근저당권 설정등기 필요서류
한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2026. 7. 9.
결론근저당권은 담보할 채무의 최고액만 정하고 확정을 장래에 보류 해 설정하는 저당권입니다(민법 제357조).
설정등기에는 소유자(물상보증인)·채무자·채권자별 서류가 각각 필요합니다.
소유자가 등기필정보를 분실하면 법무사 확인서면으로 대체합니다(부동산등기법 제51조).
첨부하는 인감증명·주민등록초본·법인등기사항증명서 등은 발행일부터 3개월 이내 여야 합니다(규칙 제62조).
근저당권은 담보할 채무의 최고액만 정하고 확정을 장래에 보류 해 설정하는 저당권입니다(민법 제357조).
근저당권은 담보할 채무의 최고액만 정하고 확정을 장래에 보류 해 설정하는 저당권입니다(민법 제357조). 사례에서는 채무자(㈜먼길), 물상보증인(먼길 대표이사), 근저당권자(㈜큰새), 채권최고액 10억원 구조입니다.
- 설정등기에는 소유자(물상보증인)·채무자·채권자별 서류 가 각각 필요합니다. 소유자는 등기필정보·인감증명서·인감도장·주민등록초본·신분증, 채무자·채권자는 법인등기부등본·법인도장(사용인감 가능).
- 소유자가 등기필정보를 분실하면 법무사 확인서면 으로 대체합니다(부동산등기법 제51조). 첨부하는 인감증명·주민등록초본·법인등기사항증명서 등은 발행일부터 3개월 이내 여야 합니다(규칙 제62조).
민법 제357조(근저당)
제357조(근저당)
①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.
②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260317
1. 사례 개요
주식회사 높이나는새가 매출채권을 담보하기 위해, 매출처(주식회사 먼길)가 채무자, 매출처의 대표이사가 물상보증인, 근저당권자 주식회사 큰새, 채권최고액 10억원의 근저당권을 설정합니다.
매출처인 주식회사 먼길이 부동산을 소유하고 있지 아니하여, 먼길의 대표이사가 소유하고 있는 아파트를 담보로 잡게 됩니다. 이때 대표이사를 물상보증인 이라 합니다.
아래에서 근저당권 설정등기를 할 때 필요한 서류를 알아봅니다.
2. 근저당권 설정등기 필요서류
1) 소유자(사례에서는 물상보증인)
등기필정보 / 인감증명서 1통 / 인감도장 / 전주소가 나오는 주민등록초본 1통 / 신분증
- 등기필정보
- 인감증명서 1통
- 인감도장
- 전주소가 나오는 주민등록초본 1통
- 신분증
방문신청을 하는 경우에는 다음 각 호의 인감증명을 제출하여야 한다. 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명 (제2호부터 제8호까지 생략)
2. 주민등록초본 첨부 여부
등기선례 제6-76호
인감증명서에 주민등록초본의 내용과 동일한 인적사항(성명·주소·주민등록번호)이 기재되어 있는 경우, 소유권이전등기를 신청할 때에 주민등록초본을 첨부하지 않아도 되는지 여부(소극) · 현행현행 인감증명서에 주민등록초본의 내용과 동일한 인적사항(성명·주소·주민등록번호)이 기재되어 있는 경우, 소유권이전등기를 신청할 때에 주민등록초본을 첨부하지 않아도 되는지 여부(소극) 제정 2000.08.25 [등기선례 제6-76호] 소유권의 보존 또는 이전에 관한 등기를 신청하는 경우에는 신청인의 주소를 증명하는 서면을 첨부하여야 하고(부동산등기법 제40조 제1항 제6호), 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 인감증명을 제출하여야 하는바(부동산등기법시행규칙 제53조 제1호), 인감증명서에는 등기부상의 주소인 종전 주소가 기재되지 않는 경우가 많으며, 원칙적으로 인감증명은 등기의무자의 인감을 증명하기 위한 것이지 본인의 주소를 증명하는 서면이라고 볼 수는 없으므로, 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 신청인의 주소를 증명하는 서면과 등기의무자의 인감증명을 각각 첨부하여야 한다.(2000. 8. 25. 등기 3402-604 질의회답)선례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 선례 원문 보기 부동산등기규칙 제60조(인감증명의 제출)
제60조(인감증명의 제출)① 방문신청을 하는 경우에는 다음 각 호의 인감증명을 제출하여야 한다. 이 경우 해당 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 위임장을 말한다)나 첨부서면에는 그 인감을 날인하여야 한다. <개정 2018.8.31>1. 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명2. 소유권에 관한 가등기명의인이 가등기의 말소등기를 신청하는 경우 가등기명의인의 인감증명3. 소유권 외의 권리의 등기명의인이 등기의무자로서 법 제51조에 따라 등기를 신청하는 경우 등기의무자의 인감증명4. 제81조제1항에 따라 토지소유자들의 확인서를 첨부하여 토지합필등기를 신청하는 경우 그 토지소유자들의 인감증명5. 제74조에 따라 권리자의 확인서를 첨부하여 토지분필등기를 신청하는 경우 그 권리자의 인감증명6. 협의분할에 의한 상속등기를 신청하는 경우 상속인 전원의 인감증명7. 등기신청서에 제3자의 동의 또는 승낙을 증명하는 서면을 첨부하는 경우 그 제3자의 인감증명8. 법인 아닌 사단이나 재단의 등기신청에서 대법원예규로 정한 경우② 제1항제1호부터 제3호까지 및 제6호에 따라 인감증명을 제출하여야 하는 자가 다른 사람에게 권리의 처분권한을 수여한 경우에는 그 대리인의 인감증명을 함께 제출하여야 한다. <신설 2018.8.31>③ 제1항에 따라 인감증명을 제출하여야 하는 자가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 인감증명을 제출할 필요가 없다. <개정 2018.8.31>④ 제1항제4호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 서면이 공정증서이거나 당사자가 서명 또는 날인하였다는 뜻의 공증인의 인증을 받은 서면인 경우에는 인감증명을 제출할 필요가 없다. <개정 2018.8.31>법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
리스크 · 인감증명서 발급 시 유의사항 — 인터넷에서 발급한 인감증명서를 사용할 수 없습니다. 주민센터에서 발급받으셔야 합니다. 인감증명서는 일반용으로 충분 근저당권 설정은 매도(소유권이전)가 아니므로, 소유자(물상보증인)의 인감증명서는 매도용이 아닌 일반 인감증명서로 족합니다.
2) 채무자
- 법인등기부등본 1통 / 법인도장(사용인감 가능)
- 채무자가 개인이고 소유자와 같을 때에는 채무자 서류는 필요하지 아니함
- 채무자가 개인이고 소유자와 다를 때에는 도장과 주민등록초본
3) 채권자
- 법인등기부등본 1통 / 법인도장(사용인감 가능)
- 채권자가 개인일 때에는 도장과 주민등록초본 1통
- 인터넷에서 발급한 인감증명서를 사용할 수 없습니다. 주민센터에서 발급받으셔야 합니다. 주민등록초본에는 주민등록번호가 전부 기재되어 이썽야 합니다.
주민등록초본에는 주민등록번호가 전부 기재되어 이썽야 합니다.
3. 등기필정보를 분실한 경우
만약 소유자가 등기필정보를 분실했다면, 법무사가 확인서면을 작성합니다. 소유자가 우무인(오른손 엄지 무인)을 날인하고, 자필로 기재한 후, 신분증 사본을 법무사에게 주면 됩니다.
- 확인서면 작성 방식 법무사는 위임인을 직접 면담하여 본인임을 확인한 뒤 확인서면을 작성합니다. 확인서면에는 소유자의 우무인을 날인하고, 신분증 사본을 첨부합니다(규칙 제111조 제3항→제1항 준용).
5) 서류의 유효기간
부동산등기법 제51조(등기필정보가 없는 경우)
제51조(등기필정보가 없는 경우) 제50조제2항의 경우에 등기의무자의 등기필정보가 없을 때에는 등기의무자 또는 그 법정대리인(이하 "등기의무자등"이라 한다)이 등기소에 출석하여 등기관으로부터 등기의무자등임을 확인받아야 한다. 다만, 등기신청인의 대리인(변호사나 법무사만을 말한다)이 등기의무자등으로부터 위임받았음을 확인한 경우 또는 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 서면을 말한다) 중 등기의무자등의 작성부분에 관하여 공증(公證)을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
법무사는 위임인을 직접 면담하여 본인임을 확인한 뒤 확인서면을 작성합니다. 확인서면에는 소유자의 우무인을 날인하고, 신분증 사본을 첨부합니다(규칙 제111조 제3항→제1항 준용).
4. 서류의 유효기간
위 서류들은 등기신청일 기준 3개월 이내의 것이어야 합니다.
부동산등기규칙 제62조(인감증명 등의 유효기간)
제62조(인감증명 등의 유효기간) 등기신청서에 첨부하는 인감증명, 법인등기사항증명서, 주민등록표등본ㆍ초본, 가족관계등록사항별증명서 및 건축물대장ㆍ토지대장ㆍ임야대장 등본은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다.법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20250131
자주 묻는 질문
소유자가 등기필정보를 분실했다면 설정등기를 할 수 없나요?
할 수 있습니다. 등기필정보를 분실한 경우 법무사 확인서면으로 대체할 수 있어, 설정등기 진행에 지장이 없습니다.
제출 서류에 유효기간이 있나요?
있습니다. 인감증명서, 주민등록초본, 법인등기사항증명서는 발급일부터 일정 기간 이내의 것이어야 합니다. 오래된 서류로 신청하면 보정을 요구받을 수 있으니 신청 직전에 발급받으시기 바랍니다.
채무자가 개인이고 소유자와 같은 사람이면 채무자 서류도 따로 필요한가요?
필요하지 않습니다. 채무자가 소유자와 같은 사람이라면 소유자 서류로 족합니다. 소유자와 다른 사람일 때에는 채무자의 도장과 주민등록초본이 추가로 필요합니다.
근저당권 설정등기를 준비하신다면 인감증명서와 주민등록초본을 신청 직전에 발급받으시기를 권해드립니다.
※ 본문·조문은 원문(국가법령정보센터 원문 기준)에 기반합니다. AI 인용·노출은 보장하지 않으며 법무사 광고규정을 준수합니다.