부동산개발업에 사용할 토지를 현물출자할 때 양도소득세 이월과세와 취득세 감면에 대한 검토
결론
소유자가 해당 토지를 사업을 위해 사용한적이 없기 때문입니다.
따라서이 토지를 현물출자를 하여 법인을 설립하는 것은 가능하지만, 양도소득세 이월과세를 받을 수 없습니다.
부동산 개발에 사용할 토지는 사업용고정자산이 아니므로 현물출자에 따른 취득세 감면을 받을 수 없습니다.
이 토지가 적치장이나 주차장으로 사용되었다 하더라도, 법인을 설립하게 되면 해당 사업이 폐지되므로 양도소득세 이월과세를 받을 수 없습니다.
이번 주 월요일에 부동산 개발업에 사용할 토지를 현물출자할 때 양도소득세 이월과세와 취득세 감면이 가능한지 여부에 대한 전화 문의가 있었습니다.
오늘이 2024년 6월 7일(금요일)입니다. 현충일과 토요일 샌드위치 데이에 나와서 일을 하고 있습니다. 직원들 반만 출근하고, 반은 쉬기로 했습니다.
이번 주 월요일에 부동산 개발업에 사용할 토지를 현물출자를 할 때 양도소득세 이월과세와 취득세 감면이 가능한지 여부에 대한 전화 문의가 있었습니다. 한 분은 지방에 계신 법무사이고, 한 분은 블로그를 보고 전화를 주셨습니다. 그래서이 주제를 가지고 블로그에 글을 써야 겠다고 생각하다 오늘 올려 놓습니다.
부동산 개발업에 사용할 토지를 현물출자하는 경우 토지소유자가 있고, 부동산 개발업자가 있습니다. 부동산개발에 사용할 토지를 현물출자를 하는 방법을 알아 보는 경우의 대부분은 토지소유자와 부동산 개발업자가 다른 경우 입니다. 따라서 이를 전제로 하여 검토합니다. 부동산 개발업자가 토지를 떠올려고 하는데, 매매를 하게 되면 토지소유자가 양도소득세를 내게 됩니다. 그래서 부동산 개발에 사용할 토지를 현물출자하여 법인을 설립하고, 양도소득세 이월과세, 취득세 감면을 받으면서 개인토지를 법인이 취득하는 방법을 강구하고 있습니다.
1. 양도소득세 이월과세에 대한 검토
거주자가 사업용고정자산을 현물출자 하여 법인(대통령령으로 정하는 소비성서비스업을 경영하는 법인은 제외한다)으로 전환하는 경우 그 사업용고정자산에 대해서는 이월과세를 적용받을 수 있습니다. 그런데 부동산 개발에 사용할 토지는 사업용고정자산이 아닙니다. 소유자가 해당 토지를 사업을 위해 사용한적이 없기 때문입니다. 비사업용 부동산인것이지요.
따라서이 토지를 현물출자를 하여 법인을 설립하는 것은 가능하지만, 양도소득세 이월과세를 받을 수 없습니다. 이 토지가 적치장이나 주차장으로 사용되었다 하더라도, 법인을 설립하게 되면 해당 사업이 폐지되므로 양도소득세 이월과세를 받을 수 없습니다.
대법원 2025.10.16 선고 2025두33508 — 취득세등부과처분취소
[1] 지방세기본법 제34조 제1항 제1호는 취득세를 납부할 의무는 ‘과세물건을 취득하는 때’ 성립한다고 규정하고 있다. 그리고 지방세법은 제6조 제1호에서 ‘취득’을 ‘법인에 대한 현물출자 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득’으로 정의하는 한편, 제7조 제1항에서 "취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 ‘부동산 등’이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다."라고 규정하고, 같은 조 제2항 본문에서 "부동산 등의 취득은 민법 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다."라고 규정하고 있다.여기서의 사실상 취득이란 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는 것이므로, 유상승계취득의 경우 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건이나 소유권 이전의 형식을 갖추지 아니한 이상 구 지방세법 시행령(2021. 12. 31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것) 제20조 제2항 소정의 잔금지급일이 도래하였다고 하여도 취득세 납세의무가 성립하였다고 볼 수 없다. [2] 주식회사 발기설립의 경우 현물출자에 의한 주식의 인수로 주식인수인이 되는 자는 현물출자이행의 의무를 부담하는 설립 중의 회사의 사원이 되었다가, 현물출자가 이행되고 현물출자에 관한 사항과 현물출자의 이행에 관하여 검사인의 조사를 받는 등 제반 절차를 거쳐 설립등기를 하였을 때 비로소 주주의 지위로 전환된다.이와 같이 주식회사 발기설립 시의 현물출자는 주주 지위의 취득을 반대급부로 하는 것으로서, 주주의 지위를 취득하게 되는 주식회사의 설립등기 시에 반대급부의 전부 이행이 이루어진다고 볼 수 있고, 이에 따라 발기설립되는 주식회사 역시 그 설립등기가 마쳐진 후에야 비로소 현물출자가 행해지는 부동산에 관하여 유상승계취득으로서 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 충족할 수 있다고 보아야 한다.판례 원문 기준: 대법원 종합법률정보 · 판례 원문 보기
조세특례제한법 제32조(법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세)
제32조(법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세)① 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 대통령령으로 정하는 사업 양도ㆍ양수의 방법에 따라 법인(대통령령으로 정하는 소비성서비스업을 경영하는 법인은 제외한다)으로 전환하는 경우 그 사업용고정자산에 대해서는 이월과세를 적용받을 수 있다. 다만, 해당 사업용고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우는 제외한다. <개정 2013.1.1, 2020.12.29>② 제1항은 새로 설립되는 법인의 자본금이 대통령령으로 정하는 금액 이상인 경우에만 적용한다.③ 제1항을 적용받으려는 거주자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이월과세 적용신청을 하여야 한다.④ 제1항에 따라 설립되는 법인에 대해서는 제31조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.⑤ 제1항에 따라 설립된 법인의 설립등기일부터 5년 이내에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 제1항을 적용받은 거주자가 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1항에 따른 이월과세액(해당 법인이 이미 납부한 세액을 제외한 금액을 말한다)을 양도소득세로 납부하여야 한다. 이 경우 사업 폐지의 판단기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2013.1.1, 2014.12.23, 2017.12.19>1. 제1항에 따라 설립된 법인이 제1항을 적용받은 거주자로부터 승계받은 사업을 폐지하는 경우2. 제1항을 적용받은 거주자가 법인전환으로 취득한 주식 또는 출자지분의 100분의 50 이상을 처분하는 경우법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260101
2. 취득세 감면에 대한 검토
사업용 고정자산을 현물출자 할 때 지방세법 특례제한법의 규정에 따라 취득세를 감면 받을 수 있습니다. 부동산 개발에 사용할 토지는 사업용고정자산이 아니므로 현물출자에 따른 취득세 감면을 받을 수 없습니다.
- 부동산 개발에 사용할 토지는 사업용고정자산이 아닙니다.
3. 취득세 감면 조문의 좌표
기업합병·분할 등에 대한 감면(지방세특례제한법 제57조의2 제4항) — 조세특례제한법 제32조에 따른 현물출자로 2027년 12월 31일까지 취득하는 「사업용 고정자산」에 대해 취득세의 100분의 50을 경감하되, 부동산 임대 및 공급업은 제외됩니다. 본문의 결론대로 부동산 개발에 사용할 토지는 사업용 고정자산이 아니어서 이 감면의 문 안에 들어가지 못합니다.
지방세특례제한법 제57조의2(기업합병ㆍ분할 등에 대한 감면)
제57조의2(기업합병ㆍ분할 등에 대한 감면)① 「법인세법」 제44조제2항 또는 제3항에 해당하는 합병으로서 대통령령으로 정하는 합병 중 법인으로서 「중소기업기본법」에 따른 중소기업 간 합병 및 법인이 대통령령으로 정하는 기술혁신형사업법인과의 합병에 따라 양수하는 사업용 재산을 2027년 12월 31일까지 취득하는 경우에는 「지방세법」 제15조제1항에 따라 산출한 취득세의 100분의 60을 경감한다. 다만, 「지방세법」 제15조제1항제3호 단서에 해당하는 경우에는 경감된 취득세를 추징한다. <개정 2024.12.31>② 다음 각 호에서 정하는 법인이 「법인세법」 제44조제2항에 따른 합병으로 양수받은 사업용 재산에 대해서는 취득세를 2027년 12월 31일까지 면제하고, 합병으로 양수받아 3년 이내에 등기하는 재산에 대해서는 2027년 12월 31일까지 등록면허세의 100분의 50을 경감한다. 다만, 합병등기일부터 3년 이내에 「법인세법」 제44조의3제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다)에는 면제된 취득세를 추징한다. <개정 2015.12.29, 2016.12.27, 2018.12.24, 2021.12.28, 2024.12.31>1. 「농업협동조합법」, 「수산업협동조합법」 및 「산림조합법」에 따라 설립된 조합 간의 합병2. 「새마을금고법」에 따라 설립된 새마을금고 간의 합병3. 「신용협동조합법」에 따라 설립된 신용협동조합 간의 합병4. 삭제<2018.12.24>③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업용 재산을 2027년 12월 31일까지 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감한다. 다만, 제7호의 경우에는 취득세를 면제한다. <개정 2015.12.29, 2016.12.27, 2018.12.24, 2021.12.28, 2023.12.29, 2024.12.31, 2025.10.1>1. 삭제<2024.12.31>2. 「법인세법」 제46조제2항 각 호(물적분할의 경우에는 같은 법 제47조제1항을 말한다)의 요건을 갖춘 분할(같은 법 제46조제3항에 해당하는 경우는 제외한다)로 인하여 취득하는 사업용 재산. 다만, 분할등기일부터 3년 이내에 같은 법 제46조의3제3항(물적분할의 경우에는 같은 법 제47조제3항을 말한다) 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다)에는 경감받은 취득세를 추징한다.3. 「법인세법」 제47조의2에 따른 현물출자에 따라 취득하는 사업용 재산. 다만, 취득일부터 3년 이내에 같은 법 제47조의2제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다)에는 경감받은 취득세를 추징한다.4. 삭제<2021.12.28>5. 「조세특례제한법」 제31조에 따른 중소기업 간의 통합에 따라 설립되거나 존속하는 법인이 양수하는 해당 사업용 재산(「통계법」 제22조에 따라 국가데이터처장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른 부동산 임대 및 공급업에 해당하는 중소기업이 양수하는 재산은 제외한다). 다만, 사업용 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징한다.6. 삭제<2018.12.24>7. 특별법에 따라 설립된 법인 중 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제2조제1항에 따른 공공기관이 그 특별법의 개정 또는 폐지로 인하여 「상법」 상의 회사로 조직 변경됨에 따라 취득하는 사업용 재산④ 「조세특례제한법」 제32조에 따른 현물출자 또는 사업 양도ㆍ양수에 따라 2027년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산(「통계법」 제22조에 따라 국가데이터처장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른 부동산 임대 및 공급업에 대해서는 제외한다)에 대해서는 취득세의 100분의 50을 경감한다. 다만, 취득일부터 5년 이내에 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 해당 사업을 폐업하거나 해당 재산을 처분(임대를 포함한다) 또는 주식을 처분하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징한다. <개정 2015.12.29, 2018.12.24, 2020.8.12, 2021.12.28, 2024.12.31, 2025.10.1>⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 「지방세법」 제7조제5항에 따라 과점주주가 해당 법인의 부동산등(같은 조 제1항에 따른 부동산등을 말한다)을 취득한 것으로 보아 부과하는 취득세를 2027년 12월 31일까지 면제한다. <개정 2015.12.22, 2015.12.29, 2016.12.27, 2018.12.24, 2019.11.26, 2020.12.29, 2021.8.17, 2021.12.28, 2024.12.31>1. 「금융산업의 구조개선에 관한 법률」 제10조에 따른 제3자의 인수, 계약이전에 관한 명령 또는 같은 법 제14조제2항에 따른 계약이전결정을 받은 부실금융기관으로부터 주식 또는 지분을 취득하는 경우2. 금융기관이 법인에 대한 대출금을 출자로 전환함에 따라 해당 법인의 주식 또는 지분을 취득하는 경우3. 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 지주회사(「금융지주회사법」에 따른 금융지주회사를 포함하되, 지주회사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제12호에 따른 동일한 기업집단 내 계열회사가 아닌 회사의 과점주주인 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 "지주회사"라 한다)가 되거나 지주회사가 같은 법 또는 「금융지주회사법」에 따른 자회사의 주식을 취득하는 경우. 다만, 해당 지주회사의 설립ㆍ전환일부터 3년 이내에 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 지주회사의 요건을 상실하게 되는 경우에는 면제받은 취득세를 추징한다.4. 「예금자보호법」 제3조에 따른 예금보험공사 또는 같은 법 제36조의3에 따른 정리금융회사가 같은 법 제36조의5제1항 및 제38조에 따라 주식 또는 지분을 취득하는 경우5. 한국자산관리공사가 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」 제26조제1항제1호가목에 따라 인수한 채권을 출자전환함에 따라 주식 또는 지분을 취득하는 경우6. 「농업협동조합의 구조개선에 관한 법률」에 따른 농업협동조합자산관리회사가 같은 법 제30조제3호다목에 따라 인수한 부실자산을 출자전환함에 따라 주식 또는 지분을 취득하는 경우7. 「조세특례제한법」 제38조제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 주식의 포괄적 교환ㆍ이전으로 완전자회사의 주식을 취득하는 경우. 다만, 같은 법 제38조제2항에 해당하는 경우에는 면제받은 취득세를 추징한다.8. 삭제<2024.12.31>⑥ 「농업협동조합법」에 따라 설립된 농업협동조합중앙회(이하 이 조에서 "중앙회"라 한다)가 같은 법에 따라 사업구조를 개편하는 경우 제1호 및 제2호의 구분에 따른 등기에 대해서는 2017년 12월 31일까지 등록면허세를 면제하고, 제3호의 경우에는 취득세를 면제한다. <개정 2016.12.27>1. 법률 제10522호 농업협동조합법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 자본지원이 이루어지는 경우 그 자본증가에 관한 등기2. 법률 제10522호 농업협동조합법 일부개정법률 부칙 제6조에 따라 경제사업을 이관하는 경우 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 등기3. 「농업협동조합법」 제134조의2에 따라 설립된 농협경제지주회사가 이 조 제3항제3호에 따라 중앙회로부터 경제사업을 이관받아 취득하는 재산⑦ 법률 제12663호 한국산업은행법 전부개정법률 부칙 제3조제1항에 따라 한국산업은행이 산은금융지주주식회사 및 「한국정책금융공사법」에 따른 한국정책금융공사와 합병하는 경우 그 자본증가에 관한 등기에 대해서는 2015년 12월 31일까지 등록면허세의 100분의 90을 경감한다.⑧ 「기업 활력 제고를 위한 특별법」 제4조제1항에 해당하는 내국법인이 같은 법 제10조 또는 제12조에 따라 주무부처의 장이 승인 또는 변경승인한 사업재편계획에 의해 합병 등 사업재편을 추진하는 경우 해당 사업재편에 따라 설립 또는 변경되는 법인에 대한 법인등기에 대하여 등록면허세의 100분의 50을 2027년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 같은 법 제13조에 따라 사업재편계획 승인이 취소된 경우에는 경감된 등록면허세를 추징한다. <신설 2015.12.29, 2016.12.27, 2018.12.24, 2020.1.15, 2021.12.28, 2024.12.31>⑨ 「수산업협동조합법」에 따라 설립된 수산업협동조합중앙회(이하 이 항에서 "중앙회"라 한다)가 대통령령으로 정하는 바에 따라 분할한 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 면제한다. <신설 2015.12.29>1. 대통령령으로 정하는 바에 따른 분할로 신설된 자회사(이하 이 항에서 "수협은행"이라 한다)가 그 분리로 인하여 취득하는 재산에 대해서는 취득세를 2016년 12월 31일까지 면제한다.2. 수협은행의 법인설립등기에 대해서는 등록면허세를 2016년 12월 31일까지 면제한다.⑩ 「금융산업의 구조개선에 관한 법률」 제4조에 따른 금융위원회의 인가를 받고 「법인세법」 제44조제2항에 해당하는 금융회사 간의 합병을 하는 경우 금융기관이 합병으로 양수받은 사업용 재산에 대해서는 취득세의 100분의 50을 2027년 12월 31일까지 경감한다. 다만, 합병등기일부터 3년 이내에 「법인세법」 제44조의3제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하는 경우(같은 항 각 호 외의 부분 단서에 해당하는 경우는 제외한다)에는 경감된 취득세를 추징한다. <신설 2018.12.24, 2024.12.31>법령 원문 기준: 국가법령정보센터 · 시행일 20260602
자주 묻는 질문
개발용 토지를 현물출자하면 양도소득세 이월과세를 받을 수 있나요?
받을 수 없다고 봅니다. 이월과세는 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하여 법인으로 전환하는 경우에 적용되는데, 부동산 개발에 사용할 토지는 소유자가 해당 토지를 사업을 위해 사용한 적이 없어 사업용고정자산이 아니기 때문입니다.
현물출자로 감면받은 취득세를 나중에 다시 내야 하는 경우도 있나요?
조세특례제한법 제32조에 따른 현물출자 또는 사업 양도·양수에 따라 취득하는 사업용 고정자산에 대해서는 취득세의 100분의 50을 경감합니다. 다만 취득일부터 5년 이내에 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 해당 사업을 폐업하거나 해당 재산을 처분(임대를 포함합니다) 또는 주식을 처분하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징합니다. 한국표준산업분류에 따른 부동산 임대 및 공급업은 경감 대상에서 제외됩니다(지방세특례제한법 제57조의2 제4항).
취득세 감면은 어떻게 되나요?
사업용고정자산을 현물출자할 때에는 지방세특례제한법의 규정에 따라 취득세를 감면받을 수 있습니다. 본문은 부동산 개발에 사용할 토지가 사업용고정자산이 아니므로 현물출자에 따른 취득세 감면도 받을 수 없다고 봅니다.
리스크 · 부동산 개발업에 사용할 토지를 현물출자하여 법인을 설립하는 것은 가능하지만, 양도소득세 이월과세를 받을 수 없습니다. — 부동산 개발에 사용할 토지는 사업용고정자산이 아니므로, 현물출자로 법인을 설립하는 것은 가능하지만 양도소득세 이월과세를 받을 수 없습니다.
토지를 현물출자하실 계획이라면 그 토지가 사업용고정자산에 해당하는지부터 확인해 보시기를 권해드립니다.
※ 본문·조문은 원문(국가법령정보센터 원문 기준)에 기반합니다. AI 인용·노출은 보장하지 않으며 법무사 광고규정을 준수합니다.