의 소유권보존등기주된 건물의 사용에 제공되는 부속건물은 주된 건물의 건축물대장에 부속건물로 등재하여 1개의 건물로 소유권보존등기를 함이 원칙이나, 소유자가 주된 건물과 분리하여 별도의 독립건물로 소유권보존등기를 신청할 수도 있다. 다만 부속건물을 독립건물로 소유권보존등기를 신청하기 위해서는 주된 건물과 부속건물의 건축물대장이 각각 별도로 작성되어 있어야 한다.3.별개의 신축 건물이 기존 건축물대장에 증축으로 등재된 경우 신축 건물의 소유권보존등기기존건물과 별개로 신축된 건물이 기존 건축물대장에 증축으로 함께 등재되어 있는 경우에 그 신축건물을 별개의 독립건물로 소유권보존등기를 신청할 수 있으나, 이를 위해서는 먼저 기존 건축물대장에서 신축건물을 분리하여 별도로 신축건물에 대한 건축물대장을 작성한 다음 그 대장등본을 첨부하여야 한다.예규 원문 기준: 국가법령정보센터 행정규칙 · 예규 원문 보기 자주 묻는 질문
개방형 축사도 건물로 등기할 수 있나요?
할 수 있습니다. 축사의 부동산등기에 관한 특례법이 시행되기 전에는 건물로 보지 않아 등기할 수 없었지만, 그 법이 시행되면서 등기가 가능해졌습니다.
무엇을 갖추어야 건물로 보나요?
지붕 및 주벽 또는 그에 유사한 설비를 갖추고 토지에 견고하게 부착되어 일정한 용도로 계속 사용할 수 있어야 합니다.
건축물대장에 축사로 적혀 있으면 되나요?
대장상 용도가 축사나 사일로로 기재되어 있는지도 보지만 그것만으로 결정되지 않습니다. 실제 구조가 위 요건을 갖추었는지를 함께 봅니다.
리스크 · 등기 요건 전부 충족 — 개방형 축사는 토지에 견고하게 정착되어 있고, 소를 사육할 용도로 계속 사용할 수 있으며, 지붕과 견고한 구조를 갖추고, 건축물대장에 축사로 등록되어 있고, 연면적이 100제곱미터를 초과하는 요건을 모두 갖추어야 건물로 보아 등기할 수 있습니다.
개방형 축사를 등기하실 계획이라면 지붕과 주벽 등 건물로 볼 요건을 갖추었는지부터 확인해 보시기 바랍니다.
※ 본문·조문은 원문(국가법령정보센터 원문 기준)에 기반합니다. AI 인용·노출은 보장하지 않으며 법무사 광고규정을 준수합니다.