대물변제계약서 견본과 해설

한길합동법무사사무소 · 법무사 염춘필 · 2026. 8. 6.

결론

이 블로그에 간단한 대물변제 계약서를 올려 놓았었는데, 좀 더 잘 작성된 견본을 달라는 요청이 있었습니다.

그래서 대물변제 계약서 견본을 다시 올려 놓고, 간단한 해설을 덧붙입니다.

대물변제채무자 ○○○(이하 “갑”이라 한다)와 대물변제채권자 ○○○(이하 “을”이라 한다)는, 갑이 을에 대하여 부담하는 아래 기존채무의 본래 이행에 갈음하여 갑 소유 부동산의 소유권을 을에게 이전하기로 하고, 다음과 같이 대물변제계약을 체결한다.

이 블로그에 간단한 대물변제 계약서를 올려 놓았었는데, 좀 더 잘 작성된 견본을 달라는 요청이 있었습니다. 그래서 대물변제 계약서 견본을 다시 올려 놓고, 간단한 해설을 덧붙입니다.

1. 대물변계약서 견본

부동산 대물변제계약서

① 이 계약은 갑이 을에 대하여 부담하는 제2조의 채무(이하 “기존채무”라 한다)의 본래 이행에 갈음하여, 갑이 을에게 제3조의 부동산(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)의 소유권을 이전함으로써 기존채무를 소멸시키는 것을 목적으로 한다.

② 갑과 을은 이 계약이 민법 제466조의 대물변제계약이고, 이 사건 부동산에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 완료된 때에 비로소 대물변제의 효력이 발생함을 상호 확인한다.

① 기존채무의 내용은 다음과 같다.

1. 발생원인: 20○○년 ○월 ○일자 ○○계약(금전소비대차 / 물품대금 / 공사대금 / 손해배상 등)

2. 원금: 금 ○○○원

3. 이자·지연손해금: 20○○년 ○월 ○일 현재 금 ○○○원(약정이율 연 ○%)

4. 변제기: 20○○년 ○월 ○일

5. 확정 채무액 합계: 금 ○○○원(이하 “기존채무액”이라 한다)

② 갑은 제1항의 기존채무가 현존하고 그 금액에 다툼이 없음을 확인하며, 소멸시효 완성·변제·상계 등 기존채무에 관한 일체의 항변을 하지 아니한다. 다만 이 계약이 무효이거나 취소·해제된 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 이 계약체결일 다음 날부터 소유권이전등기 완료일까지 발생하는 이자 및 지연손해금은 □ 면제한다 / □ 기존채무액에 가산한다.

① 갑이 을에게 이전할 부동산의 표시는 별지 목록 기재와 같다.

② 이 사건 부동산에 관하여 이 계약체결일 현재 설정·기입되어 있는 권리의 제한은 다음과 같다.

1. 근저당권: 20○○년 ○월 ○일 접수 제○○○호, 채권최고액 금 ○○○원, 근저당권자 ○○○(현재 피담보채무 잔액 금 ○○○원)

2. 임차권: 임차인 ○○○, 보증금 금 ○○○원, 기간 20○○. ○. ○.부터 20○○. ○. ○.까지

3. 그 밖의 부담: 없음

③ 갑은 제2항에 기재한 것 외에 을에게 고지하지 아니한 권리의 제한, 부담, 점유자, 미납 공과금이 없음을 보장한다.

① 갑과 을은 이 사건 부동산의 이 계약체결일 현재 평가액을 금 ○○○원으로 합의한다. 평가의 기준은 □ 감정평가법인 ○○○의 20○○. ○. ○.자 감정평가액 / □ 개별공시지가·주택공시가격 / □ 당사자 합의가액으로 한다.

② 제1항의 평가액에서 제3조 제2항 중 을이 인수하는 부담의 금액을 공제한 금액(이하 “순평가액”이라 한다)을 기준으로 다음과 같이 정산한다.

1. 순평가액이 기존채무액을 초과하는 경우: 을은 그 차액 금 ○○○원을 20○○년 ○월 ○일까지 갑에게 지급한다.

2. 순평가액이 기존채무액에 미달하는 경우: 그 부족액 금 ○○○원에 관하여는 □ 갑의 채무가 그대로 존속한다 / □ 을이 이를 면제한다.

③ 을이 제2항 제1호의 정산금을 지급하지 아니한 때에는 갑은 그 지급이 있을 때까지 제6조의 소유권이전등기절차 이행을 거절할 수 있다.

① 이 계약에 따른 대물변제의 효력은 이 사건 부동산에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 완료된 때 에 발생한다.

② 제1항의 등기가 완료됨과 동시에 기존채무는 제4조에 따라 정산된 범위에서 소멸 한다.

③ 소유권이전등기가 완료되기 전까지 기존채무는 그대로 존속한다. 다만 을은 이 계약이 존속하는 동안 기존채무를 원인으로 하는 강제집행에 착수하지 아니한다.

① 갑은 20○○년 ○월 ○일까지 을에게 “20○○년 ○월 ○일 대물변제”를 등기원인으로 하는 소유권이전등기에 필요한 다음 서류를 교부한다.

1. 등기필정보 또는 등기필증

2. 부동산매도용 인감증명서(발행일부터 3개월 이내, 매수자란에 을의 인적사항 기재)

3. 인감도장을 날인한 등기신청 위임장

4. 주민등록초본(주소변동사항 포함)

5. 시장·군수·구청장의 검인을 받은 이 계약서

6. 그 밖에 등기신청에 필요한 서류(농지취득자격증명, 토지거래허가 등이 필요한 경우 이를 포함한다)

② 을은 제1항의 서류를 교부받은 날부터 ○일 이내에 자기의 비용으로 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

③ 갑과 을은 이 사건 등기신청사무를 법무사 ○○○에게 공동으로 위임한다.

④ 갑은 소유권이전등기가 완료될 때까지 이 사건 부동산에 관하여 새로운 부담을 설정하거나 제3자에게 처분하여서는 아니 된다.

① 갑은 20○○년 ○월 ○일까지 이 사건 부동산을 현 상태대로 을에게 인도한다.

② 인도일까지의 관리비, 공과금, 사용료는 갑이 부담하고, 그 다음 날부터는 을이 부담한다. 재산세는 인도일을 기준으로 일할 정산한다.

③ 이 사건 부동산에 갑 또는 제3자의 유체동산이 남아 있는 경우 갑은 인도일까지 자신의 비용으로 이를 반출하여야 한다.

① 갑은 소유권이전등기일까지 자신의 비용과 책임으로 이 사건 부동산에 설정·기입된 근저당권, 전세권, 지상권, 가압류, 가처분, 압류, 가등기 등 소유권 행사를 제한하는 일체의 권리를 말소하여야 한다. 다만 제3조 제2항 제○호의 권리는 을이 인수한다.

② 을이 인수하는 부담의 피담보채무액은 제4조 제2항의 순평가액 산정에서 공제한다.

③ 갑이 제1항의 의무를 이행하지 아니한 경우 을은 갑을 대위하여 이를 변제하고 그 비용을 갑에게 청구하거나 기존채무액에서 공제할 수 있다.

④ 이 사건 부동산에 임차인이 있는 경우 그 보증금반환채무는 □ 을이 인수한다 / □ 갑이 인도일까지 반환하고 명도한다.

① 이 사건 부동산에 권리의 하자 또는 물건의 하자가 있는 경우, 민법 제567조에 따라 매매에 관한 민법 제570조부터 제584조까지의 규정을 준용하여 갑이 담보책임을 진다.

② 을이 이 사건 부동산의 소유권 전부 또는 일부를 취득하지 못하거나 이를 상실한 경우, 그 상당액의 범위에서 기존채무는 소멸하지 아니한 것으로 본다.

③ 제2항의 경우 을은 갑에 대하여 기존채무의 이행을 청구할 수 있고, 그 채무에 관한 종전의 담보와 보증은 부활한다.

이 계약체결일 이후 소유권이전등기 완료일까지 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이 사건 부동산이 멸실·훼손된 경우 그 위험은 갑이 부담한다. 이 경우 을은 이 계약을 해제하고 기존채무의 이행을 청구할 수 있다.

① 소유권이전에 따른 취득세·지방교육세·농어촌특별세, 국민주택채권 매입비용, 등기신청수수료 및 법무사 보수는 을이 부담한다.

② 이 계약으로 인한 양도소득세 및 지방소득세는 갑이 부담한다.

③ 이 계약서에 관한 인지세는 갑과 을이 각 2분의 1씩 부담한다.

④ 감정평가를 실시하는 경우 그 비용은 □ 갑 / □ 을 / □ 균분 부담으로 한다.

① 을은 소유권이전등기가 완료된 즉시 갑에게 기존채무에 관한 차용증서, 약속어음, 수표 등 채권증서를 반환하고 변제영수증을 교부한다.

② 기존채무를 위하여 설정된 저당권·질권·양도담보 등이 있는 경우 을은 제1항과 동시에 그 말소등기 또는 반환절차에 협력하고, 보증인이 있는 경우 보증채무의 소멸을 확인하는 서면을 교부한다.

③ 을이 기존채무에 관하여 진행 중인 소송·지급명령·강제집행절차가 있는 경우, 을은 소유권이전등기 완료 후 ○일 이내에 이를 취하하거나 신청을 해제한다.

① 갑은 다음 각 호를 진술하고 보장한다.

1. 이 계약체결 당시 갑은 채무초과 상태가 아니고, 이 계약이 다른 채권자를 해할 목적으로 체결되는 것이 아니다.

2. 이 사건 부동산은 갑의 유일한 재산이 아니며, 이 계약으로 인하여 갑의 책임재산에 공동담보의 부족이 발생하지 아니한다.

3. 이 사건 부동산에 관하여 제3자와 매매계약, 명의신탁약정, 대물변제예약을 체결한 사실이 없다.

4. 갑은 회생절차 또는 파산절차의 개시신청을 하였거나 그 원인이 될 사실이 없다.

② 을은 이 계약이 갑의 다른 채권자를 해함을 알지 못하였음을 확인한다.

③ 제1항의 진술이 사실과 다름이 밝혀져 을이 손해를 입은 경우 갑은 그 손해를 배상한다.

① 당사자 일방이 이 계약상 의무를 이행하지 아니한 경우, 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행이 없으면 이 계약을 해제할 수 있다.

② 이 계약이 해제된 경우 기존채무는 그 내용대로 존속하며, 이미 소유권이전등기가 마쳐진 때에는 갑은 을에게 그 말소등기절차의 이행을 청구할 수 있다.

③ 해제로 인한 손해배상의 청구는 이를 방해하지 아니한다.

① 이 계약에 관한 통지는 이 계약서 말미에 기재된 주소로 서면 또는 내용증명우편으로 한다.

② 주소가 변경된 경우 지체 없이 상대방에게 통지하여야 하며, 이를 게을리한 때에는 종전 주소로 발송한 때에 도달한 것으로 본다.

이 계약에 관한 분쟁은 ○○지방법원을 제1심 관할법원으로 한다.

① 이 계약에 정하지 아니한 사항은 민법 기타 관계 법령과 거래관행에 따르되, 갑과 을이 신의성실의 원칙에 따라 협의하여 정한다.

② 이 계약의 변경은 서면에 의하여야 한다.

③ 이 계약의 일부 조항이 무효인 경우에도 나머지 조항의 효력에는 영향을 미치지 아니한다.

④ 이 계약의 성립을 증명하기 위하여 계약서 2통을 작성하고 갑과 을이 서명 또는 기명날인한 후 각 1통씩 보관한다(검인용 사본 1통 별도 작성).

20○○년 ○월 ○일

갑(대물변제채무자)

주소 주민등록번호 성명 (인)

을(대물변제채권자)

주소 주민등록번호 성명 (인)

［별지］ 부동산의 표시 — 등기사항전부증명서의 표제부 기재와 일치하도록 작성한다.

2. 대물변제계약서 조문해설

대물변제는 기존채무의 소멸을 목적으로 하는 계약이므로, 목적물 이전의 원인이 “매매”가 아니라 “채무의 소멸”임을 계약서 첫머리에 명시합니다. 이것이 빠지면 세무상 매매로 오인되거나, 후일 등기원인 다툼이 생깁니다. 제2항에서 요물성을 미리 확인해 두는 것이 이 조문의 핵심입니다.

관련 민법조항

제466조(대물변제)

제466조(대물변제) 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다.원문 인용 — 염춘필 법무사 원문에 실린 그대로입니다

대물변제는 소멸시킬 채무가 특정되어야 성립합니다. 원금·이자·변제기를 특정하지 않으면 어느 채무가 얼마나 소멸했는지 다투게 되고, 특히 동일 당사자 사이에 여러 채무가 있는 경우 변제충당 분쟁으로 이어집니다. 제3항은 계약체결일과 등기일 사이의 시차(보통 2~4주) 동안 발생하는 지연손해금 처리를 미리 정해 두는 조항으로, 실무에서 가장 많이 누락됩니다.

제2항의 항변 포기는 기존채무 자체가 부존재하거나 무효인 경우까지 유효하게 만들지는 못합니다. 채무 자체가 없으면 대물변제도 원인 없는 급부가 되어 부당이득반환 문제가 됩니다.

목적물 표시는 등기기록과 일치해야 하며, 별지 목록으로 처리하는 것이 검인·등기신청 실무상 안전합니다. 제2항은 단순한 현황 기재가 아니라 제4조 정산액 산정의 기초자료이므로, 근저당권은 채권최고액이 아니라 실제 피담보채무 잔액을 병기해야 합니다.

농지인 경우 농지취득자격증명, 토지거래허가구역인 경우 허가가 선행되어야 하므로 제6조 제1항 제6호와 연동해 확인하십시오.

대물변제의 가장 큰 분쟁 원인이 평가액입니다. 목적물 가액이 채무액을 크게 초과하는데 정산조항이 없으면 폭리행위·불공정 법률행위 주장이 나오고, 소비대차에서 파생된 채무라면 민법 제607조·제608조에 걸립니다. 반대로 미달하는 경우 잔존채무 존속 여부를 명시하지 않으면 채권자는 잔액을 받지 못하는 것으로 해석될 위험이 있습니다.

관련 민법조항

제607조(대물반환의 예약)

제607조(대물반환의 예약) 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에는 그 재산의 예약당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 넘지 못한다.원문 인용 — 염춘필 법무사 원문에 실린 그대로입니다

제608조(차주에 불이익한 약정의 금지)

제608조(차주에 불이익한 약정의 금지) 전2조의 규정에 위반한 당사자의 약정으로서 차주에 불리한 것은 환매 기타 여하한 명목이라도 그 효력이 없다.원문 인용 — 염춘필 법무사 원문에 실린 그대로입니다

위 두 조문은 강행규정입니다. 판례는 민법 제607조·제608조에 위반된 대물변제 약정이 대물변제예약으로서는 무효가 되지만 약한 의미의 양도담보 설정 약정으로서는 유효하다고 봅니다. 또한 준소비대차계약에 의하여 차주가 반환할 차용물에 관하여도 위 두 조문이 적용되므로, 물품대금을 준소비대차로 전환한 사안이라면 반드시 검토해야 합니다.

*다만 매매대금채무의 변제에 갈음한 소유권 양도처럼 소비대차·준소비대차에서 생긴 채무가 아닌 경우에는 제607조·제608조가 적용되지 않는다는 것이 판례의 태도입니다.

이 계약서에서 가장 중요한 조문입니다. 대물변제는 낙성계약이 아니라 요물계약이므로, 부동산의 경우 등기까지 마쳐야 비로소 기존채무가 소멸 합니다. 계약서에 서명했다고 채무가 소멸하는 것이 아닙니다.

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제567조(유상계약에의 준용)

제567조(유상계약에의 준용) 본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.원문 인용 — 염춘필 법무사 원문에 실린 그대로입니다

제3항의 “담보와 보증의 부활”은 명시하지 않으면 인정받기 어렵습니다. 보증인이 있는 채권이라면 보증인의 동의를 별도로 받아 두는 것이 안전합니다.

등기 전에 건물이 멸실되면 대물변제는 성립하지 못하고 기존채무는 그대로 남습니다. 이 조문은 그 결과를 확인하고, 아울러 채권자에게 해제권을 주어 즉시 기존채무 이행을 청구할 수 있게 한 것입니다.

대물변제로 부동산을 넘기는 채무자에게는 양도소득세가, 받는 채권자에게는 취득세가 발생합니다. 취득시기는 소유권이전등기를 경료한 때로 봅니다(대법원 1999. 11. 12. 선고 98두17067 판결 취지).

변제자는 채권증서의 반환을 청구할 수 있습니다. 대물변제는 변제와 같은 효력이 있으므로 이 규정이 그대로 적용됩니다. 차용증이 회수되지 않으면 채권자가 이를 제3자에게 양도하거나 이중청구하는 사고가 실제로 발생합니다.

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제475조(채권증서반환청구권)

제475조(채권증서반환청구권) 채권증서가 있는 경우에 변제자가 채무전부를 변제한 때에는 채권증서의 반환을 청구할 수 있다. 채권이 변제 이외의 사유로 전부 소멸한 때에도 같다.원문 인용 — 염춘필 법무사 원문에 실린 그대로입니다

어음·수표가 발행되어 있으면 반드시 원본을 회수하십시오. 반환 불능이면 “분실·무효 확인서”라도 받아 두어야 합니다.

대물변제는 특정 채권자만 만족시키는 편파행위이므로 사해행위취소의 표적이 됩니다. 이 조문은 채무자의 진술을 확보해 채권자의 선의를 뒷받침하고, 사후 손해배상 근거를 마련하는 장치입니다.

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제406조 제1항(채권자취소권) 채 무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.