근저당권에 관한 등기사무처리지침

근저당권설정 · 이전 · 변경 · 말소등기 등의 절차를 규정한 「근저당권에 관한 등기사무처리지침」(2026.01.07 등기예규 제1867호)을 정리했습니다.

1. 개정 2026.01.07 등기예규 제1867호
2. 이 예규는 근저당권설정 · 이전 · 변경 · 말소등기 등의 절차를 규정함을 목적으로 한다.

1. 근저당권설정등기

근저당설정등기를 함에 있어 그 근저당권의 채권자 또는 채무자가 수인일지라도 단일한 채권최고액만을 기록하여야 하고, 각 채권자 또는 채무자별로 채권최고액을 구분하여(예, ' 채권최고액 채무자 갑에 대하여 1억원, 채무자 을에 대하여 2억원, 또는 ' 채권최고액 3억원 최고액의 내역 채무자 갑에 대하여 1억원, 채무자 을에 대하여 2억원 ' 등) 기록할 수 없다. 채무자가 근저당권설정자와 동일인인 경우에도 등기기록에 채무자를 기록하여야 하고, 채무자가 수인인 경우 그 수인의 채무자가 연대채무자라 하더라도 등기기록에는 단순히 “ 채무자 ”로 기록한다.

2. 근저당권이전등기

근저당권의 피담보권이 확정되기 전에 근저당권의 기초가 되는 기본계약상의 채권자 지위가 제 3 자에게 전부 또는 일부 양도된 경우, 그 양도인 및 양수인은 "계약 양도"(채권자의 지위가 전부 제 3 자에게 양도된 경우), "계약의 일부 양도"(채권자의 지위가 일부 제 3 자에게 양도된 경우) 또는 "계약가입"(양수인이 기본계약에 가입하여 추가로 채권자가 된 경우)을 등기원인으로 하여 근저당권이전등기를 신청할 수 있다. 위

1. 호의 등기를 신청하는 경우 근저당권설정자가 물상보증인이거나 소유자가 제 3 취득자인 경우에도 그의 승낙을 증명하는 정보를 등기소에 제공할 필요가 없다. 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 그 피담보채권이 양도 또는 대위변제된 경우에는 이를 원인으로 하여 근저당권이전등기를 신청할 수는 없다.

근저당권의 피담보채권이 확정된 후에 그 피담보채권이 양도 또는 대위변제된 경우에는 근저당권자 및 그 채권양수인 또는 대위변제자는 채권양도에 의한 저당권이전등기에 준하여 근저당권이전등기를 신청할 수 있다. 이 경우 등기원인은 "확정채권 양도" 또는 "확정채권 대위변제" 등으로 기록한다. 위

1. 호의 등기를 신청하는 경우 근저당권설정자가 물상보증인이거나 소유자가 제 3 취득자인 경우에도 그의 승낙을 증명하는 정보를 등기소에 제공할 필요가 없다.

3. 채무자변경으로 인한 변경등기

근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 근저당권의 기초가 되는 기본계약상의 채무자 지위의 전부 또는 일부를 제 3 자가 계약에 의하여 인수한 경우, 근저당권설정자(소유자) 및 근저당권자는 "계약인수"(제 3 자가 기본계약을 전부 인수하는 경우). "계약의 일부 인수"(제 3 자가 수개의 기본계약 중 그 일부를 인수하는 경우), "중첩적 계약인수"(제 3 자가 기본계약상의 채무자 지위를 중첩적으로 인수하는 경우)를 등기원인으로 하여 채무자변경을 내용으로 하는 근저당권변경등기를 신청할 수 있다. 근저당권의 피담보채권이 확정된 후에 제 3 자가 그 피담보채무를 면책적 또는 중첩적으로 인수한 경우에는 채무인수로 인한 저당권변경등기에 준하여 채무자 변경의 근저당권변경등기를 신청할 수 있다. 이 경우 등기원인은 "확정채무의 면책적 인수" 또는 "확정채무의 중첩적 인수" 등으로 기록한다.

4. 채무자 사망으로 인한 변경등기

근저당권의 채무자가 사망하고 그 공동상속인 중 1 인만이 채무자가 되려는 경우에 근저당권자와 근저당권설정자 또는 소유자(담보목적물의 상속인, 제 3 취득자 등)는 근저당권변경계약정보를 첨부정보로서 제공하여 "계약인수" 또는 "확정채무의 면책적 인수"를 등기원인으로 하는 채무자 변경의 근저당권변경등기를 공동으로 신청할 수 있다.

5. 근저당권말소등기

근저당권설정등기의 말소등기를 함에 있어 근저당권 설정 후 소유권이 제 3 자에게 이전된 경우에는 근저당권설정자 또는 제 3 취득자가 근저당권자와 공동으로 그 말소등기를 신청할 수 있다. 근저당권이 이전된 후 근저당권설정등기의 말소등기를 신청하는 경우에는 근저당권의 양수인이 근저당권설정자(소유권이 제 3 자에게 이전된 경우에는 제 3 취득자)와 공동으로 그 말소등기를 신청할 수 있다.

6. 기록례

제7조(기록례)

근저당권의 이전 및 채무자 변경에 따른 등기기록례는 별지와 같다.

1. ① 근저당설정등기를 함에 있어 그 근저당권의 채권자 또는 채무자가 수인일지라도 단일한 채권최고액만을 기록하여야 하고, 각 채권자 또는 채무자별로 채권최고액을 구분하여(예, ' 채권최고액 채무자 갑에 대하여 1억원, 채무자 을에 대하여 2억원, 또는 ' 채권최고액 3억원 최고액의 내역 채무자 갑에 대하여 1억원, 채무자 을에 대하여 2억원 ' 등) 기록할 수 없다.
2. ② 채권최고액을 외국통화로 표시하여 신청정보로 제공한 경우에는 외화표시금액을 채권최고액으로 기록한다(예, "미화 금 ○○달러").
3. ④ ' 어음할인, 대부, 보증 기타의 원인에 의하여 부담되는 일체의 채무 '를 피담보채무로 하는 내용의 근저당권설정계약을 원인으로 한 근저당권설정등기도 신청할 수 있다.
4. ⑤ 추가(근) 저당권설정등기를 신청하는 경우에는 “ 종전의 등기를 표시하는 사항 ”(부동산등기규칙 제134조) 으로서 공동담보목록의 번호 또는 부동산의 소재지번(건물의 경우 건물명칭 및 번호가 있다면 그 건물명칭 및 번호를 포함한다) 외에, 전에 등기한(근) 저당권의 순위번호와 접수년월일 및 접수번호를 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다.
5. 1. 근저당권의 피담보권이 확정되기 전에 근저당권의 기초가 되는 기본계약상의 채권자 지위가 제 3 자에게 전부 또는 일부 양도된 경우, 그 양도인 및 양수인은 "계약 양도"(채권자의 지위가 전부 제 3 자에게 양도된 경우), "계약의 일부 양도"(채권자의 지위가 일부 제 3 자에게 양도된 경우) 또는 "계약가입"(양수인이 기본계약에 가입하여 추가로 채권자가 된 경우)을 등기원인으로 하여 근저당권이전등기를 신청할 수 있다
6. 2. 위 1. 호의 등기를 신청하는 경우 근저당권설정자가 물상보증인이거나 소유자가 제 3 취득자인 경우에도 그의 승낙을 증명하는 정보를 등기소에 제공할 필요가 없다.
7. 3. 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 그 피담보채권이 양도 또는 대위변제된 경우에는 이를 원인으로 하여 근저당권이전등기를 신청할 수는 없다.
8. 2. 위 1. 호의 등기를 신청하는 경우 근저당권설정자가 물상보증인이거나 소유자가 제 3 취득자인 경우에도 그의 승낙을 증명하는 정보를 등기소에 제공할 필요가 없다.
9. ① 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 근저당권의 기초가 되는 기본계약상의 채무자 지위의 전부 또는 일부를 제 3 자가 계약에 의하여 인수한 경우, 근저당권설정자(소유자) 및 근저당권자는 "계약인수"(제 3 자가 기본계약을 전부 인수하는 경우). "계약의 일부 인수"(제 3 자가 수개의 기본계약 중 그 일부를 인수하는 경우), "중첩적 계약인수"(제 3 자가 기본계약상의 채무자 지위를 중첩적으로 인수하는 경우)를 등기원인으로 하여 채무자변경을 내용으로 하는 근저당권변경등기를 신청할 수 있다.
10. ② 근저당권의 피담보채권이 확정된 후에 제 3 자가 그 피담보채무를 면책적 또는 중첩적으로 인수한 경우에는 채무인수로 인한 저당권변경등기에 준하여 채무자 변경의 근저당권변경등기를 신청할 수 있다. 이 경우 등기원인은 "확정채무의 면책적 인수" 또는 "확정채무의 중첩적 인수" 등으로 기록한다.
11. ① 근저당권설정등기의 말소등기를 함에 있어 근저당권 설정 후 소유권이 제 3 자에게 이전된 경우에는 근저당권설정자 또는 제 3 취득자가 근저당권자와 공동으로 그 말소등기를 신청할 수 있다.
12. ② 근저당권이 이전된 후 근저당권설정등기의 말소등기를 신청하는 경우에는 근저당권의 양수인이 근저당권설정자(소유권이 제 3 자에게 이전된 경우에는 제 3 취득자)와 공동으로 그 말소등기를 신청할 수 있다.
13. ③ 동일 부동산에 대한 소유권이전청구권 보전의 가등기상의 권리자와 근저당권자가 동일인이었다가 그 가등기에 기한 소유권이전의 본등기가 경료됨으로써 소유권과 근저당권이 동일인에게 귀속된 경우와 같이 혼동으로 근저당권이 소멸(그 근저당권이 제 3 자의 권리의 목적이 된 경우 제외) 하는 경우에는 등기명의인이 근저당권말소등기를 단독으로 신청한다. 다만, 그 근저당권설정등기가 말소되지 아니한 채 제 3 자 앞으로 다시 소유권이전등기가 경료된 경우에는 현 소유자와 근저당권자가 공동으로 말소등기를 신청하여야 한다.
14. 부 칙(2012.06.29 제1471호)
15. ① (시행일)이 예규는 즉시 시행한다.
16. ② (다른 예규의 폐지) 저당권설정시 목적 채권의 외화표시(등기예규 제36호), 원인무효인 저당권말소등기의 등기의무자(상대방)(등기예규 제93호), 저당권등기의 말소신청인(등기예규 제554호), 근저당권에 의한 등기와이 경우 말소등기 청구의 상대방(등기예규 제113호), 혼동에 의하여 소멸한 근저당권설정등기의 말소(등기예규 제608호)는 이를 각 폐지한다.
17. 부 칙(2018.11.22 제1656호)
18. 이 예규는 즉시 시행한다.
19. 부 칙(2024.12.30 제1816호)
20. 제1조(시행일)이 예규는 즉시 시행한다.
21. 제2조(다른 예규의 폐지) 저당권설정등기시의 채무자 표시(등기예규 제264호)는 폐지한다.
22. 부 칙(2026.01.07 제1867호)
23. 이 예규는 즉시 시행한다.

7. 시행일과 다른 예규의 폐지

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8. 저당권설정등기시의 채무자 표시