폐쇄등기부(폐쇄등기기록) 열람·발급 절차

1. 폐쇄등기부는 세 가지 형태로 존재합니다

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이 구분이 절차 전체를 결정합니다.

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［폐쇄등기부의 세 형태］

전산 폐쇄등기기록

전산등기기록 상태에서 폐쇄된 것

인터넷등기소, 등기소 창구, 무인발급기

이미지 폐쇄등기부

종이 폐쇄등기부를 전자촬영하여 이미지로 보관하는 것

관할 아닌 등기소에서도 열람 가능

법인등기는 인터넷등기소 열람 가능

종이 폐쇄등기부 원본

전자촬영되지 않고 종이로만 남아 있는 것

관할등기소 방문, 열람신청서 제출

검색되지 않는다고 없는 것이 아닙니다

인터넷등기소에서 검색되지 않는다고 하여 폐쇄등기부가 존재하지 않는다고 단정해서는 안 됩니다. 두 번째와 세 번째 형태에 해당할 가능성이 높으므로, 관할등기소에 직접 확인하는 절차가 남아 있습니다.

2. 부동산 폐쇄등기기록의 열람·발급

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2-1. 근거 조문

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［관련 법조항］

부동산등기법

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부동산등기규칙

등기사항증명서의 종류는 다음 각 호로 한다. 다만, 폐쇄한 등기기록에 대하여는 제1호로 한정한다.

1. 등기사항전부증명서(말소사항 포함)

2. 등기사항전부증명서(현재 유효사항)

3. 등기사항일부증명서(특정인 지분)

(이하 생략)

폐쇄등기기록에 대해서는 제1호 한 가지만 발급 됩니다. "현재 유효사항으로 뽑아 달라", "특정인 지분만 뽑아 달라"는 요청은 폐쇄등기기록에서는 받아들여지지 않습니다. 폐쇄된 기록에는 유효한 현재 사항이라는 개념 자체가 없기 때문입니다.

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2-2. 인터넷등기소를 이용하는 경우

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가) 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 접속 → 부동산등기 → 열람하기 또는 발급하기

나) 부동산 검색 화면에서 등기기록 상태를 "폐쇄" 또는 "현행+폐쇄"로 선택합니다. 기본값이 "현행"으로 되어 있어 폐쇄분이 검색되지 않는 경우가 많습니다.

다) 소재지번, 도로명주소, 부동산고유번호 중 하나로 검색합니다.

라) 등기기록 유형에서 폐쇄(전산폐쇄) 항목을 선택하고 수수료를 결제합니다.

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검색이 되지 않을 때 가장 먼저 점검할 것은 지번 입니다. 폐쇄 당시의 지번으로 등록되어 있으므로, 분할·합병·지번변경이 있었다면 현재의 지번으로는 찾을 수 없습니다. 토지대장의 연혁이나 폐쇄지적도를 먼저 확인하여 폐쇄 당시 지번을 특정한 다음 검색하는 것이 정확합니다.

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건물이 멸실된 경우에는 토지 등기기록은 살아 있고 건물 등기기록만 폐쇄 되어 있습니다. 검색 대상 부동산 구분을 토지와 건물 중 어느 쪽으로 할 것인지도 확인해야 합니다.

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2-3. 등기소를 방문하는 경우

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관할이 아닌 등기소에서도 열람과 발급을 신청 할 수 있습니다(부동산등기법 제19조 제2항). 다만 이는 전산등기기록과 이미지가 확보된 경우를 전제로 하는 것이고, 전자촬영되지 않은 종이 폐쇄등기부는 원본이 보관된 관할등기소에서만 열람할 수 있습니다.

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［관련 법조항］

부동산등기규칙

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3-1. 근거 조문

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［관련 법조항］

상업등기법

3-2. 2025년부터 달라진 부분 — 이미지폐쇄등기부의 인터넷 열람

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종전에는 종이 폐쇄등기부를 전자촬영한 이미지폐쇄등기부를 보려면 등기소에 가야 했습니다. 2025. 1. 31.부터 인터넷등기소를 통한 법인등기 이미지폐쇄등기부 열람 서비스가 시행되어, 사무실에서 바로 확인 할 수 있게 되었습니다.

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［ 관련 등기예규］

법인 등의 등기사항증명서 발급 등에 관한 업무처리지침(등기예규 제1825호, 2025. 1. 31. 시행)

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인터넷등기소를 통한 이미지폐쇄등기부의 열람은 컴퓨터 모니터 화면으로 보는 방식이나 서면으로 등기사항을 출력하는 방식으로 하되, 등기사항전부증명서(말소사항 포함) 형태의 열람만 가능하도록 함

이미지폐쇄등기부의 열람은 주민등록번호 등의 공시제한 조치가 완료된 이후에 할 수 있도록 함

여기서 가능한 것은 "열람"이 지 "발급"이 아닙니다. 관공서나 금융기관에 제출할 증명서가 필요하다면 등기소 창구를 이용해야 합니다. 열람용 출력물은 제출용으로 쓸 수 없습니다.

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공시제한 조치가 완료되지 않은 이미지폐쇄등기부는 아직 인터넷으로 열람할 수 없습니다. 화면에서 조회되지 않으면 관할등기소에 조치 완료 여부를 문의하는 것이 빠릅니다.

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3-3. 종이 폐쇄등기부 원본의 열람

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전자촬영되지 않은 종이 폐쇄등기부 는 원본 보존을 위하여 별도의 절차를 거칩니다.

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가) 폐쇄등기부 열람신청서를 작성하여 관할등기소에 제출 합니다. 신청서에는 법인의 종류, 상호(명칭), 등기번호, 신청인의 성명·주민등록번호·주소를 적습니다.

나) 신청 시 주민등록증 등 신분증을 제시합니다.

다) 열람은 열람업무 담당자가 동석한 상태에서 지정된 열람석에서만 할 수 있습니다.

라) 열람 중 등기부가 훼손되지 않도록 하여야 하며, 사진촬영이나 복사는 등기소의 안내에 따릅니다.

상호나 본점 소재지가 여러 차례 바뀐 법인은 등기번호로 찾는 것이 가장 확실합니다. 상호만으로 검색하면 동일·유사 상호가 여러 건 나오거나, 폐쇄 당시 상호와 현재 알고 있는 상호가 달라 아예 검색되지 않습니다. 관련 계약서나 세금계산서에 남아 있는 법인등록번호를 확보해 두면 시간이 크게 절약됩니다.

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4. 주민등록번호 공시제한

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폐쇄등기부에는 옛 등기 관행에 따라 소유자나 임원의 주민등록번호가 그대로 기재되어 있는 경우가 많습니다. 현재는 발급·열람 단계에서 이를 가리는 것이 원칙입니다.

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［ 관련 법조항］

부동산등기규칙

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［관련 등기예규］

법인 등의 등기사항증명서 발급 등에 관한 업무처리지침

발급 담당자가 종이 폐쇄등기부 등초본 및 이미지에 의한 폐쇄등기부 등기사항증명서의 발급 또는 등기기록의 열람신청을 받은 경우, 신청인이 신청서에 기재하지 않은 사람의 주민등록번호가 유출되지 않도록 전산 또는 수작업 등 적절한 방법으로 가리는 조치를 한 후 발급하거나 열람하게 한다.

상속등기나 소유권 정정을 위하여 특정인의 주민등록번호를 확인해야 한다면, 신청서에 그 사람을 특정하여 기재하여야 합니다. 그냥 신청하면 전부 가려진 상태로 나오고, 다시 신청하는 데 시간을 쓰게 됩니다.

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5. 수수료

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인터넷 열람 : 1등기기록당 700원

인터넷 발급(출력) : 1통당 1,000원

등기소 창구 발급 : 1통당 1,200원

무인발급기 발급 : 1통당 1,000원

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열람용 출력물에는 열람용이라는 표시가 나타나므로 제출용으로 쓸 수 없습니다. 금융기관이나 관공서에 낼 서류라면 반드시 발급을 선택하여야 합니다. 수수료 금액은 「등기사항증명서 등 수수료규칙」에 따라 변동될 수 있으므로 결제 화면에서 확인하시기 바랍니다.

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한길합동법무사사무소(강남역 사무소)

법무사 염춘필

02-552-8373

010-3224-9928

[email protected]

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서울특별시 강남구 강남대로84길 23

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