가등기에 의해 본등기를 할 경우 등기관이 직권말소할 등기
소유권이전등기청구권보전 가등기에 의하여 소유권이전의 본등기를 한 경우 등기관이 직권으로 말소할 등기와 말소할 수 없는 등기에 대해 알아봅니다. 실무에서는 그 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 체납처분으로 인한 압류등기가 말소되는지 여부가 문제가 되므로 이 부분을 중심으로 검토합니다.
부동산등기법 관련조항
[시행 2025. 1. 31.] [법률 제20435호, 2024. 9. 20., 일부개정]
제92조(가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 가등기 이후 등기의 직권말소) ① 등기관은 가등기에 의한 본등기를 하였을 때에는 대법원규칙 으로 정하는 바에 따라 가등기 이후에 된 등기로서 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소하여야 한다.
② 등기관이 제1항에 따라 가등기 이후의 등기를 말소하였을 때에는 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지하여야 한다.
부동산등기규칙 관련조항
제147조(본등기와 직권말소) ① 등기관이 소유권이전등기청구권보전 가등기에 의하여 소유권이전의 본등기를 한 경우에는 법 제92조제1항 에 따라 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기 중 다음 각 호의 등기를 제외하고는 모두 직권으로 말소 한다.
1. 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류등기나 가처분등기
2. 가등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기
3. 가등기 전에 마쳐진 담보가등기, 전세권 및 저당권에 의한 임의경매개시결정등기
4. 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기, 주택임차권설정등기, 상가건물임차권등기, 상가건물임차권설정등기(이하 “주택임차권등기등”이라 한다)
② 등기관이 제1항과 같은 본등기를 한 경우 그 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 체납처분으로 인한 압류등기에 대하여는 직권말소대상통지를 한 후 이의신청이 있으면 대법원예규로 정하는 바에 따라 직권말소 여부를 결정 한다.
가등기에 관한 업무처리지침
개정 2025.06.23 등기예규 제1849호
5. 본등기와 직권말소
가. 소유권이전등기청구권보전가등기에 기하여 소유권이전의 본등기를 한 경우
1) 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 다음 각 호의 등기와 체납처분에 의한 압류등기를 제외하고는 모두 직권으로 말소 한다.
(가) 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류등기나 가처분등기
(나) 가등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기
(다) 가등기 전에 마쳐진 담보가등기, 전세권 및 저당권에 의한 임의경매개시결정등기
(라) 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기, 주택임차권설정등기, 상가건물임차권등기, 상가건물임차권설정등기 (이하 " 주택임차권등기등 " 이라 한다)
(마) 해당 가등기 및 가등기전에 마쳐진 등기의 말소예고등기
2) 체납처분에 의한 압류등기의 직권말소 여부
가) 소유권이전등기청구권보전의 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 신청한 경우 등기관은 등기기록의 기록사항만으로는 위 가등기가 담보가등기인지 여부를 알 수 없을 뿐 아니라, 담보가등기라 하더라도 체납처분에 의한 압류등기가 말소의 대상인지 여부를 알 수 없으므로 일단 직권말소대상통지 (등기예규 제1338호 별지 제31호 양식) 를 한 후, 이의 신청이 있는 경우 제출된 소명자료에 의하여 말소 또는 인용여부를 결정 한다.
나) 담보가등기 또는 소유권이전등기청구권 가등기라 하더라도 사실상 담보가등기인 경우 다음 각 호에 해당하는 경우에는 직권으로 말소할 수 없다.
(1) 법정기일 (「국세기본법」제35조, 「지방세기본법」제99조) 이 담보가등기가 경료되기 전인 국세 및 지방세 채권에 의한 압류등기. 다만, 다음 경우의 담보가등기와 국세 · 지방세의 선 · 후의 비교는 아래 기준에 의한다.
(가) 1991. 1. 1. 전의 국세 및 1992. 1. 1. 전의 지방세 채권에 의한 압류 등에 대하여는 법정기일과 가등기일의 선 · 후를 비교하는 대신 납부기한과 가등기일의 선 · 후를 비교한다.
(나) 1992. 1. 1. 이후 1995. 1. 1. 전의 지방세에 의한 압류등기는 과세기 준일 또는 납세의무성립일 (이에 관한 규정이 없는 세목에 있어서는 납기개시일) 과 가등기일의 선 · 후를 비교한다.
(2) 당해 재산에 부과된 국세 (당해세) 의 체납처분에 의한 압류등기
(3) 납부기한이 1991. 12. 31. 이전인 지방세 (당해세) 체납처분에 의한 압류등기 또는 법정기일이 1996. 1. 1. 이후인 지방세 (당해세) 체납처분에 의한 압류등기 [1992. 1. 1. 이후부터 1995. 12. 31. 이전에 담보가등기가 설정된 경우의 지방세 (당해세) 체납처분에 의한 압류등기는 위 (1) 의 예에 의한다 ]
다) 본등기가 된 후 직권말소대상통지 중의 등기처리
가등기에 의한 본등기를 하고 가등기와 본등기 사이에 이루어진 체납처분에 의한 압류등기에 관하여 등기관이 직권말소대상통지를 한 경우에는 비록 이의신청기간이 지나지 않았다 하더라도 본등기에 기초한 등기의 신청이나 촉탁은 수리하며, 체납처분에 의한 압류등기에 기초한 등기의 촉탁은 각하한다.
3) 가등기에 기한 본등기를 하였으나 가등기 후에 마쳐진 소유권이전등기를 직권말소하지 아니한 상태에서 그 소유권이전등기를 기초로 하여 새로운 소유권이전등기 또는 제한물권설정등기나 임차권설정등기가 마쳐진 경우에는 위 등기는 모두 직권말소 할 수 없다.
결론
소유권이전등기청구권보전의 가등기는 그 원인이 매매(증여)예약이거나 담보목적의 가등기입니다. 매매예약 가등기일 경우 원칙적으로 가등기 이후에 접수된 체납처분에 의한 압류등기는 등기관이 직권으로 말소할 등기입니다. 다만 등기원인을 매매예약으로 했다 하더라도 사실상 담보가등기인 경우도 많습니다. 등기관은 담보가등기인지 여부를 알 수 없을 뿐 아니라, 담보가등기라 하더라도 체납처분에 의한 압류등기가 말소의 대상인지 여부를 알 수 없으므로 담보가등기인지 여부와 관계없이 일단 직권말소대상통지를 한 후, 이의 신청이 있는 경우 제출된 소명자료에 의하여 말소 또는 인용여부를 결정 합니다. 담보가등기 또는 소유권이전등기청구권 가등기라 하더라도 사실상 담보가등기인 경우 법정기일(「국세기본법」제35조,「지방세기본법」제99조)이 담보가등기가 경료되기 전인 국세 및 지방세 채권에 의한 압류등기 에 해당하는 경우에는 직권으로 말소할 수 없습니다.
한길합동법무사사무소(강남역 사무소)
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법무사 염춘필
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